Que documentação reunir após o fim das obras para registar o imóvel?

Concluir uma obra de construção, ampliação ou alteração de um imóvel em Portugal representa um marco importante, mas o processo não termina aí. Após o fim dos trabalhos, é fundamental reunir e organizar um conjunto de documentos essenciais que permitirão não apenas a utilização legal do edifício, mas também a sua eventual venda, arrendamento ou registo predial. Com as recentes alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 10/2024 — vulgarmente designado por Simplex Urbanístico —, o panorama documental sofreu mudanças significativas que importa conhecer.

O que mudou com o Simplex Urbanístico?

Desde a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 10/2024, em janeiro de 2024, o processo de utilização de edifícios após obras sofreu uma simplificação profunda. A principal alteração reside na eliminação do alvará de utilização para obras que foram sujeitas a controlo prévio (licença ou comunicação prévia).

Na prática, isto significa que já não é necessário aguardar pela emissão de um documento formal por parte da Câmara Municipal para poder utilizar o imóvel. Em vez disso, a utilização do edifício ou fração passou a depender apenas da entrega de documentação específica, que não pode ser recusada ou indeferida, exceto se os documentos obrigatórios não forem remetidos.

Esta mudança representa uma simplificação significativa, mas não elimina as responsabilidades do promotor da obra nem o poder de fiscalização das autarquias, que se mantém intacto durante e após a conclusão dos trabalhos.

Documentos obrigatórios para utilizar o imóvel após a obra

1. Termo de Responsabilidade do Diretor de Obra ou Fiscalização

O termo de responsabilidade é o documento central que atesta a conformidade da obra executada com o projeto aprovado. Nos termos do artigo 62.º-A do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), este documento deve ser subscrito pelo diretor de obra ou, em alternativa, pelo diretor de fiscalização de obra.

O que deve constar no termo de responsabilidade:

• Declaração de que a obra está concluída

• Confirmação de que foi executada de acordo com o projeto de arquitetura aprovado

• Conformidade com os projetos de especialidades (estruturas, instalações elétricas, águas, gás, etc.)

• Execução dos arranjos exteriores conforme aprovados

• Cumprimento das condições da licença ou comunicação prévia

• Adequação à utilização prevista no alvará ou título de comunicação prévia

Adicionalmente, o termo de responsabilidade deve incluir a declaração de que foram cumpridas as condições de segurança contra incêndios em edifícios (SCIE), quando aplicável.​

Atenção: Este documento deve ser acompanhado de declaração emitida pela associação pública profissional do técnico responsável, comprovando a sua habilitação legal e seguro de responsabilidade civil em vigor.

2. Telas Finais (apenas se houver alterações ao projeto)

As telas finais são plantas e desenhos técnicos que refletem o estado final da obra, tal como foi efetivamente construída. A sua entrega à Câmara Municipal é obrigatória apenas quando tenham existido alterações ao projeto inicialmente aprovado.​

Estas telas devem estar devidamente assinaladas, identificando com clareza as modificações introduzidas durante a execução da obra. Destinam-se a dois propósitos fundamentais:​

• Dar a conhecer a conclusão da operação urbanística, no todo ou em parte

• Arquivo permanente na Câmara Municipal

Importante: Se a obra foi executada rigorosamente conforme o projeto aprovado, sem qualquer alteração, não é necessário entregar telas finais.

Procedimento de entrega e utilização imediata

Após a reunião destes documentos, o proprietário ou promotor deve proceder à sua entrega na Câmara Municipal competente. A partir do momento da submissão da documentação, o edifício ou suas frações autónomas podem ser utilizados para a finalidade pretendida, sem necessidade de aguardar qualquer análise ou aprovação.​

A Câmara Municipal não pode recusar nem indeferir a entrega da documentação, salvo se os documentos obrigatórios não tiverem sido efetivamente remetidos. Nesse caso, o proprietário será notificado para remeter os documentos em falta.​

A entrega da documentação de conclusão de obra à Câmara Municipal permite a utilização imediata do imóvel, sem necessidade de aguardar aprovação formal — mas não dispensa as responsabilidades do promotor nem o poder de fiscalização municipal.

Documentos essenciais para transações e registo do imóvel

Além dos documentos exigidos para a utilização do edifício, existem outros elementos documentais que assumem relevância em momentos posteriores, nomeadamente aquando da venda, arrendamento ou atualização do registo predial do imóvel.

3. Ficha Técnica da Habitação (FTH)

A Ficha Técnica da Habitação é um documento descritivo das características técnicas e funcionais de um prédio urbano destinado a fins habitacionais. Foi instituída pelo Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25 de março, e o seu modelo oficial foi aprovado pela Portaria n.º 817/2004.

Quando é obrigatória?

A FTH é obrigatória para edifícios ou frações que tenham sido construídos, reconstruídos, ampliados ou alterados após 30 de março de 2004.

