Simplificação Administrativa e responsabilização: O que muda?

Com a entrada em vigor da Lei 10/2024, conhecida como “Simplex Urbanístico”, Portugal assiste a uma transformação profunda nos processos de licenciamento, fiscalização e execução de obras. Este novo enquadramento legal visa uniformizar procedimentos camarários, eliminar burocracias desnecessárias e reforçar a responsabilização dos principais agentes do setor: promotores, técnicos, construtores e municípios.

"O Simplex Urbanístico traz maior transparência, rapidez e responsabilidade para todos os intervenientes no setor da construção."

Edifício de habitação após obras de reabilitação no exterior e remodelação no interior

Principais alterações introduzidas pelo Simplex Urbanístico

1. Fases de implementação

• Publicação da lei: 08.01.2024

• Entrada em vigor: 04.03.2024

• Atualização dos regulamentos municipais: 08.04.2024

• Uso obrigatório do sistema informático: 06.01.2025

• Plataforma PEPU obrigatória: 05.01.2026

• Código da Construção: 01.06.2026

• BIM obrigatório: 01.01.2030

2. Controlo Prévio

• Necessário para obras novas, ampliações e alterações relevantes na envolvente dos edifícios.

• Depende da classificação do solo e da função do imóvel.

• Envolve entidades como DRC, Turismo de Portugal, ICNF, APA, entre outras.

3. Isenção de Controlo Prévio

• Aplicável a pequenas alterações interiores, manutenções, limpezas de fachadas, obras de conservação e pequenas estruturas (ex: anexos <10m²).

• Procedimentos administrativos simplificados, mas sempre com necessidade de cumprir a legislação.

4. Licença de Construção e Licença de Utilização

• Eliminação do “Alvará de Construção”: basta o pagamento das taxas e comunicação do início da obra.

• Licença de Utilização simplificada: após entrega da documentação, o edifício pode ser utilizado imediatamente, sem esperar pelo alvará.

5. Prazos clarificados

• Até 120 dias úteis para obras até 300 m²

• Até 150 dias úteis para obras entre 300 m² e 2200 m²

• Até 200 dias úteis para obras acima de 2200 m²

• Saneamento liminar em 15 dias após submissão.

6. Fiscalização reforçada

• Todas as obras passam a ser fiscalizadas, sejam ou não sujeitas a controlo prévio.

• Responsabilidade partilhada entre promotores, técnicos e municípios.

7. Documentação uniformizada

• Portarias publicadas definem elementos instrutórios e modelos nacionais.

• Livro de Obra passa a ser eletrónico e consultado online, sem necessidade de apresentação física na Câmara.

8. Redefinição do papel dos Técnicos e Municípios

• Municípios avaliam apenas a integração urbana e cumprimento dos instrumentos de gestão territorial.

• Questões técnicas internas passam a ser da exclusiva responsabilidade dos técnicos, mediante termo de responsabilidade.

Roadmap dos procedimentos administrativos

Tipo de procedimento	Quando se aplica	Duração média
Licenciamento	Obra nova, ampliação, alteração de fachadas	4 a 5 anos
Comunicação Prévia	Imóveis com loteamento, Plano de Pormenor, etc.	3 anos
Comunicação Prévia com Prazo	Obras isentas de controlo prévio	Até 2 anos

Documentação essencial para o processo

• Documentação atualizada do imóvel

• Levantamento topográfico/arquitetónico

• Projeto de Arquitetura e Especialidades

• Projeto de Execução

• Mapa de Trabalhos e Quantidades

• Concurso de Empreitada

• Documentação do empreiteiro e definição de diretor de obra

• Licença de Utilização

Reabilitação do interior de uma casa em Monsaraz

Novas exigências para a Reclassificação de Solos

A Lei n.º 53-A/2025 introduz restrições à reclassificação de solo rústico para urbano:

• Exigência de demonstração de impacto urbanístico e viabilidade financeira

• Redução dos prazos de execução das obras de urbanização

• Novas condições para reclassificação para fins habitacionais, incluindo parecer da CCDR e critérios mais rigorosos para habitação pública, arrendamento acessível ou custos controlados

• Restrições em áreas da Reserva Ecológica Nacional

Conselhos práticos

• Consulte sempre profissionais qualificados para garantir o cumprimento da legislação e evitar riscos de incumprimento.

• Mantenha-se atualizado sobre as fases de implementação do Simplex e as novas exigências legais.

• Exija toda a documentação e esclarecimentos necessários de todos os intervenientes no processo.

• Planeie o seu investimento considerando os prazos e procedimentos adequados ao seu objetivo.

Para refletir

O Simplex Urbanístico representa uma verdadeira revolução na forma como se gere, licencia e fiscaliza o setor da construção em Portugal. A simplificação dos procedimentos, a uniformização nacional e o reforço da responsabilidade técnica são oportunidades para maior transparência, rapidez e segurança jurídica. No entanto, a adaptação dos agentes e a correta aplicação das novas regras exigem informação, acompanhamento técnico e planeamento rigoroso.

Precisa de apoio para navegar no novo contexto legal e urbanístico?Contacte a equipa da AC-Arquitetos para garantir que o seu projeto cumpre todos os requisitos legais e técnicos, com segurança e eficiência.