O que verificar antes de comprar um imóvel com obras não legalizadas

Encontrar um imóvel com bom preço, localização interessante e obras já feitas pode parecer um excelente negócio. No entanto, quando essas obras não foram devidamente licenciadas ou comunicadas à câmara municipal, o comprador pode estar a assumir um problema que só se revela depois da escritura. A seguir explica-se o que significa, na prática, comprar um imóvel com obras ilegais, e que precauções deve tomar antes de avançar com o negócio.

O que torna uma obra ilegal

Uma obra é considerada ilegal quando foi executada sem o necessário licenciamento ou comunicação prévia junto da câmara municipal, ou quando não respeita as condições que foram aprovadas. Isto pode acontecer em situações muito distintas: desde uma simples ampliação de uma varanda sem comunicação prévia, até à construção de um piso inteiro sem qualquer título urbanístico.

É importante compreender que a irregularidade não desaparece com o tempo nem com a venda do imóvel. A responsabilidade pela situação urbanística transmite-se, na prática, para quem passa a ser proprietário, ainda que a obra ilegal tenha sido executada por um proprietário anterior.

Comprar um imóvel não legaliza automaticamente as obras que nele foram feitas: a irregularidade acompanha o imóvel, não a pessoa que a cometeu.

Como a Câmara Municipal pode atuar

O Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, que estabelece o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), atribui às câmaras municipais poderes específicos para atuar perante situações de obras ilegais. Dois mecanismos são particularmente relevantes para quem está a pensar comprar um imóvel nestas condições.

O procedimento de Legalização

O artigo 102.º-A do RJUE prevê que, quando se verifique a realização de operações urbanísticas ilegais e seja possível assegurar a sua conformidade com as disposições legais e regulamentares em vigor, a câmara municipal notifica os interessados para procederem à legalização das operações urbanísticas, fixando um prazo para o efeito.

Este mesmo artigo esclarece que o interessado pode solicitar à câmara municipal informação sobre os termos em que o procedimento de legalização deve ser processado, devendo a câmara fornecer essa informação no prazo máximo de 15 dias. É também relevante saber que, quando a legalização é promovida oficiosamente pelo município, tem por único efeito o reconhecimento de que as obras cumprem os parâmetros urbanísticos aplicáveis, sendo sempre efetuada sob reserva de direitos de terceiros.

A demolição ou reposição do terreno

Quando a legalização não é possível, o artigo 106.º do RJUE permite que o presidente da câmara municipal ordene a demolição total ou parcial da obra, ou a reposição do terreno nas condições em que se encontrava antes do início dos trabalhos, fixando um prazo para o efeito. O mesmo artigo esclarece que esta demolição pode ser evitada se a obra for suscetível de ser licenciada ou objeto de comunicação prévia, ou se for possível corrigi-la através de trabalhos de correção ou de alteração.

Antes de ser emitida qualquer ordem de demolição ou de reposição, a lei garante ao interessado um período de 15 dias para se pronunciar sobre o conteúdo da notificação. Se, ainda assim, a ordem não for cumprida no prazo fixado, a câmara municipal pode determinar a execução da demolição ou da reposição por conta do infrator.

Sinais de alerta ao visitar um imóvel

Nem sempre é fácil identificar, apenas com uma visita, se um imóvel tem obras não legalizadas. Existem, no entanto, alguns indícios que devem levantar suspeitas e justificar uma verificação mais aprofundada:

• Divisões, anexos ou ampliações que parecem mais recentes do que a construção original.

• Diferenças de acabamento entre partes distintas do imóvel, sugerindo obras feitas em momentos diferentes.

• Varandas fechadas, marquises ou coberturas que não constam claramente da descrição do imóvel.

• Alterações de uso aparentes, como uma garagem transformada em divisão habitável.

• Ausência de projeto de arquitetura ou de qualquer documentação técnica por parte do vendedor.

Alerta importante: A inexistência de reclamações anteriores por parte da câmara municipal não significa que a obra esteja legal. Muitas situações de obras não licenciadas só são identificadas anos mais tarde, no âmbito de uma fiscalização, de um licenciamento de outra operação no mesmo imóvel, ou mesmo aquando de uma venda futura.

Que documentos pedir antes de avançar

Antes de assinar qualquer contrato-promessa ou escritura, existem documentos e verificações que ajudam a confirmar a situação urbanística real do imóvel:

• Certidão de registo predial atualizada, para confirmar a descrição do imóvel.

• Caderneta predial urbana, comparando a área e as divisões descritas com o que efetivamente existe no local.

• Cópia do processo de obras existente na câmara municipal, incluindo licenças, comunicações prévias e eventuais autos de vistoria.

• Título de utilização do imóvel, quando exigível, que certifica o uso autorizado.

• Confirmação junto da câmara municipal se existe algum processo de contraordenação, embargo ou ordem de legalização associado ao imóvel.

Esta verificação é tanto mais importante quanto mais recente parecer ser a construção, a ampliação ou a alteração visível no imóvel.

Boas práticas para reduzir o risco do negócio

Além da consulta de documentos, a experiência prática em processos de compra e venda de imóveis com obras aponta para alguns cuidados adicionais, que não resultam diretamente de nenhum artigo de lei:

• Solicitar sempre uma vistoria técnica ao imóvel antes de formalizar qualquer proposta de compra.

• Incluir no contrato-promessa uma cláusula que condicione o negócio à confirmação da regularidade urbanística do imóvel.

• Pedir ao vendedor uma declaração expressa sobre a existência ou não de obras não licenciadas.

• Avaliar antecipadamente, junto de um técnico habilitado, se eventuais obras irregulares têm condições reais de ser legalizadas.

• Considerar o custo e o tempo necessários para um eventual processo de legalização no valor total do negócio.

Esta análise prévia pode representar a diferença entre um investimento seguro e um imóvel que, mais tarde, se revela impossível de legalizar ou de vender.

Para refletir

Comprar um imóvel com obras não legalizadas nem sempre é um mau negócio, mas exige uma avaliação criteriosa antes de qualquer compromisso. É essencial perceber se a situação tem condições de ser regularizada através do procedimento de legalização previsto na lei, ou se, pelo contrário, existe o risco de uma futura ordem de demolição ou reposição do terreno.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em setembro de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.