Atualizar documentos do imóvel após Legalização: O que não pode esquecer
- Ana Carolina Santos
- há 2 dias
- 5 min de leitura
Legalizou construções no seu imóvel? Parabéns! Dar esse passo é fundamental para regularizar a situação e valorizar o património. No entanto, o processo não termina com a aprovação da Câmara Municipal. Após a legalização, é essencial atualizar diversos documentos e registos oficiais para garantir que toda a informação está em conformidade com a nova realidade do imóvel.
Neste post, apresentamos os documentos que deve atualizar após legalizar construções, explicando porque cada um é importante e como proceder. Trata-se de uma tarefa administrativa que, embora possa parecer burocrática, protege os seus direitos de proprietário e evita problemas futuros em transações imobiliárias, financiamentos ou questões fiscais.
Porque é importante atualizar os documentos?
A legalização de construções altera as características físicas e jurídicas do imóvel. Essa mudança deve refletir-se em todos os registos oficiais. Manter a documentação desatualizada pode resultar em:
Impedimentos na venda ou arrendamento do imóvel;
Dificuldades na obtenção de crédito habitação, já que muitos bancos exigem documentação atualizada;
Avaliações fiscais incorretas, levando ao pagamento de impostos desajustados;
Problemas com seguros, que podem não cobrir alterações não comunicadas;
Penalidades e multas por incumprimento de obrigações legais.
A regularização documental é tão importante quanto a própria legalização da obra. Sem ela, o imóvel não está completamente regularizado perante as entidades competentes.
1. Registo Predial na Conservatória
O que é?
O registo predial é o documento oficial que comprova a propriedade do imóvel e descreve as suas características físicas e jurídicas.
Porque atualizar?
Após legalizar obras de construção, ampliação ou alteração, a descrição do imóvel no registo predial pode não corresponder à realidade atual. É necessário atualizar informações como:
Área total do terreno e área de construção;
Número de divisões ou frações;
Garagens, anexos ou outras dependências;
Uso e tipologia do imóvel.
Como proceder?
Dirija-se à Conservatória do Registo Predial competente com:
Certidão da licença de utilização ou comprovativo de entrega da comunicação prévia;
Caderneta predial atualizada;
Documento comprovativo de titularidade (escritura).
A atualização garante que a descrição oficial do imóvel corresponde à realidade física, essencial para qualquer transação futura.
2. Caderneta Predial nas Finanças (Autoridade Tributária)
O que é?
A caderneta predial urbana é o documento fiscal que identifica o imóvel perante a Autoridade Tributária e determina o valor patrimonial tributário (VPT) para cálculo do IMI.
Porque atualizar?
Sempre que ocorram obras de construção, demolição, ampliação, modificação ou reabilitação, é obrigatório atualizar a caderneta predial. A desatualização pode resultar em:
Avaliações fiscais incorretas;
Pagamento de IMI desajustado (para mais ou para menos);
Impedimento de transações imobiliárias.
Como proceder?
A atualização faz-se através da entrega do Modelo 1 do IMI (Declaração para Inscrição ou Atualização de Prédios Urbanos na Matriz), que pode ser submetida:
Online:
Aceda ao Portal das Finanças;
Entre com as suas credenciais;
Vá a "Cidadãos" → "Serviços" → "Entregar" → "Declarações" → "IMI - Modelo 1";
Preencha os campos necessários e submeta.
Presencialmente:
Dirija-se a um balcão das Finanças com os documentos necessários.
Prazo de resposta: A Autoridade Tributária tem até 180 dias para responder ao pedido.
3. Certificado Energético
O que é?
O certificado energético classifica o desempenho energético do imóvel (de A+ a F) e indica medidas de melhoria para reduzir consumos.
Quando é obrigatório atualizar?
O certificado energético deve ser emitido ou atualizado nas seguintes situações:
Edifícios novos;
Intervenções superiores a 25% do valor do imóvel;
Legalização de obras de edificação, grande intervenção ou grande renovação ocorridas após 4 de julho de 2006.
Como proceder?
Contacte um Perito Qualificado (PQ) registado no Sistema de Certificação Energética (SCE):
O perito realiza uma visita ao imóvel (duração média de 30 minutos);
Recolhe informação sobre isolamento, sistemas de aquecimento, ventilação, etc.;
Emite o certificado energético em 2 a 4 dias úteis.
Validade:
10 anos para habitação e pequenos edifícios de comércio/serviços;
8 anos para grandes edifícios de comércio e serviços.
Nota: As alterações realizadas durante a obra devem refletir-se no certificado emitido após a conclusão da mesma.
4. Seguro de Habitação
O que é?
