Telas Finais — As plantas “fiéis” à obra concluída

Quando a obra chega ao fim, há um último passo que garante que a construção correspond​e ao que foi aprovado: a entrega das telas finais. Sem este dossiê “as built”, a Câmara Municipal não autoriza a utilização do edifício.

1. O que são Telas Finais?

Conjunto actualizado de plantas, cortes e alçados (arquitectura + especialidades) que espelha exactamente o que foi construído – incluindo alterações ocorridas em obra – e substitui o projecto aprovado para todos os efeitos legais.

Telas finais são a “fotografia técnica” da obra pronta – a prova documental de que se executou o que foi licenciado.

2. Fundamentação legal em três pontos-chave

• RJUE, art.º 62-A (Decreto-Lei 555/99): utilização só pode iniciar-se após entrega do termo de responsabilidade e das telas finais com alterações assinaladas.

• Obriga à submissão digital via Plataforma Eletrónica dos Procedimentos Urbanísticos desde 2026 (art.º 8.º-A).

• Falta de telas finais impede emissão de certidão para registo/IMI e pode originar contra--ordenação (art.º 98).

3. Para que servem?

• Comprovar à Câmara que a obra está em conformidade com o licenciado.

• Permitir a emissão da licença de utilização, indispensável a escrituras, empréstimos bancários e ligação de utilidades.

• Documentar “o que ficou lá dentro” para manutenções, renovações ou futuras ampliações.

• Proteger dono-de-obra e técnicos: se houver litígios, as telas finais são a referência contratual.

4. Quem prepara e assina?

1. Autor de cada especialidade actualiza os respectivos desenhos.

2. Coordenador de projecto verifica compatibilidades.

3. Director de obra confirma correspondência com o executado e assina termo de responsabilidade.

Todos submetem digitalmente (formato PDF/A ou BIM), usando assinatura qualificada.

5. Conteúdo mínimo

• Plantas, cortes e alçados à escala do projecto inicial.

• Quadros de áreas actualizados.

• Lista de materiais e equipamentos alterados.

• Memória-descritiva sumária das modificações.

• Ficheiro georreferenciado (quando município exigir).

6. Passo-a-passo para entregar sem sobressaltos

1. Recolher marcações de obra: alterações, desníveis, redes instaladas.

2. Rever contra projecto aprovado: assinalar diferenças a cores.

3. Exportar em digital normalizado: cumprir normas municipais.

4. Carregar na Plataforma: identifica-se operação e anexa-se termo de responsabilidade.

5. Confirmar recepção automática: guardar comprovativo com carimbo temporal.

7. Conselhos de Arquiteta

• Integre a actualização das telas no contrato com os projectistas; sai mais barato do que refazer tudo à pressa.

• Não espere pelo fim: vá actualizando ficheiros à medida que as alterações são aprovadas.

• Arquive também a maquete BIM; dentro de uns anos, será ouro para pequenas reabilitações.

Consequência de não entregar

Situação	Impacto prático
Obras concluídas sem telas finais	Não há autorização de utilização; sem água/luz; escritura bloqueada.
Entrega incompleta	Notificação para suprir; risco de coima (até 225 000 € para empresas).
Alterações não assinaladas	Responsabilidade disciplinar dos técnicos; possível ordem de reposição.

Para refletir

As telas finais não são burocracia extra: são segurança jurídica para o investidor, memória técnica para o edifício e garantia urbanística para a cidade. Invista nelas com o mesmo rigor que dedicou ao projecto.

Precisa de validar as telas finais da sua obra? Contacte a AC-Arquitetos , orientamos todo o processo até à emissão da licença de utilização.