Estratégias práticas para garantir conformidade legal do seu projeto

O cumprimento da legislação vigente é o pilar fundamental de qualquer projeto de arquitetura bem-sucedido. Com as recentes alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 10/2024 e a progressiva transição para o novo Código da Construção, os proprietários e investidores enfrentam um quadro regulamentar em evolução que exige conhecimento especializado e rigor técnico para evitar atrasos, custos inesperados e problemas legais.

"A conformidade legal não é apenas um requisito burocrático – é a garantia de que o seu investimento está protegido e valorizado a longo prazo."

1. Enquadramento legal atualizado

O que mudou em 2024

O Simplex Urbanístico trouxe transformações significativas que simplificam alguns procedimentos mas reforçam a responsabilização técnica. As principais alterações incluem:

• Prazos fixos para licenciamento: 120 dias para obras até 300m², 150 dias para áreas entre 300-2200m², e 200 dias para obras maiores

• Eliminação do alvará de construção: substituído por recibo de taxas

• Novas isenções de controlo prévio: obras que não alterem fachadas ou aumentem cérceas

• Deferimento tácito: projetos podem avançar se as Câmaras ultrapassarem prazos estabelecidos

Aplicação atual do RGEU

O Regulamento Geral das Edificações Urbanas mantém-se em vigor até junho de 2026, cobrindo aspetos fundamentais como:

• Condições gerais de salubridade, segurança e estética

• Requisitos técnicos para fundações, paredes e coberturas

• Normas para instalações sanitárias e abastecimento de água

• Dimensões mínimas de compartimentos e pés-direitos

2. Requisitos técnicos fundamentais

Características construtivas obrigatórias

Elemento	Requisitos RGEU	Observações práticas
Fundações	Penetração mínima 50cm em terreno firme	Estudos geotécnicos podem ser exigidos
Paredes	Espessuras variáveis conforme altura e material	Justificação técnica necessária para reduções
Pé-direito	Mínimo 2,40m habitação, 3m comércio	Exceções para espaços secundários (2,20m)
Instalações sanitárias	Área mínima 3,5m² a 6m² conforme tipologia	Eliminada obrigatoriedade de bidé
Ventilação	Vãos mínimos 1/10 da área do compartimento	Sistemas mecânicos podem substituir ventilação natural

Materiais e qualidade construtiva

A escolha de materiais deve observar:

• Marcação CE obrigatória para produtos de construção

• Certificação LNEC para materiais não harmonizados

• Resistência ao fogo conforme regulamentação específica

• Isolamento térmico e acústico adequado ao clima local

• Durabilidade compatível com a utilização prevista

3. Processo de licenciamento: etapas críticas

Documentação essencial

Para garantir aprovação sem contratempos:

Projeto de Arquitetura

• Plantas, cortes e alçados com cotas precisas

• Memória descritiva detalhada

• Estimativa de custos atualizada

• Calendarização da execução

Termos de Responsabilidade

• Declarações dos autores de projeto

• Certificação de conformidade com normas aplicáveis

• Justificação de soluções não convencionais

Estudos Complementares

• Plano de acessibilidades (quando aplicável)

• Avaliação de vulnerabilidade sísmica (construções existentes)

• Conformidade com Regulamento Geral do Ruído

Estratégia de submissão

• Informação prévia: Válida por 2 anos (antes 1 ano), reduz riscos de rejeição

• Comunicação Prévia: Para obras em zonas com plano aprovado

• Licenciamento: Obrigatório para novas construções fora de áreas urbanas consolidadas

4. Preparação para o futuro: BIM obrigatório

Transição tecnológica programada

A partir de 2030, todos os projetos de arquitetura devem ser submetidos em formato BIM:

Cronograma de implementação:

• 2027: Início do projeto-piloto BIM

• 2026: Plataforma Eletrónica (PEPU) obrigatória em todos os municípios

• 2030: BIM obrigatório para todos os projetos de arquitetura

Vantagens antecipadas:

• Verificação automática de conformidade regulamentar

• Redução de prazos de aprovação

• Maior precisão na coordenação entre especialidades

• Facilita alterações e aprovações de modificações

5. Responsabilização técnica: novo paradigma

Transferência de responsabilidade

As alterações recentes reforçam o papel dos técnicos:

• Termos de responsabilidade centrais: Substituem parte do controlo prévio

• Fiscalização pós-obra: Mais rigorosa e focada em resultados

• Declarações de conformidade: Técnicos respondem pela legalidade das soluções

• Penalizações aumentadas: Para falhas de projeto ou execução

Competências exigidas

Os técnicos devem demonstrar:

• Conhecimento atualizado da legislação

• Capacidade de interpretar regulamentos municipais

• Experiência em coordenação de especialidades

• Domínio de ferramentas digitais (preparação para BIM)

6. Conselhos para proprietários

Antes de iniciar o projeto

• Consulte os regulamentos municipais específicos: Cada município pode ter regras adicionais

• Verifique servidões e condicionantes: REN, RAN, património classificado

• Analise viabilidade económica: Inclua todos os custos de licenciamento e taxas

• Escolha técnicos qualificados: Experiência comprovada e seguro profissional atualizado

Durante o processo

• Monitore prazos: Use deferimento tácito se as Câmaras ultrapassarem limites

• Mantenha documentação organizada: Facilita fiscalizações futuras

• Acompanhe alterações legislativas: Regulamentação em constante evolução

• Prepare-se para fiscalização: Arquivo completo de termos de responsabilidade

Gestão de riscos

• Seguro de construção adequado: Cobertura de responsabilidade civil e danos

• Contratos claros: Definição de responsabilidades entre todos os intervenientes

• Reserva financeira: Para imprevistos ou alterações durante o licenciamento

• Acompanhamento especializado: Técnicos experientes em procedimentos administrativos

Para considerar

O cumprimento da legislação na construção exige hoje uma abordagem profissional e atualizada, onde a responsabilização técnica substitui progressivamente o controlo prévio extensivo. A escolha de profissionais qualificados e experientes não é apenas recomendável – é essencial para o sucesso do projeto.

A transição para ferramentas digitais como o BIM, embora ainda não obrigatória, representa uma oportunidade de antecipação e melhoria da qualidade dos projetos. Proprietários que invistam desde já nesta modernização beneficiarão de processos mais céleres e seguros.

Alertas importantes:

• Mantenha-se informado sobre alterações regulamentares frequentes

• Exija sempre termos de responsabilidade completos dos técnicos envolvidos

• Considere a implementação voluntária de BIM para futuras vantagens competitivas

• Não subestime os prazos de licenciamento, mesmo com as simplificações introduzidas

Quer garantir que o seu projeto cumpre a legislação aplicável? Contacte a equipa da AC-Arquitetos – oferecemos consultoria especializada em conformidade legal, acompanhamento completo de licenciamentos e preparação para as exigências futuras, assegurando que o seu investimento está protegido desde o primeiro esboço até à conclusão da obra.