Capacidade construtiva: Quanto vale realmente o seu terreno?

Comprar um terreno não é como comprar um quadro, onde o que vê é o que tem. No imobiliário, um terreno de 1000m² pode valer uma fortuna ou muito pouco, dependendo de uma "magia" invisível chamada capacidade construtiva. Muitos investidores e particulares caem no erro de olhar apenas para a área total do solo, assumindo que "terra é terra". Mas o que dita o verdadeiro valor de mercado é o que a Câmara Municipal deixa construir lá.

Construção de uma habitação unifamilar, após análise da capacidade construtiva do lote e projeto aprovado pela Câmara Municipal

O "livro de regras": O Plano Diretor Municipal (PDM)

A primeira coisa a saber é que em Portugal não existe "construção livre". Cada metro quadrado de território está classificado no Plano Diretor Municipal (PDM) do respetivo concelho.

• O PDM diz-nos se o terreno é Urbano (onde, por norma, se pode construir) ou Rústico (onde a construção é muito restrita ou proibida).

• É neste documento que encontramos os famosos índices que vão ditar o tamanho da sua futura construção.

As duas fórmulas que tem de dominar

Para calcular o potencial do terreno, foque-se nestes dois indicadores essenciais que vêm nas "Plantas de Ordenamento" do PDM:

1. Índice de Construção (ou Utilização)

Este é o número que define a "Área Bruta de Construção" (ABC), ou seja, a soma das áreas de todos os pisos (rés-do-chão + 1.º andar, etc.).

• A fórmula: Área do Terreno × Índice de Construção = Área Total que pode construir.

• Exemplo prático: Se tem um terreno de 1000m² e o PDM define um índice de 0,6, pode construir até 600m² de área bruta (por exemplo, dois pisos de 300m² cada).

2. Índice de Implantação

Este define a "mancha" que a casa pode ocupar no chão. Impede que construa uma "muralha" que ocupe o terreno todo, obrigando a deixar espaço para jardim e permeabilidade.

• A fórmula: Área do Terreno × Índice de Implantação = Área Máxima no rés-do-chão.

• Exemplo prático: No mesmo terreno de 1000m², se o índice de implantação for 0,4 (40%), a sua casa só pode ocupar 400m² de chão. Mesmo que o índice de construção permitisse 600m², teria de fazer o resto num segundo piso.

Habitação unifamiliar no Montijo, um ano após a sua construção

Atenção às "rasteiras" invisíveis

A matemática parece simples, mas o urbanismo tem nuances que podem reduzir drasticamente estes valores:

• Afastamentos: É obrigatório deixar distâncias às estremas do terreno (geralmente 3 ou 5 metros aos vizinhos e à estrada). Num terreno estreito, isto pode tornar a construção impossível.

• Cérceas (altura): O PDM pode limitar a altura do edifício ou o número de pisos para não destoar da vizinhança.

• Cedências: Em operações maiores (loteamentos), a Câmara pode exigir que ceda uma parte do terreno para passeios ou espaços verdes públicos, reduzindo a área útil que lhe sobra.

Para refletir

Saber calcular "por alto" a capacidade construtiva é útil para filtrar oportunidades, mas nunca substitui uma análise técnica oficial. Um terreno pode ter índices ótimos no papel e estar bloqueado por uma linha de água, uma servidão de vista ou uma sobreposição da Reserva Ecológica. O valor de um terreno não está nos metros que pisa, mas nos metros que a lei lhe permite edificar. Comprar sem validar a capacidade construtiva é como jogar na lotaria com as suas poupanças.

Quer ter a certeza absoluta do que pode construir antes de assinar a escritura? Na AC-Arquitetos, realizamos estudos de viabilidade detalhados e Pedidos de Informação Prévia (PIP) para assegurar que o seu terreno tem o valor que imagina. Contacte-nos e invista com segurança.