Propriedade Horizontal: Multiplicar e valorizar imóveis através da divisão estratégica
- Ana Carolina Santos
- 15 de out.
- 9 min de leitura
A divisão de um imóvel em frações autónomas representa uma das operações urbanísticas com maior potencial de valorização e rentabilização do património imobiliário em Portugal. A constituição ou alteração da propriedade horizontal não é apenas um procedimento administrativo — é uma estratégia de investimento que pode multiplicar o valor de um edifício, criar novas oportunidades de negócio e responder às necessidades crescentes do mercado habitacional e comercial.
Neste post, exploramos de forma clara e objetiva como funciona o processo de constituição e alteração da propriedade horizontal, quais os procedimentos legais e técnicos a seguir, as condicionantes a observar e os aspetos fiscais e registais que importa conhecer para quem pretende valorizar o seu património através desta operação.
O que é a Propriedade Horizontal?
A propriedade horizontal é o regime jurídico aplicável quando um edifício pertence a uma pluralidade de pessoas, tendo cada uma delas poderes exclusivos sobre uma parte específica — designada fração autónoma — e todas em conjunto poderes sobre as partes não atribuídas a cada um em especial — designadas partes comuns.
Fração autónoma: Unidade independente, distinta e isolada, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública.
Partes comuns: Elementos do edifício que servem todas as frações, como escadas, elevadores, telhado, fachadas, estrutura, canalizações gerais, áreas de circulação.
Este regime está regulamentado pelos artigos 1414.º a 1438.º-A do Código Civil e pelo Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro.
Constituição de Propriedade Horizontal: Dividir para valorizar
A constituição de um edifício em propriedade horizontal corresponde à divisão de um prédio que se encontra em propriedade plena (um único proprietário, um único artigo matricial) em frações autónomas, que passam a constituir unidades independentes e que poderão ser transacionadas de modo autónomo.
Motivações para a constituição:
Valorização do investimento: Um edifício unifamiliar dividido em apartamentos independentes tem, regra geral, um valor de mercado total superior ao do edifício original
Rentabilização: Possibilidade de vender ou arrendar frações individuais, gerando rendimentos múltiplos
Resposta à procura: Adequação à demanda crescente por unidades habitacionais de menores dimensões em zonas urbanas consolidadas
Facilitação de transmissões: Simplificação da venda parcial do património sem necessidade de alienar o edifício inteiro
Requisitos legais para Constituição
Para que um edifício possa ser constituído em propriedade horizontal, é necessário que as frações autónomas sejam:
Unidades independentes: Cada fração deve ser autossuficiente do ponto de vista funcional
Distintas: Claramente delimitadas e individualizadas no espaço
Isoladas: Separadas fisicamente das restantes frações
Com saída própria: Para uma parte comum do prédio ou para a via pública
A falta de verificação destes requisitos determina a nulidade do título constitutivo da propriedade horizontal e a sujeição do prédio ao regime da compropriedade.
Título Constitutivo: O documento estruturante
O título constitutivo é o documento que define legalmente a existência da propriedade horizontal e individualiza cada fração do edifício.
Elementos obrigatórios do título constitutivo (artigo 1418.º do Código Civil):
Especificação das partes do edifício correspondentes às várias frações, por forma a que fiquem devidamente individualizadas
Valor relativo de cada fração, expresso em percentagem ou permilagem do valor total do prédio
Fim a que se destina cada fração (habitação, comércio, serviços, arrecadação, garagem)
Descrição das partes comuns do edifício
Regulamento do condomínio (quando aplicável)
Permilagem: Conceito e importância
A permilagem de cada fração representa a proporção do valor da fração em relação ao valor total do edifício, expressa em partes por mil.
