Direitos de Salvaguarda em Processos Urbanísticos: o que deve saber
- Ana Carolina Santos
- 11 de ago.
- 3 min de leitura
O recente pacote legislativo que reformulou o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) reforçou um conjunto de garantias essenciais para quem promove obras, compra, vende ou simplesmente vive num edifício. O Capítulo IV – “Garantias dos particulares” – foca-se precisamente nesses direitos, colocando o cidadão no centro da decisão urbanística municipal.
Neste post sintetizamos, numa linguagem clara e prática, as principais protecções que o RJUE assegura aos particulares, porque conhecer a lei é o primeiro passo para tomar decisões informadas e prevenir litígios.
Qualquer interessado pode exigir, por via electrónica ou presencial, detalhes sobre:
Os instrumentos de gestão territorial aplicáveis a um terreno específico;
O estado de um pedido de licenciamento ou comunicação prévia;
Os prazos que a Câmara ainda tem de cumprir.
A autarquia deve responder no prazo máximo de 15 dias e facultar consulta do processo (ou cópias autenticadas) em 10 dias.
Não é preciso despacho especial: basta requerer por escrito ou aceder através do portal urbanístico.
Porque importa: Evita surpresas e permite acompanhar cada passo, desde o pedido inicial à emissão do alvará.
Se a Câmara não se pronunciar dentro dos prazos legais sobre actos que lhe competem, forma-se deferimento tácito.
O interessado obtém, por via electrónica, comprovativo automático de que a pretensão foi aceite.
Porque importa: Garante previsibilidade de prazos e impede que atrasos administrativos bloqueiem investimentos.
Qualquer decisão (ou falta dela) pode ser impugnada hierarquicamente ou, em última instância, nos tribunais administrativos.
A acção administrativa especial está especialmente prevista para práticas ou omissões ilegais da Câmara Municipal.
Porque importa: Concretiza o princípio de que a Administração responde pelos seus actos, reforçando a confiança no sistema.
Projectistas, diretores de obra, fiscais, empreiteiros e donos de obra são solidariamente responsáveis por danos causados a terceiros ou pela violação de normas urbanísticas.
Aprovou-se uma lista clara de contra-ordenações com coimas que podem chegar a 450 000 € (pessoas colectivas).
Porque importa: Fomenta boas práticas técnicas e protege vizinhos, compradores e o espaço público.
Direito de acesso ao processo e transparência digital
Graças à Plataforma Electrónica dos Procedimentos Urbanísticos, todos os passos ficam registados: prazos, notificações, entidades consultadas, termos de responsabilidade e pagamentos de taxas. O cidadão:
recebe alertas automáticos;
verifica o tempo remanescente para decisão;
descarrega certidões para registo predial sem deslocações.
Obrigações da Câmara Municipal
As garantias dos particulares implicam deveres para a autarquia:
Prazo para informar – 15 dias.
Prazo para disponibilizar processos – 10 dias.
Disponibilidade semanal – pelo menos um dia dedicado a atendimento ao cidadão.
Não exigir documentos já na sua posse (caderneta predial, carteira profissional, etc.).
Publicitar pedidos de licenciamento e alvarás em local visível da obra.
Conselhos práticos para tirar partido das garantias
Solicite sempre certidão do processo – útil para registo e hipoteca.
Use canais electrónicos – os prazos só contam após submissão correcta.
Guarde comprovativos – notificações automáticas são prova legal.
Prepare-se para o silêncio – saiba a data-limite em que se gera o deferimento tácito.
Avalie responsabilidade contratual – inclua cláusulas que obriguem técnicos e empreiteiros a cumprir o RJUE.
Para considerar
Num cenário de exigência crescente – onde os municípios simplificam procedimentos mas intensificam a fiscalização – conhecer as “Garantias dos particulares” deixa de ser um assunto jurídico abstrato e passa a ser uma ferramenta de gestão de risco para proprietários, promotores e até simples arrendatários.
Na AC-Arquitetos acompanhamos diariamente processos urbanísticos em diferentes concelhos do país, assegurando que os direitos dos nossos clientes são respeitados e que cada projecto cumpre, desde o primeiro esboço, as regras que permitem aprovar, construir e habitar com confiança. Precisa de apoio para navegar o RJUE e transformar o seu investimento em realidade? Contacte a AC-Arquitetos e descubra como podemos simplificar o caminho até à obra concluída.
