Transformar loja em casa: Negócio de sonho ou dor de cabeça?
- Ana Carolina Santos
- há 5 dias
- 3 min de leitura
Passear pelas cidades portuguesas é encontrar, cada vez mais, montras tapadas e lojas devolutas. O comércio de rua mudou, mas a necessidade de habitação nunca foi tão grande. A ideia surge quase instantaneamente: "E se eu transformasse esta loja num apartamento?" Com o novo "Simplex Urbanístico", esta operação tornou-se, na teoria, muito mais fácil. Mas será que compensa financeiramente? E tecnicamente, é sempre viável? Antes de investir, é preciso separar o mito da realidade.
A "via verde" do Simplex: O que mudou?
Até há pouco tempo, transformar uma loja em habitação era uma maratona burocrática que exigia a aprovação unânime do condomínio. Um vizinho "do contra" podia bloquear todo o projeto.
Hoje, o cenário é diferente:
Fim do veto dos Condóminos: A lei mudou. Já não precisa da autorização da assembleia de condóminos para alterar o uso da fração de comércio para habitação. Basta comunicar ao administrador (após a alteração estar legalizada) para efeitos de atualização do título constitutivo.
Processos mais rápidos: Em muitos casos, se não houver obras que alterem a estrutura ou a fachada, o processo pode dispensar licença prévia, bastando uma comunicação à Câmara Municipal.
Parece perfeito, certo? Mas atenção: a facilidade administrativa não elimina as exigências técnicas.
O desafio técnico: Não basta mudar a placa
Uma loja não é uma casa. Os requisitos de habitabilidade são muito mais exigentes para quem lá vive do que para quem lá trabalha ou faz compras. Transformar um "aquário" numa casa confortável obriga a resolver problemas complexos:
Luz e ventilação: A maioria das lojas é profunda e só tem janelas na frente (a montra). Como levar luz natural aos quartos nas traseiras? Quartos sem janela não são legais nem habitáveis.
Isolamento Térmico e Acústico: As lojas raramente têm o isolamento necessário para garantir conforto noturno. O ruído da rua e o frio são inimigos que exigem investimento em caixilharia e isolamentos de qualidade.
Infraestruturas: A loja tem saída de fumos para a cozinha? A rede de esgotos está preparada para uma casa de banho completa com duche? Muitas vezes, é preciso rasgar chão e paredes, o que encarece a obra.
Será que compensa? A matemática do investimento
Para saber se o negócio é rentável, não olhe apenas para o preço baixo da loja. Faça as contas ao "custo total de transformação":
Preço de aquisição: Geralmente inferior ao de um apartamento na mesma zona (pode ser 20% a 30% mais barato).
Custo de obras: Conte com um valor por m² superior ao de uma remodelação normal. Criar uma casa "do zero" (paredes, canalização, eletricidade, cozinha, WC) é dispendioso.
Valorização final: Um rés-do-chão adaptado valerá sempre menos do que um 1.º andar original. A privacidade e a segurança são percebidas como menores pelo mercado.
A Regra de Ouro: O negócio só compensa se o [Preço da Loja + Obras + Licenciamento] for significativamente inferior ao valor de mercado de um T1 ou T2 equivalente na zona. Se a margem for curta, o risco não justifica o esforço.
Para refletir
Transformar comércio em habitação é uma excelente forma de regenerar a cidade e criar casas únicas, muitas vezes com pés-direitos altos e layouts tipo loft que são muito procurados. No entanto, não é um projeto para amadores. O que o Simplex facilitou na papelada, a realidade da construção mantém na exigência técnica. Comprar uma loja para viver ou arrendar sem validar primeiro se é fisicamente possível cumprir as regras do RGEU (Regulamento Geral das Edificações Urbanas) é um erro financeiro grave.
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