Critérios para cálculo da permilagem:
Área útil da fração
Área dependente (varandas, terraços, garagens, arrecadações)
Localização dentro do edifício (piso, orientação solar, vistas)
Qualidade dos acabamentos
Importância da permilagem:
Define a proporção a pagar nas quotas de condomínio relativas às despesas de manutenção e conservação das partes comuns
Determina o número de votos atribuídos a cada condómino na assembleia de condomínio
Serve de base ao cálculo do valor patrimonial tributário de cada fração para efeitos fiscais
Procedimento de Constituição de Propriedade Horizontal
O processo de constituição envolve diversas etapas que devem ser seguidas rigorosamente para garantir a legalidade da propriedade horizontal.
1. Projeto de Arquitetura e Licenciamento
Quando ainda não existe projeto de arquitetura aprovado ou quando a divisão implica alterações físicas ao edifício, é necessário:
Contratar arquiteto para elaborar o projeto de divisão do imóvel em frações
Submeter o projeto à Câmara Municipal para aprovação
Verificar conformidade com normas urbanísticas, de habitabilidade, salubridade e acessibilidades
Obter licença ou admissão de comunicação prévia para as obras necessárias
Elementos específicos a incluir no pedido de licenciamento (artigo 15.º do Decreto-Lei n.º 445/91):
Discriminação das partes do edifício correspondentes às várias frações e das partes comuns
Valor relativo de cada fração, expresso em percentagem ou permilagem
Demais elementos necessários para constituição em propriedade horizontal
2. Execução de Obras (quando aplicável)
Se a constituição da propriedade horizontal implicar obras de divisão, alteração ou construção:
Cumprimento das condições técnicas estabelecidas no projeto aprovado
Respeito pelas normas de habitabilidade, salubridade e segurança
Isolamento acústico adequado entre frações (Regulamento Geral do Ruído)
Acessibilidades conforme Decreto-Lei n.º 163/2006
3. Obtenção da Licença de Utilização ou documento equivalente
A licença de utilização (ou documento que a substitui) é essencial para formalizar a propriedade horizontal e atestar que o prédio está apto para habitação ou outro uso permitido por lei. Sem este documento, o registo da propriedade horizontal não pode ser efetuado.
Procedimento:
Certificar que todas as obras foram realizadas conforme projeto aprovado
Solicitar inspeção técnica da Câmara Municipal
Submeter pedido formal e pagar taxas associadas
4. Certificação da Constituição da Propriedade Horizontal
A certidão pode ser requerida através de dois procedimentos:
Vistoria pela Câmara Municipal:
Requerimento solicitando vistoria
Comissão técnica municipal efetua vistoria ao edifício
Verificação do cumprimento de requisitos legais para constituição de cada fração
Emissão de certidão comprovativa
Certificação de memória descritiva:
Quando existe projeto de arquitetura aprovado
Técnico legalmente habilitado elabora memória descritiva detalhada
Descrição pormenorizada das partes comuns e de cada fração autónoma
Câmara municipal certifica a memória descritiva
5. Formalização em Escritura Pública ou documento particular autenticado
A constituição da propriedade horizontal formaliza-se através de:
Escritura pública, ou
Documento particular autenticado
Documentos necessários:
Certidão de registo predial do imóvel
Certidão da Câmara Municipal comprovativa do cumprimento dos requisitos
Projeto de arquitetura aprovado (quando aplicável)
Memória descritiva certificada
Identificação dos interessados
6. Registo Predial
O título constitutivo deve ser registado na Conservatória do Registo Predial da área onde se localiza o imóvel.
Efeitos do registo:
Inscrição individual de cada fração autónoma com artigo matricial próprio
Publicidade e disponibilidade a terceiros
Possibilidade de transmissão autónoma de cada fração
Alteração da Propriedade Horizontal
A alteração da propriedade horizontal ocorre quando um edifício já constituído neste regime sofre uma modificação na constituição de uma ou mais frações autónomas.
Situações que justificam Alteração
Divisão de frações existentes:
É possível dividir uma fração autónoma em duas ou mais frações, criando novas unidades independentes e multiplicando o número de fogos ou espaços comerciais.
