Legalizar obras concluídas: como regularizar sem sobressaltos
- Ana Carolina Santos
- 16 de jul.
- 3 min de leitura
Por que vale a pena legalizar?
Elimina a ameaça de embargo ou demolição (RJUE, art.º 102.º-A).
Permite escriturar, vender e recorrer a financiamento bancário.
Evita coimas que podem ultrapassar 44 890 € se a Câmara detectar a infracção depois da conclusão da obra.
Valoriza o imóvel: certificação energética, licença de utilização e isenções fiscais tornam-se viáveis.
Quem pode pedir a legalização?
Proprietário, usufrutuário ou possuidor legítimo.
Condomínio (quando a obra afectou partes comuns).
Detentor de direito de superfície ou de uso, quando titulado.
Passo a passo essencial
Fase | O que fazer | Prazos-chave |
1. Auto-denúncia | Submeter pedido de legalização à Câmara via Plataforma Urbanística. Identificar obra e ano de conclusão. | Sem prazo legal, mas quanto mais cedo, menor a coima. |
2. Levantamento do existente | Arquitecto elabora projecto “as built”, avalia estrutura, acessibilidades e segurança contra incêndio. | 15-30 dias (média) |
3. Termo de responsabilidade | Técnicos comprovam que a obra cumpre normas actuais ou indicam correcções. | Inclui compatibilização BIM |
4. Taxas e coima | Pagar: a) taxa de apreciação, b) taxa de infração (= 50% da taxa de licença) e c) coima (variável). | Pagamento prévio à decisão |
5. Pareceres externos | 20 dias por entidade | |
6. Decisão camarária | Câmara defere, impõe correcções ou indefere. Silêncio > 60 dias → decide o presidente. | 60-120 dias |
7. Execução de correcções | Ajustar acessibilidade, incêndio, coeficientes energéticos ou áreas. Vistoria fina. | Até 12 meses (fixado no despacho) |
8. Emissão da licença de utilização | Imóvel entra na legalidade — pode ser vendido, hipotecado ou arrendado. | 15 dias após vistoria favorável |
Custos previsíveis
Taxa de apreciação: 4-6 €/m² em média.
Coima: base 250 € (particulares) - 44 890 € (empresas), graduada pela gravidade.
Projectos e levantamentos: 4-8 €/m².
Obras de correcção: variável (isolar fachadas, acrescentar corrimãos, melhorar ventilação).
Documentos indispensáveis
Levantamento topográfico ou planta cadastral.
Fotografias “antes” e “depois” (se existirem).
Projecto de arquitectura conforme executado.
Peças escritas e desenhadas das especialidades afectadas (estrutura, águas, energia).
Declaração de conformidade acústica e energética (se aplicável).
Comprovativo do pagamento das taxas e coima.
Conselhos técnicos vitais
Contrate um arquitecto desde o início: agiliza projectos de correcção e evita novas desconformidades.
Verifique as áreas mínimas do RGEU (cozinhas ≥ 4 m², quartos ≥ 8 m²) para não agravar divergências.
Antecipe a acessibilidade: porta 0,77 m, corredor 1,20 m, rampa ≤ 6%. Mais barato corrigir agora.
Proteja‐se com relatório estrutural: demonstra que a obra suporta as cargas regulamentares — reduz coima.
Guarde todos os recibos de materiais e mão-de-obra: servem de prova de data de execução perante a Câmara.
Exemplo prático
Moradia unifamiliar (180 m²) construída sem licença em 2019, Cascais.
Pedido de legalização (Abr 2025) → coima fixada em 9 200 €.
Necessário acrescentar rampa 1:12 à entrada e corrimão na escada interna.
Certificação energética melhorada de D para B- após isolamento pelo interior.
Licença de utilização emitida em 7 meses; imóvel vendido +14% acima da avaliação inicial.
Para refletir
Regularizar uma obra já executada não é uma penalização — é a oportunidade de trazer segurança, valor comercial e conforto ao seu património. Quanto mais depressa agir, menor o impacto financeiro e burocrático.
Precisa de legalizar uma obra ou esclarecer dúvidas sobre requisitos técnicos? Contacte a equipa AC-Arquitetos.
