Terrenos junto a albufeiras: Regras de proteção e licenciamento a conhecer
Atualizado: há 7 horas
Ter um terreno com vista para uma albufeira é atrativo, mas implica um conjunto de regras específicas que condicionam significativamente o que aí se pode construir. A seguir esclarece-se o que são as albufeiras de águas públicas, como se classificam, o que é interdito construir nas suas zonas de proteção e quais as entidades a consultar antes de qualquer intervenção.
O que é uma albufeira de águas públicas
O regime aplicável está definido no Decreto-Lei n.º 107/2009, de 15 de maio, que aprova o regime de proteção das albufeiras de águas públicas de serviço público e das lagoas ou lagos de águas públicas. Segundo o artigo 3.º, alínea c), deste diploma, as albufeiras de águas públicas de serviço público são as que resultam do armazenamento de águas públicas e que têm como fins principais o abastecimento público, a rega ou a produção de energia.
Do ponto de vista técnico, albufeira é a totalidade do volume de água retido por uma barragem em cada momento, cuja cota altimétrica máxima iguala o nível de pleno armazenamento, e o respetivo leito (artigo 3.º, alínea b), do Decreto-Lei n.º 107/2009). Este regime aplica-se às albufeiras de águas públicas e respetivos leitos, margens e terrenos circundantes, numa faixa correspondente à zona terrestre de proteção, aplicando-se desde a data de classificação da albufeira, mesmo que a barragem ainda não esteja construída (artigo 2.º, n.os 1, alínea a), e 2, do Decreto-Lei n.º 107/2009).
Uma albufeira de águas públicas não é apenas o espelho de água visível: o regime de proteção estende-se a uma faixa de terreno envolvente que pode chegar a um quilómetro de largura, com regras próprias sobre o que aí se pode ou não fazer.
Como se classificam as albufeiras
A classificação das albufeiras de águas públicas é obrigatória e é feita por portaria do membro do Governo responsável pelas áreas do ambiente e do ordenamento do território, ouvida a autoridade nacional da água (artigo 7.º, n.º 1, e artigo 8.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 107/2009). Existem três tipos de classificação, definidos no artigo 7.º, n.º 2:
Albufeiras de utilização protegida: Destinadas ao abastecimento público, ou onde a conservação de valores naturais determina um regime de proteção mais elevado.
Albufeiras de utilização condicionada: Aquelas com condicionamentos naturais que aconselham restringir as atividades secundárias, por exemplo por terem margens declivosas, obstáculos submersos ou variações significativas de nível.
Albufeiras de utilização livre: As que não se enquadram nas categorias anteriores, apresentando vocação turística ou recreativa.
As diferentes zonas de proteção
O Decreto-Lei n.º 107/2009 organiza o território envolvente de cada albufeira em zonas sucessivas, cada uma com regras próprias de utilização.
Zona terrestre de proteção: Faixa com largura de 500 metros, contados a partir da linha do nível de pleno armazenamento, que pode ser ajustada até um máximo de 1000 metros, ou reduzida, quando exista um plano especial de ordenamento do território (artigo 12.º, n.º 2, do Decreto-Lei n.º 107/2009). Inclui ainda uma faixa de 500 metros a jusante da barragem (artigo 12.º, n.º 4).
Zona reservada: Subfaixa dentro da zona terrestre de proteção, com 100 metros de largura, destinada a preservar o coberto vegetal, minimizar processos erosivos e evitar usos que não sejam de apoio à albufeira (artigo 13.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 107/2009).
Zona de proteção e zona de respeito da barragem: Faixas delimitadas nos projetos de construção da barragem, destinadas a salvaguardar a segurança da infraestrutura e dos órgãos de segurança (artigos 14.º e 15.º do Decreto-Lei n.º 107/2009).
O que é interdito e o que se pode construir
Na zona reservada, a regra geral é clara: é interdita a edificação (artigo 13.º, n.º 2, do Decreto-Lei n.º 107/2009). Existem, no entanto, exceções muito específicas:
Quando exista plano especial de ordenamento do território, este pode prever obras de ampliação de edificação já legalmente licenciada, desde que a ampliação não avance mais em direção à albufeira do que a construção existente, e mediante parecer prévio vinculativo da administração da região hidrográfica territorialmente competente (artigo 13.º, n.º 3, do Decreto-Lei n.º 107/2009).
Se a edificação existente se situar numa faixa de 50 metros a partir do nível de pleno armazenamento, as obras de ampliação só podem ser autorizadas se destinadas a suprir insuficiências de instalações sanitárias e cozinhas (artigo 13.º, n.º 4, do Decreto-Lei n.º 107/2009).
