O que muda para quem compra um imóvel classificado como ruína

Encontrar um imóvel antigo, degradado e com um preço aparentemente muito atrativo é uma situação comum no mercado imobiliário português. A seguir explica-se o que muda concretamente para quem compra, ou está a pensar comprar, um imóvel classificado como ruína, e quais os cuidados que reduzem o risco de surpresas dispendiosas depois da escritura.

Edifício em estado de ruína

O documento que substitui o certificado energético

Sempre que um imóvel se encontra num estado de degradação que compromete a sua utilização, é emitida uma Declaração Provisória do Sistema de Certificação Energética (SCE), comummente designada Declaração de Ruína. Este documento substitui o Certificado Energético na escritura, precisamente porque não faz sentido certificar energeticamente um imóvel que não reúne condições de utilização sem obras profundas.

Este enquadramento resulta do Decreto-Lei n.º 101-D/2020, de 7 de dezembro, que exclui os edifícios em ruínas do Sistema de Certificação Energética, nos termos do seu artigo 18.º, n.º 2, alínea g). Para quem compra, a implicação imediata é simples: não deve estranhar a ausência de um Certificado Energético tradicional, mas deve exigir que a Declaração Provisória conste da documentação apresentada antes da escritura.

Comprar um imóvel em ruínas não é comprar um problema, mas é comprar uma responsabilidade que exige informação completa antes de assinar qualquer contrato.

O impacto no valor de compra e na tributação futura

A classificação de ruína tem consequências fiscais diretas que qualquer comprador deve considerar antes de decidir avançar com o negócio.

• Agravamento do IMI: o artigo 112.º, n.º 3, do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis determina que as taxas de IMI são elevadas anualmente ao triplo nos casos de prédios em ruínas, desde que o seu estado de conservação não tenha sido motivado por desastre natural ou calamidade. Este agravamento aplica-se enquanto o imóvel se mantiver nesta classificação.

• Avaliação como terreno para construção: Em determinadas condições, os prédios em ruínas podem ser avaliados, para efeitos de IMI, como se fossem terrenos para construção, considerando o potencial construtivo em vez do valor do edifício degradado, o que pode aumentar significativamente o valor patrimonial tributário.

• Reflexo no preço de compra: O estado de ruína costuma justificar um preço de aquisição mais baixo do que um imóvel em condições normais de habitabilidade, mas essa diferença deve ser sempre comparada com o custo estimado das obras necessárias, para avaliar se o investimento total continua a ser vantajoso.

O acesso ao crédito habitação fica condicionado

Um dos aspetos que mais surpreende quem pretende financiar a compra de um imóvel em ruínas é a forma como este estado influencia a avaliação bancária. Quando um comprador recorre a crédito habitação, o banco exige uma avaliação do imóvel realizada por um perito avaliador credenciado, e o montante financiado não pode exceder 90% do menor valor entre essa avaliação e o valor de aquisição.

Se o perito avaliador classificar o imóvel como estando em estado de ruína ou com grave falta de habitabilidade, esse facto reflete-se diretamente no valor atribuído ao imóvel, e pode condicionar o tipo de financiamento disponível, sendo frequente que o banco exija que o crédito contemple, desde logo, a verba destinada às obras de recuperação necessárias para tornar o imóvel habitável.

Cuidados a ter antes de negociar o financiamento

• Confirmar junto do banco, antes de avançar com a proposta de compra, se a instituição financia aquisições de imóveis em estado de degradação avançada.

• Perguntar se é possível integrar no mesmo crédito o valor de compra e o valor estimado das obras de reabilitação.

• Obter um orçamento de obra credível antes da avaliação bancária, para melhor enquadrar as expectativas de financiamento.

O que verificar antes de assinar qualquer contrato

A decisão de comprar um imóvel em ruínas exige um nível de verificação mais exigente do que uma compra convencional, precisamente porque o risco de custos ocultos é maior.

• Confirme se existe Declaração Provisória (Declaração de Ruína) válida e atualizada, e não apenas uma referência informal ao estado do imóvel.

• Solicite a certidão de registo predial e a caderneta predial, para confirmar a situação jurídica e matricial do imóvel.

• Verifique se o imóvel dispõe de antecedente legal válido, ou seja, se foi construído legalmente no passado, uma vez que esse facto condiciona diretamente as possibilidades de reconstrução.

• Peça um levantamento do estado estrutural do edifício a um arquiteto ou engenheiro, antes de assinar qualquer contrato-promessa, para estimar com rigor o âmbito e o custo das obras necessárias.

• Confirme junto da câmara municipal se existem processos de fiscalização, embargos ou ordens de demolição pendentes sobre o imóvel.

• Avalie se o terreno ou o edifício está integrado em zona de proteção de património classificado, o que pode condicionar significativamente o tipo de intervenção permitida.

As implicações não terminam na escritura

Depois de concretizada a compra, o novo proprietário assume automaticamente as obrigações que acompanham o estado de ruína do imóvel, nomeadamente o pagamento do IMI agravado enquanto a situação se mantiver, e a responsabilidade pela conservação e segurança do imóvel perante a câmara municipal. Caso o edifício ofereça perigo para a segurança pública, a câmara municipal pode notificar o proprietário, seja ele o comprador recém-chegado, para a realização de obras coercivas ou, em último caso, para a demolição.

Por esta razão, quem compra um imóvel em ruínas deve planear, desde o início, o calendário das obras de reabilitação, uma vez que a classificação fiscal e a exposição a eventuais intimações municipais só se alteram quando o imóvel deixar de reunir as condições que motivaram essa classificação.

Para refletir

Comprar um imóvel classificado como ruína pode ser uma oportunidade de investimento genuína, sobretudo pelo preço de aquisição mais baixo e pela possibilidade de reconstruir mantendo o carácter original do edifício. Essa oportunidade só se transforma em vantagem real quando o comprador reúne, antes da escritura, toda a informação sobre o estado jurídico, fiscal e estrutural do imóvel, e planeia com rigor o investimento total necessário até à conclusão das obras.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em agosto de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.