Declaração de Ruína: Compreender o estado de degradação de um imóvel
- Ana Carolina Santos
- 26 de jan.
- 9 min de leitura
Quando se depara com um imóvel antigo, abandonado ou profundamente degradado, surge frequentemente a expressão "está em ruínas". Mas o que significa exatamente, do ponto de vista legal, que um edifício está em ruínas? E que implicações práticas tem esta classificação para proprietários, compradores e para quem pretende reabilitar ou reconstruir o imóvel?
O que é um edifício em ruínas?
Do ponto de vista legal, um edifício em ruínas é definido pelo Decreto-Lei n.º 101-D/2020, de 7 de dezembro (que regula o Sistema de Certificação Energética dos Edifícios) como "o edifício existente cujo nível de degradação da sua envolvente prejudica a utilização a que se destina".
Em termos práticos, isto significa que o imóvel apresenta um estado de degradação tão acentuado que não pode ser habitado ou utilizado para os fins a que estava destinado sem que seja sujeito a obras profundas de reabilitação ou reconstrução.
Elementos da envolvente considerados:
Paredes exteriores
Pavimento
Portas e janelas
Cobertura
Quando estes elementos estão tão degradados que comprometem a utilização segura e adequada do edifício, este pode ser classificado como "edifício em ruínas".
O que é a Declaração de Ruína (Declaração Provisória)?
A Declaração de Ruína, tecnicamente designada Declaração Provisória do Sistema de Certificação Energética (SCE), é um documento oficial que atesta que um imóvel se encontra em tal estado de degradação que fica dispensado da obrigatoriedade de ter Certificado Energético.
Características Principais
Não é um Certificado Energético, mas uma declaração que substitui esse certificado em situações específicas
Emitida por um Perito Qualificado em Certificação Energética, através do Portal SCE
Menos dispendiosa que um Certificado Energético completo: apenas são devidos os honorários do perito, não havendo pagamento da taxa de registo no SCE
Permanece válida enquanto o imóvel se mantiver nas condições que conduziram a essa classificação
Fundamento legal
De acordo com o artigo 18.º, n.º 2, alínea g) do Decreto-Lei n.º 101-D/2020, os edifícios classificados como "edifícios em ruínas" estão excluídos do Sistema de Certificação Energética.
Isto significa que não é possível (nem faz sentido) emitir um certificado energético para um imóvel que não pode ser habitado ou utilizado sem obras profundas. Nestes casos, a lei exige que seja emitida uma Declaração Provisória a atestar essa situação.
Quando é necessária a Declaração de Ruína?
A Declaração de Ruína é obrigatória em situações como:
Venda de um imóvel em ruínas: para substituir o Certificado Energético na escritura
Comprovação do estado de degradação perante a Autoridade Tributária (para efeitos de IMI)
Processos de legalização ou licenciamento onde seja necessário demonstrar o estado atual do imóvel
Sempre que o imóvel não disponha de condições para ser habitado ou utilizado sem obra de reabilitação/reconstrução que envolva processo de licenciamento
Como se obtém a Declaração de Ruína?
Processo de emissão
O procedimento para obter uma Declaração de Ruína é relativamente simples:
Contactar um Perito Qualificado em Certificação Energética
O perito visita o imóvel e recolhe evidências do estado de ruína (fotografias, descrição da degradação)
O perito submete a informação no Portal SCE
É emitida a Declaração Provisória que classifica o edifício como "edifício em ruínas"
Quem pode emitir
A Declaração de Ruína pode ser emitida por:
Perito Qualificado em Certificação Energética (forma mais comum e prática)
Câmara Municipal
Na prática, a emissão através de Perito Qualificado é o método mais rápido e eficiente, bastando alguns dados do imóvel e a visita ao local.
Implicações Fiscais: IMI e Tributação agravada
Uma das consequências mais relevantes de um imóvel ser classificado como "em ruínas" prende-se com a tributação em sede de Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI).
Taxas agravadas
O Código do IMI prevê uma tributação significativamente mais pesada para prédios em ruínas:
Triplo da taxa normal:
Prédios urbanos devolutos há mais de um ano
Prédios em ruínas (cujo estado não tenha sido motivado por desastre natural ou calamidade)
Sêxtuplo da taxa normal:
Prédios urbanos devolutos há mais de dois anos
Prédios em ruínas localizados em zonas de pressão urbanística
Esta penalização fiscal tem como objetivo desincentivar o abandono de imóveis e promover a sua reabilitação ou recolocação no mercado habitacional.