Diretamente na própria albufeira, o artigo 17.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 107/2009 interdita, entre outras atividades:
A execução de operações urbanísticas e de atividades agrícolas nas ilhas existentes no plano de água.
A execução, nas áreas interníveis, de obras de estabilização e consolidação, salvo quando comprovadamente imprescindíveis para a segurança de pessoas, bens ou da barragem, mediante autorização da entidade competente.
A instalação ou ampliação de estabelecimentos de aquicultura.
A extração de inertes, salvo nos termos previstos na Lei da Água e no regime de utilização dos recursos hídricos.
A rejeição de efluentes de qualquer natureza, mesmo tratados, salvo quando comprovadamente não exista alternativa técnica viável.
A deposição ou abandono de entulhos, sucatas ou outros resíduos.
Nas albufeiras de utilização protegida, acresce ainda a interdição do abeberamento de gado (artigo 17.º, n.º 1, alínea d), do Decreto-Lei n.º 107/2009).
Importa referir que estas regras de utilização previstas no capítulo V do diploma se aplicam apenas na ausência de um plano especial de ordenamento de albufeira de águas públicas: quando este plano existe, prevalece o regime nele definido, sendo o regime mais restritivo aplicável em caso de conflito (artigo 5.º, n.º 4, e artigo 6.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 107/2009).
Licenças necessárias e entidades a consultar
O licenciamento de qualquer intervenção junto de uma albufeira de águas públicas envolve diferentes entidades, consoante a natureza da pretensão.
Entidade | Função principal |
Autoridade nacional da água | Elaboração dos Planos de Ordenamento de Albufeiras de Águas Públicas (POAAP) [artigo 10.º, n.º 1, Decreto-Lei n.º 107/2009] |
Administração da região hidrográfica (ARH) territorialmente competente | Emissão de autorizações e pareceres para atividades condicionadas ou excecionadas na albufeira e nas suas zonas de proteção, e colaboração na elaboração dos POAAP [artigos 13.º, n.º 3, 17.º, n.os 2 a 4, e 10.º, n.º 2, Decreto-Lei n.º 107/2009] |
Município territorialmente competente | Intervenção garantida na elaboração dos POAAP e competência de embargo e demolição de obras irregulares [artigo 10.º, n.º 4, e artigo 34.º, n.º 1, Decreto-Lei n.º 107/2009] |
Instituto da Conservação da Natureza e das Florestas | Colaboração na elaboração dos POAAP sempre que a área coincida com uma área protegida integrada na Rede Nacional de Áreas Protegidas [artigo 10.º, n.º 5, Decreto-Lei n.º 107/2009] |
Competência, em conjunto com as ARH e os municípios, para embargar e demolir obras realizadas em violação do regime [artigo 34.º, n.º 1, Decreto-Lei n.º 107/2009] |
Consequências de intervir sem as devidas autorizações
Construir ou desenvolver atividades numa albufeira ou na sua zona de proteção sem confirmar previamente o enquadramento legal tem consequências concretas:
Embargo e demolição — A IGAOT, as administrações de região hidrográfica, os municípios e as demais entidades competentes podem embargar e demolir obras, ou fazer cessar outros usos e ações, realizados em violação das interdições previstas no diploma, ou que careçam de autorização ou parecer vinculativo sem que estes tenham sido obtidos (artigo 34.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 107/2009).
Reposição do terreno por conta do proprietário — A entidade competente intima o infrator a demolir as obras ou a repor o terreno no estado anterior, fixando prazos para o efeito; decorridos os prazos sem cumprimento, a demolição é feita por conta do proprietário, com as despesas cobradas por execução fiscal (artigo 34.º, n.os 3 e 4, do Decreto-Lei n.º 107/2009).
Contraordenação — O incumprimento das regras de proteção das albufeiras constitui contraordenação, podendo ser classificada como leve, grave ou muito grave consoante a natureza da infração, nos termos do artigo 31.º do Decreto-Lei n.º 107/2009.
Para considerar
A proximidade a uma albufeira de águas públicas acrescenta uma camada de regulação que ultrapassa largamente o licenciamento urbanístico comum, com faixas de proteção que podem condicionar de forma significativa a viabilidade de um projeto. A confirmação da classificação da albufeira, da existência de um plano de ordenamento próprio e da zona de proteção aplicável ao terreno são etapas indispensáveis antes de qualquer decisão.
Cada situação depende da localização exata do terreno, da classificação da albufeira em causa e da eventual existência de um plano especial de ordenamento, pelo que a análise deve ser sempre acompanhada por profissionais habilitados.
Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em setembro de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.
