Projetos de Licenciamento: O que é mais valorizado pelo Mercado Imobiliário
- Ana Carolina Santos
- 16 de out.
- 5 min de leitura
O mercado imobiliário português vive uma fase de expansão significativa, com aumentos nas transações, crescimento do crédito habitação e intensificação das licenças emitidas pelas autarquias. Compreender quais as características mais valorizadas pelos investidores e compradores torna-se fundamental para maximizar o retorno dos projetos arquitetónicos e garantir o sucesso comercial dos empreendimentos.
As decisões de investimento imobiliário baseiam-se numa combinação de fatores técnicos, legais, financeiros e de mercado que determinam a atratividade e rentabilidade dos projetos. Entre janeiro e julho de 2025, foram emitidas 15.846 licenças pelas autarquias, refletindo uma variação homóloga de 10%. A área licenciada em edifícios habitacionais registou um crescimento impressionante de 18,1%, demonstrando a robustez do setor.
Este post analisa os elementos mais valorizados pelo mercado imobiliário nos projetos sujeitos a licenciamento, fornecendo orientações estratégicas para otimizar a conceção arquitetónica em função da procura e dos retornos esperados.
A importância do Licenciamento no valor dos imóveis
O processo de licenciamento não é apenas uma formalidade legal — é um elemento determinante na valorização dos imóveis. Propriedades devidamente licenciadas oferecem :
Segurança jurídica para compradores e investidores
Facilidade de financiamento bancário sem constrangimentos legais
Potencial de valorização superior em relação a imóveis irregulares
Possibilidade de comercialização sem restrições ou condicionamentos
Reabilitação e Licenciamento estratégico
A reabilitação urbana, quando adequadamente licenciada, pode valorizar até 30% o imóvel. Este processo inclui benefícios fiscais significativos e elevada sustentabilidade no investimento, tornando-se uma estratégia particularmente atrativa para investidores experientes.
Fatores mais valorizados pelo Mercado
1. Localização Estratégica
A localização continua a ser o fator mais determinante no valor de um imóvel. O mercado valoriza especialmente:
Proximidade a transportes públicos e acessibilidades rodoviárias
Inserção em centros urbanos consolidados com infraestruturas desenvolvidas
Zonas com potencial de crescimento e desenvolvimento urbano
Áreas com amenidades (comércio, serviços, equipamentos culturais)
2. Eficiência Energética e Sustentabilidade
Com a crescente consciencialização ambiental, o mercado procura cada vez mais :
Certificação energética elevada (classes A, A+ ou superior)
Soluções de energia renovável (painéis solares, bombas de calor)
Materiais sustentáveis e processos construtivos eficientes
Isolamento térmico e acústico superior aos mínimos regulamentares
3. Flexibilidade e Adaptabilidade dos espaços
Habitação
Espaços modulares que permitam diferentes configurações
Possibilidade de trabalho em casa (home office)
Áreas exteriores privativas (terraços, varandas, logradouros)
Escritórios e Comércio
Plantas livres com facilidade de compartimentação
Pé-direito generoso para futuras adaptações
Infraestruturas tecnológicas preparadas para diferentes usos
4. Acessibilidade e Inclusão
O cumprimento das normas de acessibilidade, previstas no Decreto-Lei n.º 163/2006, não é apenas uma exigência legal — é um elemento de valorização significativo:
Acessos rampeados e eliminação de barreiras arquitetónicas
Ascensores adequados para pessoas com mobilidade condicionada
Instalações sanitárias acessíveis em conformidade com a legislação
Estacionamento reservado conforme os rácios estabelecidos
5. Tecnologia e Domótica
Instalações preparadas
Infraestrutura para fibra ótica e telecomunicações avançadas
Preparação para sistemas domóticos e automação residencial
Instalações elétricas robustas com tomadas suficientes
Segurança
Sistemas de videovigilância e controlo de acessos
Alarmes integrados e deteção de incêndios
Proteção perimetral adequada
Licenciamento específico: Segmentos de Alto Valor
Alojamento Local e Turismo
Embora com restrições em zonas de contenção nas principais cidades, o mercado de alojamento local continua a ser valorizado :
Fora das zonas de restrição em Lisboa e Porto
Cidades secundárias e Costa de Prata ainda oferecem oportunidades
Projetos de reabilitação total podem obter licenças mesmo em zonas restritivas
Propriedade de edifício completo facilita o licenciamento
Habitação de Luxo
O segmento de luxo enfrenta desafios específicos relacionados com :
Morosidade dos processos de licenciamento
Custos elevados associados ao licenciamento