Avaliação como terreno para construção
Os prédios em ruínas podem ser avaliados, para efeitos de IMI, como se de terrenos para construção se tratassem. Isto significa que o Valor Patrimonial Tributário é calculado considerando não o edifício degradado, mas o potencial construtivo do terreno, o que pode resultar numa avaliação mais elevada.
Os municípios podem requerer à Autoridade Tributária que os prédios urbanos em ruínas sejam avaliados como terrenos para construção, mediante indicação das áreas brutas previstas.
Identificação e comunicação
É importante saber que:
A identificação dos prédios em ruínas compete às Câmaras Municipais
Deve ser comunicada à Autoridade Tributária
A alteração à matriz para refletir o estado de ruína cabe à AT, por indicação da Câmara Municipal
O contribuinte não tem responsabilidade direta nessa matéria (a Câmara é que comunica oficialmente)
No entanto, é importante notar que, para efeitos de tributação de IMI, a qualificação de um prédio como "em ruínas" deve ser feita pela administração tributária, sendo a decisão da Câmara Municipal sobre o estado de ruína, por si só, irrelevante para efeitos fiscais.
Venda de imóveis em ruínas
Quando pretende vender um imóvel que se encontra em ruínas, os documentos necessários para a escritura são, no essencial, os mesmos de qualquer outra transação imobiliária, com uma diferença fundamental: em vez do Certificado Energético, deve apresentar a Declaração Provisória (Declaração de Ruína).
Documentos necessários para a escritura:
Certidão de Registo Predial
Caderneta Predial
Declaração Provisória (Declaração de Ruína) - substitui o Certificado Energético
Comprovativo de pagamento de IMT e Imposto do Selo
Licença de Utilização (quando aplicável - ruínas geralmente não têm)
A Declaração de Ruína permite que a transação se concretize sem necessidade de emitir um Certificado Energético, que seria impossível ou inadequado face ao estado do imóvel.
Reconstrução de edifícios em ruínas
Uma das questões mais frequentes relacionadas com imóveis em ruínas prende-se com a possibilidade de os reconstruir e que requisitos legais são aplicáveis.
Garantia do Existente
O Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, consagra no seu artigo 60.º o princípio da "garantia do existente".
Este princípio estabelece que:
As edificações existentes podem ser objeto de obras de conservação ou alteração
As licenças para obras de reconstrução ou de alteração de edificações não podem ser recusadas com fundamento em normas legais ou regulamentares supervenientes à construção originária
Desde que tais obras não originem ou agravem desconformidade com as normas em vigor
Ou tenham como resultado a melhoria das condições de segurança e de salubridade da edificação
O que significa na prática
Se um edifício foi legalmente construído no passado e, entretanto, entrou em ruína (por abandono, incêndio ou outro fenómeno), a sua reconstrução não pode ser recusada apenas porque as normas atuais de construção são mais exigentes do que as que vigoravam à data da construção original.
A reconstrução visa repor o edifício em termos idênticos aos que existiam antes da ruína, não podendo originar ou agravar desconformidades construtivas.
Condições essenciais:
O edifício original estava legalmente construído
A reconstrução não agrava desconformidades
A reconstrução melhora (ou pelo menos mantém) as condições de segurança e salubridade
Edifícios anteriores a 1951
Existe um regime especial particularmente favorável para construções anteriores a 7 de agosto de 1951 (data de entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas):
Isenção de licença de reconstrução:
Estas construções não estão sujeitas a especificidades técnicas de nenhum Regime de Edificação Urbana
Não necessitam de licença de construção para reconstrução (com exceções)
Exceções - é necessária licença quando:
O imóvel está situado em zona de proteção de imóveis classificados ou em vias de classificação
A obra resultar em aumento da altura da fachada ou do número de pisos
Procedimento recomendado: Apesar da isenção de licença, é altamente recomendável enviar um requerimento à Câmara Municipal informando que vai proceder à reconstrução do imóvel e juntar comprovativo de que o imóvel é anterior a 1951 (escritura antiga, caderneta predial, certidão da Câmara).
Isto evita possíveis fiscalizações e garante que o município acompanha o edificado, assegurando uma reconstrução autêntica do imóvel.