Condições para divisão:
Autorização prevista no título constitutivo, ou
Aprovação pela assembleia de condóminos sem qualquer oposição
Cumprimento dos requisitos legais de independência, distinção e isolamento de cada nova fração
Obtenção de licença ou comunicação prévia junto da Câmara Municipal (quando implique obras)
Procedimento:
Proprietário introduz alteração por ato unilateral constante de escritura pública
Comunicação ao administrador do condomínio no prazo de 30 dias
Registo da alteração na Conservatória do Registo Predial
Impacto da divisão:
Alteração da área útil das frações e, consequentemente, dos coeficientes de propriedade horizontal (permilagem)
Recálculo das quotas de condomínio
Ajustamento dos direitos de voto em assembleia
Junção de frações contíguas:
A junção de duas ou mais frações do mesmo edifício não carece de autorização dos restantes condóminos desde que as frações sejam contíguas. A contiguidade é dispensada quando se trate de frações correspondentes a arrecadações e garagens.
Procedimento:
Proprietário introduz alteração por ato unilateral constante de escritura pública
Comunicação ao administrador no prazo de 30 dias
Registo da alteração na Conservatória
Mudança de utilização de frações:
Alteração do fim a que se destina uma fração (por exemplo, de comércio para habitação, ou vice-versa).
Exige:
Licenciamento ou comunicação prévia junto da Câmara Municipal
Alteração ao título constitutivo
Cumprimento de normas específicas aplicáveis ao novo uso
Aspetos Técnicos a observar
Requisitos de Habitabilidade
Cada fração destinada a habitação deve cumprir os requisitos mínimos estabelecidos no Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU):
Pé-direito mínimo: 2,40 m (altura livre)
Compartimentos mínimos e áreas conforme tipologia (T0, T1, T2, etc.)
Iluminação e ventilação natural: Vãos envidraçados não inferiores a 1/10 da área do compartimento
Instalações sanitárias: Equipamento mínimo conforme tipologia
Acessibilidades
Nos edifícios de habitação, devem ser cumpridas as normas técnicas estabelecidas no Decreto-Lei n.º 163/2006:
Percursos acessíveis desde a via pública até às frações
Ascensores quando a altura do último piso destinado a habitação exceder 11,5 m
Espaço para futura instalação de ascensor em edifícios com 3 ou 4 pisos sem ascensor
Instalações sanitárias com condições de acessibilidade nas frações
Isolamento Acústico
Deve ser assegurado isolamento acústico adequado entre frações e entre frações e partes comuns, conforme Regulamento Geral do Ruído e normas técnicas aplicáveis.
Segurança Contra Incêndios
Cumprimento das normas de Segurança Contra Incêndios em Edifícios (SCIE), incluindo:
Vias de evacuação adequadas
Resistência ao fogo de elementos de compartimentação entre frações
Meios de primeira intervenção (extintores)
Deteção e alarme (conforme categoria de risco)
Valorização do Investimento: Benefícios económicos
Multiplicação do Valor de Mercado
A divisão estratégica de um edifício em frações autónomas pode resultar numa valorização significativa do património:
Exemplo prático:
Edifício unifamiliar com 300 m²: valor de mercado € 450.000
Após divisão em 3 apartamentos T2 (100 m² cada): valor individual médio € 200.000
Valor total após divisão: € 600.000
Valorização: +33% (antes de deduzir custos de obras e procedimentos)
Flexibilidade de Gestão Patrimonial
Venda parcial: Possibilidade de alienar apenas algumas frações, mantendo outras
Diversificação de investimento: Diferentes tipologias e usos numa mesma propriedade
Rendimentos diferenciados: Arrendamento de frações com rendas ajustadas a cada tipologia e mercado
Rentabilização através de Arrendamento
Frações independentes permitem:
Maior procura: Apartamentos individuais têm mercado mais amplo que edifícios inteiros
Maior taxa de ocupação: Menor risco de vacância total
Rendas superiores: Soma das rendas individuais superior à renda potencial do edifício único
Aspetos Fiscais e Registais
Registo Predial Individual
Cada fração autónoma passa a ter:
Artigo matricial próprio (inscrição matricial individual)
Descrição predial individual na Conservatória do Registo Predial
Caderneta predial autónoma
Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI)
