O Título Constitutivo de Propriedade Horizontal: Quando e como alterar
- Ana Carolina Santos
- 20 de mai.
- 5 min de leitura
O título constitutivo de propriedade horizontal é o documento que “diz quem é quem” num prédio em propriedade horizontal: descreve cada fração, define o respetivo uso e fixa a permilagem, isto é, a quota de cada condómino no todo do edifício. Quando a realidade física ou funcional do prédio se afasta do que está nesse título, surge a necessidade de o alterar.
O que é e porque importa o título constitutivo
O título constitutivo de propriedade horizontal é normalmente formalizado por escritura pública aquando da primeira venda das frações, com base no projeto aprovado e na construção executada. Nele encontram‑se, entre outros, três elementos essenciais:
Identificação de cada fração (localização, piso, confrontações)
Afetação de cada fração (habitação, comércio, serviços, estacionamento, etc.)
Permilagens e correspondentes quotas de condomínio
É este documento que serve de referência para:
Definir quem suporta que percentagem das despesas comuns
Determinar o uso admissível de cada fração
Dar segurança jurídica em vendas, hipotecas e registos
Sempre que a realidade do edifício deixe de coincidir com o que o título descreve, por obras, alterações de uso ou reconfiguração de espaços, o risco de conflito e de bloqueio jurídico aumenta.
Um título constitutivo atualizado reduz litígios, simplifica operações imobiliárias e aumenta a segurança jurídica de todos os condóminos.
Quando é necessário alterar o título constitutivo
A lei portuguesa permite a modificação do título constitutivo, mas exige forma e fundamentos adequados. Em termos práticos, a alteração deve ser ponderada nas seguintes situações:
1. Alterações físicas às frações
Sempre que uma obra autorizada altere de forma relevante a configuração e/ou área de uma fração, é prudente atualizar o título.
Casos típicos:
Incorporação de uma arrecadação ou lugar de garagem na fração principal
Criação de novos compartimentos com impacto na área útil
Fecho de varandas ou anexos integrados na fração
Nestes casos, a descrição da fração e, em certas situações, a própria permilagem podem deixar de refletir a realidade.
2. Junção ou divisão de frações
A junção de duas ou mais frações contíguas numa só, ou a divisão de uma fração em duas novas frações autónomas, exige sempre uma alteração do título constitutivo.
Estas operações implicam:
Nova descrição das frações
Redefinição de áreas
Eventual redistribuição de permilagens
Exigem projeto técnico, enquadramento urbanístico e posterior alteração formal do título.
3. Alteração do uso das frações
O Código Civil regula o uso das frações e admite a sua alteração, com condições.
Há aqui dois cenários distintos:
Alteração para habitação: O Decreto‑Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, alterou o artigo 1422.º do Código Civil e aditou o artigo 1422.º‑B, permitindo que a alteração do fim ou uso de uma fração para habitação seja realizada sem necessidade de autorização dos restantes condóminos, desde que os instrumentos de gestão territorial municipais o admitam. Nestes casos, os condóminos podem, por ato unilateral, introduzir a alteração no título constitutivo, por escritura pública ou documento particular autenticado.
Outras alterações de uso: Se a alteração não for para habitação (por exemplo, de habitação para comércio ou de serviços para alojamento local), continuam a aplicar‑se as regras gerais: a alteração do uso pode depender de deliberação da assembleia de condóminos, frequentemente com maioria qualificada, e posterior alteração do título.
4. Reconfiguração de partes comuns
Quando se afeta uma área inicialmente privada a parte comum, ou o inverso, é essencial que essa decisão se traduza numa modificação formal do título constitutivo e seja sujeita a registo para produzir efeitos perante futuros condóminos.
Quem pode alterar e qual o procedimento
Regra geral: acordo dos condóminos
O artigo 1419.º do Código Civil estabelece que o título constitutivo pode ser modificado por escritura pública, havendo acordo de todos os condóminos. O administrador do condomínio pode outorgar a escritura se o acordo constar de ata assinada por todos.
Em termos práticos:
Deliberação em assembleia de condóminos
Redação e aprovação da ata com o acordo necessário
Outorga de escritura pública (ou documento particular autenticado, nos casos legalmente admitidos)
Registo na conservatória do registo predial
Exceções: alterações unilaterais
O já referido artigo 1422.º‑B permite que, nos casos de alteração do uso para habitação, o condómino pratique unilateralmente os atos necessários, incluindo a alteração do título constitutivo, desde que:
Obtenha certidão camarária que ateste a admissibilidade da alteração
Celebre escritura pública ou documento particular autenticado
Comunique a alteração ao administrador no prazo legal
Promova o respetivo registo predial
Trata‑se de um regime especial, limitado à alteração de uso para habitação, que visa facilitar a reconversão para este fim.
Exemplos práticos
Alguns exemplos que ajudam a clarificar:
Transformar dois T2 em um T4: É necessário projeto de alteração, aprovação camarária, deliberação dos condóminos (salvo se se enquadrar em regime especial), alteração do título constitutivo e registo.
Converter uma loja em apartamento: Sendo alteração para habitação, pode beneficiar do regime do artigo 1422.º‑B, desde que haja compatibilidade urbanística e sejam cumpridos os requisitos formais.
Incorporar a caixa de escadas na fração do último piso: É necessário avaliar o impacto nas partes comuns, obter aprovação em assembleia e proceder à alteração formal do título constitutivo, sob pena de a deliberação não ser oponível a futuros condóminos.
Consequências de não atualizar o título
Manter um título constitutivo desajustado da realidade tem implicações relevantes:
Dificuldades em escrituras e registos: A divergência entre o título e o prédio efetivamente existente pode bloquear vendas, hipotecas ou partilhas.
Insegurança jurídica: Afeta a clareza sobre quem é titular de quê, qual o uso permitido e quais as quotas de participação nas despesas.
Litígios entre condóminos: A falta de correspondência entre a prática e o título é terreno fértil para conflitos sobre usos, obras, lugares de estacionamento, arrecadações e partes comuns.
Risco de nulidade: A inobservância das regras do artigo 1415.º (requisitos do título) implica a nulidade do acordo de alteração, nos termos do n.º 3 do artigo 1419.º do Código Civil.
Quem deve acompanhar o processo
A alteração do título constitutivo cruza dimensões jurídicas, técnicas e administrativas. Idealmente, deve ser acompanhada por:
Arquiteto – para avaliar a viabilidade técnica das obras, preparar os elementos de projeto e articular com a Câmara Municipal
Advogado ou solicitador – para estruturar o enquadramento jurídico, preparar a ata da assembleia, acompanhar a escritura ou documento autenticado
Notário – para formalizar a alteração em termos notariais
Conservatória do registo predial – para registar a nova configuração do prédio e das frações
Para considerar
O título constitutivo de propriedade horizontal não é um formalismo meramente burocrático. É a base legal que estrutura a vida de um condomínio, define direitos e deveres e condiciona a valorização do imóvel. Sempre que se ponderam obras com impacto na configuração, uso ou repartição de áreas, deve avaliar‑se, logo à partida, se será necessária a alteração do título constitutivo.
Tratar estas questões de forma ponderada, com apoio técnico e jurídico, evita problemas futuros, protege o investimento e garante maior estabilidade na gestão do condomínio.
Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em maio de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda‑se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.