Exigências técnicas superiores em termos de qualidade e acabamentos
Estratégias de Otimização do Licenciamento
Durante o Projeto
Análise prévia da viabilidade urbanística com PIP (Pedido de Informação Prévia)
Conformidade total com os instrumentos de gestão territorial
Integração de todas as especialidades desde a fase inicial
Antecipação de exigências futuras em termos normativos
Processo de Licenciamento
Documentação completa e rigorosa para evitar pedidos de elementos adicionais
Acompanhamento técnico especializado durante todo o processo
Comunicação proactiva com os serviços municipais
Preparação para eventuais condicionamentos ou alterações solicitadas
Pós-Licenciamento
Cumprimento rigoroso das condições estabelecidas na licença
Documentação de obra atualizada e organizada
Preparação para vistorias e receções de obra
Certificação energética e outros certificados obrigatórios
Segmentos em crescimento
Habitação Acessível
Com as políticas governamentais de incentivo aos jovens e a necessidade de resposta à crise habitacional :
Programas municipais de apoio à habitação jovem
Soluções construtivas eficientes que reduzam custos sem comprometer qualidade
Reabilitação Urbana
A reabilitação urbana beneficia de :
Apoios fiscais específicos e programas municipais
Potencial de valorização de 20-30% do investimento
Menor complexidade de licenciamento para certas intervenções
Contribuição para regeneração urbana com impacto social positivo
Exemplo prático de Análise de Viabilidade
Caso: Apartamento T2 em Reabilitação
Considere-se um projeto de reabilitação com as seguintes características :
Item | Valor |
Valor de aquisição | 200.000€ |
Investimento em reabilitação | 50.000€ |
Valor após reabilitação | 300.000€ |
ROI calculado | 20% |
Este exemplo demonstra como uma reabilitação estratégica, adequadamente licenciada e com foco nas características valorizadas pelo mercado, pode gerar retornos significativos.
Tendências de Mercado para 2025-2026
Previsões de crescimento
As previsões para o mercado imobiliário português sugerem :
Aumento de 5%-8% nos valores dos imóveis em 2025
Abrandamento para 2%-4% em 2026
Manutenção da procura estrangeira em níveis elevados
Crescimento continuado do crédito habitação
Fatores de Diferenciação
Com o aumento da concorrência, destacam-se no mercado os projetos que integrem:
Inovação tecnológica e soluções inteligentes
Sustentabilidade ambiental demonstrável e certificada
Qualidade superior de acabamentos e materiais
Localização estratégica com potencial de valorização
"A diferença entre um investimento bem-sucedido e um projeto medíocre reside frequentemente na capacidade de antecipar e integrar as características mais valorizadas pelo mercado durante a fase de conceção e licenciamento."
Conselhos práticos para Investidores
Antes do Investimento
Realize estudos de mercado específicos para a tipologia e localização pretendidas
Analise comparativamente projetos similares licenciados na área
Avalie o potencial de valorização face às tendências urbanísticas locais
Considere a evolução demográfica e socioeconómica da região
Durante o projeto
Integre características sustentáveis desde o início
Preveja flexibilidade para futuras adaptações
Assegure conformidade total com normas de acessibilidade
Otimize a relação custo-benefício dos elementos valorizados
Pós-Licenciamento
Documente adequadamente todas as características de valorização
Prepare material promocional que destaque os elementos diferenciadores
Mantenha certificações atualizadas
Para considerar
O sucesso de qualquer projeto imobiliário resulta da capacidade de alinhar a visão arquitetónica
com as expectativas e necessidades do mercado. Compreender o que é verdadeiramente valorizado pelos compradores e investidores permite otimizar o processo de licenciamento, maximizar o retorno sobre o investimento e contribuir para um desenvolvimento urbano mais sustentável e inclusivo.
O mercado imobiliário português apresenta oportunidades significativas para quem souber integrar características valorizadas com processos de licenciamento eficientes. A chave está em antecipar tendências, cumprir rigorosamente os requisitos legais e criar projetos que respondam às necessidades reais dos utilizadores, sempre numa perspetiva de valorização a longo prazo.
A estabilidade económica, a qualidade de vida, as infraestruturas modernas e os incentivos fiscais tornam Portugal particularmente atrativo para investidores nacionais e estrangeiros. Aproveitar estas condições favoráveis exige, contudo, uma abordagem estratégica e tecnicamente fundamentada em todas as fases do processo, desde a conceção inicial até à comercialização final.