Estão dispensados desta obrigação:

• Prédios construídos antes da entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU), de 7 de agosto de 1951

• Prédios que, em 30 de março de 2004, já tivessem licença de utilização emitida ou requerida

Quem é responsável pela elaboração?

A elaboração da FTH compete ao promotor imobiliário — e não à empresa de construção, caso sejam entidades distintas. O documento deve ser assinado pelo promotor e pelo técnico responsável pela obra (normalmente um arquiteto ou engenheiro civil), declarando ambos que as informações constantes correspondem à realidade construída.

Que informação contém?

A FTH inclui informação detalhada sobre:

• Identificação do edifício e fração

• Área total, área útil e área bruta privativa

• Ano de conclusão da obra

• Materiais utilizados na estrutura e acabamentos

• Sistemas instalados (aquecimento, isolamento térmico, instalações elétricas, etc.)

• Dados do promotor e do técnico responsável

• Características das redes prediais (água, esgotos, gás, eletricidade)

• Equipamentos incorporados

Mudança importante: Com a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 10/2024, a apresentação da Ficha Técnica da Habitação deixou de ser obrigatória no momento da celebração da escritura, a partir de 1 de janeiro de 2024. No entanto, o documento continua a ser relevante para efeitos de certificação energética e para garantia do comprador quanto às características técnicas do imóvel.

4. Certificado Energético

O Certificado Energético é um documento que avalia a eficiência energética de um imóvel numa escala de A+ (muito eficiente) a F (pouco eficiente). É emitido por peritos qualificados reconhecidos pela Agência para a Energia (ADENE) e tem validade de 10 anos para edifícios de habitação.

Quando é obrigatório?

O certificado energético é obrigatório para:

• Edifícios novos

• Edifícios que tenham sido alvo de obras de renovação cujo custo seja superior a 25% do valor total do imóvel

• Imóveis que sejam colocados no mercado para venda ou arrendamento

• Edifícios que sejam objeto de programas de financiamento que exijam certificação energética

Documentos necessários para solicitar o certificado:

• Caderneta predial urbana (obtida no Portal das Finanças)

• Certidão de registo na conservatória (válida por 6 meses)

• Planta do imóvel (pode ser solicitada à Câmara Municipal)

• Ficha Técnica da Habitação (facultativa, mas recomendada)

O certificado energético deve ser apresentado obrigatoriamente no momento da celebração do contrato promessa de compra e venda, locação, dação em cumprimento ou trespasse, sendo entregue ao novo proprietário no momento da celebração do contrato definitivo.​

5. Certidão Permanente de Registo Predial

A certidão permanente de registo predial (também designada por certidão de teor) é o documento que comprova a titularidade do imóvel e o seu histórico jurídico. Permite averiguar quem são os verdadeiros proprietários, se existem penhoras, hipotecas ou outros ónus sobre o prédio.

Este documento tem validade de 6 meses e pode ser solicitado online através da plataforma Predial Online. Quando solicitado presencialmente numa Conservatória, o custo é superior.​

6. Caderneta Predial Urbana

A caderneta predial urbana é emitida pela Autoridade Tributária (Finanças) e identifica as características fiscais do imóvel, nomeadamente a sua área, valor patrimonial tributário, localização e utilização.

Este documento pode ser obtido através do Portal das Finanças, na área pessoal do contribuinte, desde que o imóvel esteja registado em seu nome.

7. Certidão de Infraestruturas (quando aplicável)

Em situações de primeira transmissão de imóveis construídos em lotes resultantes de operação de loteamento, é necessário apresentar uma certidão de infraestruturas emitida pela Câmara Municipal.​

Esta certidão comprova:​

• A receção provisória (ou definitiva) das obras de urbanização, ou

• Que foi prestada caução suficiente para garantir a boa execução das obras de urbanização

A exibição desta certidão é dispensada sempre que o alvará de loteamento tenha sido emitido há mais de 5 anos, ou quando as obras de urbanização tenham sido executadas pela Câmara Municipal ou por terceiros em determinadas condições.​

Situações especiais: Alteração de Utilização sem obra prévia

Existem situações em que o proprietário pretende alterar a utilização de um edifício ou fração — por exemplo, converter um espaço comercial em habitação — sem realizar qualquer obra sujeita a controlo prévio. Nestes casos, o procedimento é distinto.

Comunicação Prévia com Prazo

A alteração da utilização de edifício ou fração, quando não é precedida de operação urbanística sujeita a controlo prévio, deve ser objeto de comunicação prévia com prazo, nos termos dos artigos 62.º-B e 63.º do RJUE.

Documentação necessária:

• Termo de responsabilidade subscrito por técnico legalmente habilitado (autor de projeto), declarando:

  • A conformidade da utilização prevista com as normas legais e regulamentares que fixam os usos e utilizações admissíveis

  • A idoneidade do edifício ou sua fração autónoma para o fim pretendido (podendo contemplar utilizações mistas)

Prazo para utilização:

O edifício ou fração pode ser utilizado para a finalidade pretendida decorridos 20 dias após a submissão da comunicação prévia com prazo, salvo se o presidente da Câmara Municipal determinar a realização de vistoria.