Como comprovar que um imóvel é anterior a 1951
Documentos com força probatória:
Escritura de compra e venda anterior a 1951
Menção na certidão permanente do imóvel
Caderneta predial com data de inscrição anterior a 1951
Certidão da Câmara Municipal a atestar a antiguidade da construção
Debate Jurídico: Ruína total vs Garantia do Existente
Existe algum debate jurídico sobre se a ruína total de um edifício (eliminação completa da preexistência) afasta ou não a aplicação do princípio da garantia do existente:
Interpretação restritiva:
Se a construção foi totalmente eliminada (demolição total ou ruína completa), a reconstrução deve obedecer às normas atuais
Não há nexo causal entre demolição e reconstrução se não existe edificação material
Interpretação extensiva:
O princípio da garantia do existente tem por fundamento a identidade do edifício originário
Deve privilegiar-se sempre que possível a reposição da sua forma e função
Se o edifício existiu legalmente, deve poder ser reconstruído, mesmo que esteja em ruínas completas
Na prática, a aceitação da reconstrução dependerá da análise casuística pela Câmara Municipal, sendo fundamental demonstrar que o edifício existiu, estava legalmente construído e que a reconstrução visa repor (e não agravar) a situação original.
Demolição de edifícios em ruína
Demolição ordenada pela Câmara Municipal
As Câmaras Municipais têm competência legal para, precedendo vistoria, ordenar a demolição total ou parcial de construções que:
Ameacem ruína
Ofereçam perigo para a saúde e segurança das pessoas
Este poder está previsto nos artigos 89.º a 92.º do RJUE (anteriormente artigo 10.º do RGEU) e visa proteger o interesse público.
Procedimento:
Câmara realiza vistoria técnica ao imóvel
Verifica os pressupostos de ruína ou perigo
Notifica o proprietário para proceder à demolição
Se o proprietário não cumprir: Câmara pode ocupar o prédio e proceder à execução imediata da demolição
Demolição Voluntária pelo proprietário
Se é o proprietário que pretende demolir voluntariamente um imóvel em ruínas, necessita de:
Autorização da Câmara Municipal (licença de demolição)
Estão habilitados a solicitar: proprietários ou titulares de um direito que lhes permita a formalização do pedido
O custo varia consoante a autarquia
Executar trabalhos de demolição sem licença constitui contraordenação punível por coima
Reconstrução em Áreas Protegidas
Em áreas rurais ou urbanas altamente protegidas (devido ao seu valor patrimonial, paisagístico ou ambiental), é frequente que só se permita a reconstrução de edifícios comprovadamente existentes no local.
Nestes casos, mesmo que o edifício esteja completamente em ruínas e só sejam visíveis fundações ou vestígios, pode ser possível obter licença de reconstrução, desde que:
O edifício exista de facto
Esteja presente na conservatória do registo predial
Seja possível demonstrar a sua configuração original
Este regime é particularmente relevante para quintas, casas rurais, moinhos e outras construções tradicionais que, apesar de degradadas, têm valor patrimonial e justificam a sua reposição.
Para considerar
A Declaração de Ruína é um instrumento legal que permite clarificar e formalizar o estado de degradação de um imóvel, com consequências práticas em diversas áreas: certificação energética, tributação, venda e reconstrução.
Para proprietários de imóveis degradados, é fundamental conhecer as implicações fiscais desta classificação. O IMI agravado ao triplo (ou sêxtuplo em zonas de pressão urbanística) representa um custo significativo que pode incentivar a reabilitação ou venda do imóvel. Por outro lado, a possibilidade de reconstrução ao abrigo do princípio da garantia do existente pode representar uma oportunidade interessante, especialmente em zonas onde as normas atuais dificultariam uma construção nova.
Para compradores de imóveis em ruínas, é essencial verificar se existe Declaração Provisória válida e compreender que custos e procedimentos estarão envolvidos na eventual reabilitação. A vantagem pode residir no preço de aquisição mais baixo e na possibilidade de reconstruir mantendo as características originais do edifício, mesmo que estas não cumpram integralmente as normas atuais.
Para quem pretende reconstruir um imóvel em ruínas, o enquadramento legal é favorável, desde que se demonstre que o edifício original estava legalmente construído e que a reconstrução não agrava desconformidades. O regime especial para edifícios anteriores a 1951 é particularmente vantajoso, dispensando licença de construção na maioria dos casos.
Em qualquer situação, é aconselhável o acompanhamento por técnicos habilitados (arquitetos, engenheiros) e, sempre que necessário, por advogados especializados em direito urbanístico. As Câmaras Municipais têm competências e interpretações próprias que podem variar, e um diálogo adequado com os serviços de urbanismo é fundamental para garantir que o processo decorre sem sobressaltos.
A reabilitação de edifícios em ruínas representa não apenas uma oportunidade individual para proprietários e investidores, mas também um contributo importante para a valorização do património edificado, a revitalização de centros urbanos antigos e o combate ao abandono e degradação do edificado.
Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em janeiro de 2026, dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.