Cada fração é tributada individualmente:
Valor Patrimonial Tributário (VPT) calculado para cada fração
Taxa de IMI aplicável conforme destino (habitação, comércio, etc.) e município
Liquidação individual a cada proprietário
Imposto Municipal sobre Transmissões (IMT)
Em futuras transmissões:
Incide sobre cada fração autonomamente
Taxas e isenções aplicáveis conforme destino e valor da fração
Não há tributação na constituição da propriedade horizontal (não há transmissão)
Imposto do Selo
Incide sobre escrituras de constituição ou alteração da propriedade horizontal:
Taxa aplicável conforme natureza do ato
Custos do procedimento
Honorários técnicos:
Arquiteto (projeto de divisão e acompanhamento)
Engenheiros (projetos de especialidades, quando necessários)
Taxas municipais:
Apreciação de projeto
Licença ou comunicação prévia
Vistoria ou certificação
Custos notariais e registais:
Escritura pública ou documento particular autenticado
Registo predial de cada fração
Obras (quando aplicáveis):
Divisão física de espaços
Criação de acessos independentes
Instalações sanitárias e cozinhas adicionais
Isolamentos acústicos
Sistemas de segurança
Conselhos práticos
Antes de iniciar o processo:
Realizar estudo de viabilidade económica, comparando custos totais com valorização esperada
Consultar Plano Diretor Municipal (PDM) para verificar se a divisão é urbanisticamente admissível
Analisar mercado local para aferir procura por diferentes tipologias
Verificar estado de conservação do edifício e necessidade de obras estruturais
Durante o procedimento:
Contratar técnicos experientes com conhecimento de legislação urbanística e procedimentos camarários
Assegurar cumprimento rigoroso de normas técnicas de habitabilidade, acessibilidades e segurança
Manter documentação organizada de todas as fases do processo
Acompanhar prazos de análise e resposta da Câmara Municipal
Após a conclusão:
Proceder ao registo predial de todas as frações
Comunicar à Autoridade Tributária para efeitos de inscrição matricial
Quando existam condóminos, convocar primeira assembleia para aprovação de regulamento e nomeação de administrador
Estabelecer regras claras de condomínio para evitar conflitos futuros
Erros a evitar:
Iniciar obras sem licença ou comunicação prévia aprovada
Descurar requisitos de acessibilidades (podem inviabilizar licenciamento)
Não verificar conformidade com instrumentos de gestão territorial
Subdimensionar custos de obras e procedimentos
Ignorar necessidade de isolamento acústico adequado
Para refletir
A constituição ou alteração da propriedade horizontal não é uma mera operação administrativa — é um instrumento estratégico de valorização patrimonial que, quando bem planeado e executado, pode multiplicar o valor de um imóvel e gerar oportunidades de rentabilização duradouras.
No entanto, o sucesso desta operação depende de um conhecimento profundo das condicionantes legais, urbanísticas, técnicas e fiscais que a regulam. A complexidade dos procedimentos, a diversidade de entidades envolvidas (Câmara Municipal, conservatória, técnicos habilitados) e a multiplicidade de requisitos a cumprir tornam indispensável o acompanhamento por profissionais qualificados e experientes.
Um projeto mal planeado pode resultar em custos imprevistos, atrasos prolongados, inviabilidade de licenciamento ou até litígios futuros entre condóminos. Por outro lado, um projeto tecnicamente sólido, juridicamente seguro e economicamente bem fundamentado constitui um investimento que se revelará compensador, não apenas pela valorização imediata, mas pela criação de um património diversificado, flexível e adaptado às dinâmicas do mercado.
A decisão de dividir um imóvel em frações autónomas deve ser ponderada à luz de critérios objetivos: existe procura no mercado local? O edifício reúne condições técnicas para a divisão? Os custos são proporcionais à valorização esperada? As normas urbanísticas permitem a operação? Só com respostas claras a estas questões se justifica avançar. Lembre-se: a propriedade horizontal é uma ferramenta poderosa de multiplicação de investimento, mas exige rigor, planeamento e profissionalismo.
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