Edificações existentes: Entenda os benefícios práticos e o enquadramento legal

As edificações existentes são todas as construções já realizadas e licenciadas segundo normas legais anteriores, que continuam a exercer o mesmo uso após sucessivas alterações legislativas. Esta classificação tem impacto direto sobre o enquadramento regulatório e nas obrigações de modernização, garantindo a proteção do património construído, sem impor aos proprietários encargos desproporcionais decorrentes das novas exigências legais.​

"Edificações existentes são protegidas e beneficiadas por regimes legais específicos, que garantem isenções e evitam sacrifícios desproporcionais na sua manutenção ou melhoria."

Prédio dos anos 80 em Cascais

Benefícios e isenções das edificações existentes

As edificações existentes usufruem de vantagens concretas em relação às novas regras urbanísticas e de construção. Estes benefícios garantem maior estabilidade aos proprietários e promovem a reabilitação do edificado em Portugal.

• Isenção da aplicação de normas supervenientes: Edifícios construídos segundo normas antigas não são afetados por novas leis ou regulamentos, exceto se se tratarem de obras de ampliação ou que agravem a desconformidade face à legislação vigente.​

• Licenciamento facilitado: As Câmaras Municipais não podem recusar licenças de obras de reconstrução ou alteração fundamentando-se em normas legais ou regulamentares posteriores à construção da edificação, desde que não agravem a desconformidade existente ou contribuam para a melhoria da segurança e salubridade.​

• Incentivo à reabilitação: Permite-se a realização de obras para melhorar a segurança, salubridade e eficiência energética, mesmo quando não cumprem plenamente as normas técnicas atuais, evitando encargos excessivos para os proprietários.​

Regulamentos aplicáveis

Apesar dos benefícios, as edificações existentes continuam sujeitas a diversas obrigações legais e regulamentares que garantem a segurança e qualidade de vida no ambiente urbano:

• Manutenção periódica: Todos os edifícios devem realizar obras de conservação pelo menos uma vez a cada oito anos, além de intervenções necessárias para manter condições de segurança, salubridade e estética.​

• Fiscalização municipal: As Câmaras podem, em qualquer momento, exigir obras para corrigir más condições de segurança ou salubridade, bem como ordenar a demolição total ou parcial de construções que representem perigo para a saúde pública.​

• Obrigações ambientais e de segurança: São exigidas intervenções para garantir estabilidade estrutural, segurança contra riscos de incêndio ou insalubridade, proteção contra ruído e isolamento térmico, conforme as disposições do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU).​

Regulamentos dos quais estão dispensadas

Por outro lado, há situações em que as edificações existentes podem estar dispensadas de cumprir determinadas regras:

• Regras supervenientes: Não são aplicáveis normas legais e regulamentares criadas após a construção e licenciamento original, exceto para obras que agravem a desconformidade ou aumentem o volume, área ou altura do edifício.​

• Exceções de acessibilidade: As normas técnicas de acessibilidade não são exigíveis quando as adaptações são desproporcionadamente difíceis ou economicamente inviáveis, particularmente em edifícios de valor histórico ou patrimonial.​

Projeto de Arquitetura de Interiores para apartamento em prédio dos anos 80 em Cascais

Exemplo prático

Imagine um prédio construído nos anos 80, com tipologia e área de compartimentos já licenciados na altura. Caso um proprietário pretenda remodelar o interior sem afetar fachadas, estrutura ou aumentar área, continua protegido pelas normas do tempo da construção. Apenas se operar acréscimo de área, altura ou graves modificações, as regras atuais serão exigidas.​

Vantagens e obrigações

Edificação existente	Novas normas urbanísticas (após construção)	Licenciamento de alteração	Obrigações relevantes	Isenções e exceções relevantes
Protegida por direito anterior​	Não aplicáveis, salvo casos específicos​	Não podem ser recusadas se não agravam desconformidade​	Conservação a cada 8 anos / Obras de segurança​	Isenção de normas técnicas se adaptações inviáveis ou desproporcionais​
Sujeita à fiscalização municipal​	Regras técnicas anteriores mantidas​	Incentivo à reabilitação​	Melhoria de condições de habitabilidade​	Dispensa de normas ambientais / históricas em casos justificados​

Conselhos práticos para proprietários

• Avalie sempre a legislação que vigorava à data da construção do seu imóvel. Esta é a base para determinar benefícios e isenções.

• Ao planear obras, procure melhorar a segurança e salubridade da edificação, pois estas intervenções têm enquadramento legal favorável.

• Consulte um arquiteto ou técnico especializado antes de avançar com obras de alteração, reabilitação ou reconstrução para garantir a máxima proteção legal e técnica.

• Mantenha documentação e licenças originais do imóvel sempre acessíveis; são fundamentais em processos burocráticos e fiscais.

• Fique atento às determinações municipais – as Câmaras podem exigir obras coercivas em casos de perigo público ou degradação grave do edifício.

Importante: Consulte profissionais qualificados para garantir a segurança, valor patrimonial e legalidade da sua propriedade.

Para considerar

A manutenção e valorização das edificações existentes em Portugal é facilitada e protegida por regulamentos favoráveis, que reconhecem o valor histórico e funcional do património imobiliário, promovendo intervenções responsáveis, seguras e adequadas à realidade dos proprietários. A consulta a técnicos qualificados, como arquitetos, é fundamental para navegar pelos enquadramentos legais e assegurar decisões informadas e seguras para o seu imóvel.

Em caso de dúvidas ou para acompanhamento técnico, entre em contacto com o escritório AC-Arquitetos. Asseguramos um aconselhamento personalizado, rigoroso e atual em processos camarários, projetos de arquitetura e reabilitação imobiliária.