A vistoria pode ser ordenada quando:​

• A submissão do termo de responsabilidade não esteja completa, ou

• Existirem indícios sérios de que o edifício não é idóneo para o fim pretendido

Se for determinada vistoria, o edifício só poderá ser utilizado após a declaração de conformidade resultante dessa vistoria, ou após a verificação da adequada realização de eventuais obras de alteração impostas.​

Atualização do Registo Predial e Cadastral

Após a conclusão das obras e a reunião da documentação, pode ser necessário atualizar a descrição predial e os dados cadastrais do imóvel, especialmente se a obra resultou em alteração da área, da configuração do edifício ou da sua utilização.

Registo Predial

A atualização do registo predial junto da Conservatória é importante para garantir que a descrição do imóvel corresponde à realidade física e jurídica atual. Este processo pode implicar:

• Retificação da área do prédio

• Atualização da descrição da utilização

• Registo de constituição de propriedade horizontal (quando aplicável)

A atualização do registo predial implica o pagamento de emolumentos à Conservatória.​

Cadastro Predial

Desde a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 72/2023, a atualização da configuração geométrica de prédios cadastrados passou a ser feita através de Técnico de Cadastro Predial (TCP), escolhido de entre os profissionais constantes da lista divulgada pela Direção-Geral do Território.​

O proprietário tem o dever de dar início ao procedimento de conservação cadastral no prazo de 60 dias a contar da data do ato ou negócio jurídico de alteração do prédio.​

Conselhos práticos para organizar a documentação

Para facilitar o processo de reunião e organização dos documentos após a conclusão das obras, recomenda-se:

1. Planear com antecedência

Ainda durante a execução da obra, mantenha contacto regular com o diretor de obra ou diretor de fiscalização para garantir que toda a documentação será preparada atempadamente.

2. Verificar a conformidade legal

Certifique-se de que todos os documentos estão devidamente assinados pelos técnicos responsáveis e acompanhados das respetivas declarações das associações profissionais.

3. Reunir cópias de todos os documentos

Mantenha cópias digitais e físicas de toda a documentação, incluindo projetos aprovados, licenças ou comunicações prévias, termos de responsabilidade e telas finais.

4. Solicitar a Ficha Técnica da Habitação

Mesmo que já não seja obrigatória na escritura, a FTH continua a ser um documento valioso que valoriza o imóvel e facilita transações futuras.

5. Obter o Certificado Energético

Não deixe para última hora a obtenção do certificado energético, especialmente se pretende vender ou arrendar o imóvel. O processo pode demorar algumas semanas.

6. Atualizar os dados nas Finanças

Após a conclusão das obras, atualize a caderneta predial junto das Finanças, especialmente se houve alteração da área ou da utilização do imóvel.

7. Consultar profissionais habilitados

Em caso de dúvidas ou situações complexas, considere consultar um arquiteto, engenheiro ou advogado especializado em direito imobiliário e urbanístico.

Fiscalização e responsabilidades

Embora o Simplex Urbanístico tenha eliminado a necessidade de alvará de utilização, importa sublinhar que as Câmaras Municipais mantêm integralmente o seu poder de fiscalização durante e após a execução das obras.

As falsas declarações prestadas nos termos de responsabilidade pelos diretores de obra, diretores de fiscalização ou outros técnicos constituem crime de falsificação de documentos, nos termos do artigo 256.º do Código Penal. Adicionalmente, podem dar origem a responsabilidade civil, disciplinar e contraordenacional.​

Os promotores de obras, os proprietários e os técnicos envolvidos devem, por isso, assegurar-se rigorosamente de que:

• As obras foram executadas em conformidade com o projeto aprovado

• Foram cumpridas todas as normas legais e regulamentares aplicáveis

• Os documentos entregues correspondem à realidade construída

• Foram obtidos todos os pareceres e autorizações legalmente exigíveis

Para considerar

A documentação necessária após a conclusão de obras de construção, ampliação ou alteração de um imóvel em Portugal sofreu alterações significativas com a entrada em vigor do Simplex Urbanístico. A eliminação do alvará de utilização representa uma simplificação importante, mas não dispensa os proprietários e promotores de reunir e entregar à Câmara Municipal a documentação obrigatória.

O termo de responsabilidade do diretor de obra ou fiscalização e as telas finais (quando aplicável) são os documentos centrais que permitem a utilização imediata do edifício. Para além destes, a Ficha Técnica da Habitação, o Certificado Energético e as certidões prediais continuam a ser elementos fundamentais em transações imobiliárias e para garantir a conformidade legal do imóvel.

A organização atempada da documentação, o cumprimento rigoroso das normas legais e a consulta de profissionais habilitados são passos essenciais para evitar problemas futuros e valorizar o seu património imobiliário.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em fevereiro de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.