O seguro de habitação protege o imóvel contra riscos como incêndio, inundações, danos estruturais e responsabilidade civil.
Porque comunicar alterações?
Qualquer alteração nas características do imóvel (ampliações, mudanças de uso, novas divisões) pode afetar a cobertura do seguro. É obrigatório comunicar à seguradora:
Obras de ampliação ou reconstrução;
Alteração de uso (de habitação para comércio, por exemplo);
Aumento da área construída.
Como proceder?
Contacte a seguradora e informe sobre as alterações realizadas. A seguradora tem 3 meses para:
Propor alteração do contrato e novo prémio;
Aceitar as alterações nas condições atuais;
Resolver o contrato.
Atenção: Não comunicar alterações pode resultar na perda de cobertura em caso de sinistro.
5. Condomínio (se aplicável)
Quando é relevante?
Se o imóvel legalizado está inserido num edifício em regime de propriedade horizontal (condomínio), existem obrigações adicionais perante a administração do condomínio.
Obrigações do Condómino:
Atualizar dados pessoais (NIF, morada, contactos, email) junto do administrador;
Comunicar obras que alterem partes comuns (fachadas, estrutura, telhado), que carecem de aprovação em assembleia (mínimo de 2/3 dos votos);
Informar sobre alterações na fração que possam afetar o seguro do condomínio.
Como proceder?
Contacte o administrador do condomínio por escrito;
Forneça cópia dos documentos atualizados (caderneta predial, registo predial, licença de utilização);
Se as obras afetaram partes comuns, apresente o projeto aprovado pela Câmara Municipal.
6. Documentos de utilização do imóvel
O que mudou com o Simplex Urbanístico (Decreto-Lei n.º 10/2024)?
Desde 8 de janeiro de 2024, o processo de autorização de utilização foi simplificado:
Eliminada a autorização de utilização tradicional quando há obra sujeita a controlo prévio;
Substituída pela entrega de documentos à Câmara Municipal, sem possibilidade de indeferimento (mas com manutenção da fiscalização).
O que deve entregar?
Após conclusão da obra legalizada, entregue à Câmara Municipal:
Termo de responsabilidade do diretor de obra ou diretor de fiscalização, atestando a conformidade da obra com o projeto aprovado;
Telas finais (plantas atualizadas), se aplicável;
Declaração de conformidade com normas legais e regulamentares.
Alteração de Uso Sem Obra Prévia
Se pretende alterar o uso do imóvel (por exemplo, de habitação para comércio) sem realizar obras sujeitas a controlo prévio, deve apresentar comunicação prévia com prazo de 20 dias. Se a Câmara não responder, considera-se aceite.
Documentos a atualizar
Documento | Entidade Responsável | Quando atualizar | Como proceder |
Registo Predial | Após legalização com alteração de áreas/características | Presencialmente com licença/autorização de utilização | |
Caderneta Predial | Sempre que haja obras de construção, ampliação, alteração | Modelo 1 IMI online ou presencial | |
Certificado Energético | Perito Qualificado (SCE) | Edifícios novos, intervenções >25% do valor, legalização pós-2006 | Contactar perito qualificado |
Seguro de Habitação | Seguradora | Após obras de ampliação, reconstrução ou mudança de uso | Comunicação escrita à seguradora |
Condomínio | Administrador do Condomínio | Obras que afetem partes comuns ou dados da fração | Comunicação por escrito ao administrador |
Utilização | Câmara Municipal | Após conclusão de obra legalizada | Entrega de termo de responsabilidade |
Conselhos práticos
Organize a documentação: Mantenha cópias de todos os documentos atualizados num dossier organizado;
Peça apoio profissional: Arquitetos e advogados especializados podem acompanhar todo o processo de atualização documental;
Não deixe para depois: A atualização de registos é mais simples quando feita imediatamente após a legalização;
Confirme prazos: Algumas atualizações têm prazos legais específicos – informe-se junto das entidades competentes;
Guarde comprovativos: Conserve todos os comprovativos de entrega e comunicação com entidades oficiais.
Em poucas palavras
Legalizar construções é apenas o primeiro passo para regularizar completamente o seu imóvel. Atualizar os documentos oficiais – registo predial, caderneta predial, certificado energético, seguro de habitação e informações do condomínio – é essencial para garantir conformidade legal, facilitar transações futuras e evitar penalidades.
Este processo administrativo, embora exija atenção e organização, protege o seu património e valoriza o imóvel. Seguir este roteiro assegura que todas as alterações realizadas ficam devidamente registadas nas entidades competentes, proporcionando tranquilidade e segurança jurídica.
