Condições das obras de Edificação Existente

A legislação portuguesa relativa à construção tem evoluído para simplificar procedimentos, proteger o património edificado e tornar o processo de manutenção e beneficiação mais prático para quem detém propriedades ou deseja investir em reabilitação urbana. No centro desta mudança encontra-se o Artigo 60.º do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), que assume especial relevância para a reabilitação, manutenção e alteração de edifícios já existentes. Neste post, vamos explorar de forma clara o que está em causa, as vantagens para proprietários e investidores, as exigências legais e algumas recomendações práticas.

Moradia dos anos 60 em Cascais após obras de reabilitação, remodelação e acréscimo de um piso superior

O que diz realmente o Artigo 60.º do RJUE?

O Artigo 60.º do RJUE estabelece que, para obras em edifícios existentes, as disposições legais e regulamentares supervenientes (novas) não se aplicam, desde que tais obras não sejam consideradas ampliação e não agravem a desconformidade com as normas em vigor. O principal objetivo deste artigo é facilitar a reabilitação do património edificado, permitindo melhorias sem impor obrigações técnicas aplicáveis apenas a construções novas, que poderiam inviabilizar economicamente a intervenção.

"Obras em edifícios existentes não estão obrigadas a cumprir as normas técnicas atuais, salvo se agravarem desconformidades ou envolverem ampliações."

O porquê desta regra

• Proteção e valorização do património construído: Evita-se que proprietários e promotores sejam obrigados a fazer adaptações técnicas muito exigentes, que podem ser desproporcionadas para edifícios antigos.

• Simplificação processual: Permite que pequenas intervenções, nomeadamente de conservação e alteração sem aumento de área, se realizem de modo mais célere e prático.

• Promoção da Reabilitação Urbana: Reduz as barreiras à reabilitação, incentivando a melhoria das condições de segurança, salubridade e estética dos imóveis.

Estrutura sintética do Artigo 60.º

Situação da obra	Aplicação de novas regras técnicas?
Obras de conservação/alteração sem agravamento	Não, mantêm-se regras da data de construção
Obras de ampliação (aumento de área, volume, etc.)	Sim, aplicam-se regras atuais
Obras que agravam desconformidade com novas normas	Não permitido

Aplicação prática: Exemplos concretos

• Exemplo 1: Recuperação de fachada de um prédio de 1980, mantendo materiais e cores originais.→ Não é obrigatória a aplicação das regras técnicas de isolamento térmico ou acústico atualmente em vigor, salvo se a intervenção implicar aumento de área ou alteração significativa da estrutura.

• Exemplo 2: Substituição de caixilharias em madeira por alumínio num apartamento de 1965.→ Desde que não seja feita alteração estrutural nem aumento de vãos, não é exigido cumprir novas regras de eficiência energética, a menos que existam regulamentos municipais específicos.

• Exemplo 3: Ampliação de um piso, criando um novo volume acima da construção existente.→ Neste caso, a ampliação obriga a que a parte nova cumpra as normas técnicas atuais.

Itens a ter em conta

• Obras consideradas de ampliação obrigam ao cumprimento das normas técnicas atuais – por exemplo, regras do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU) mais recentes, exigências de eficiência energética, acústica e acessibilidades.

• Obras de conservação mantêm a aplicação das normas vigentes à data da construção, salvo melhoria voluntária ou imposição do município por razões edificatórias de segurança, salubridade ou ordem pública.

• Municípios podem exigir, ao abrigo de regulamentos locais, certos critérios morfológicos e estéticos mesmo em reabilitações — é importante consultar previamente o regulamento municipal aplicável.

• A responsabilidade pela segurança da obra cabe também ao autor do projeto, especialmente quando são modificadas cargas ou resistência estrutural.

Quando se aplicam as novas normas técnicas?

Tipo de intervenção	Aplica novas normas?	Observação
Conservação / Manutenção	Não	Desde que não agrave desconformidades
Alteração, sem aumento de área	Não	Exceto se houver agravamento de desconformidade
Alteração, ampliando área	Sim	Norma geral para áreas novas
Modificação da estrutura	Sim	Se implicar aumento de cargas ou alteração relevante da estrutura, deve respeitar as normas de segurança em vigor
Melhoria voluntária	Sim, se o proprietário assim o desejar	Pode cumprir normas atuais para beneficiar de incentivos ou valorização do imóvel

“Ao intervir num edifício existente, o objetivo é melhorar as condições de utilização, sem ser forçado a cumprir integralmente as normas mais recentes, exceto nos casos em que a intervenção aumenta o volume, a área ou piora a situação existente.”

Conselhos fundamentais

• Consulte sempre um arquiteto ou técnico especializado antes de iniciar qualquer intervenção.

• Informe-se sobre os regulamentos municipais do seu concelho, pois podem existir regras mais rigorosas.

• Guarde toda a documentação referente ao imóvel, à sua construção original e intervenções anteriores.

• Avalie a possibilidade de conjugar obras de conservação com pequenas melhorias estruturais, de conforto térmico ou acessibilidade – pode valorizar o imóvel sem grandes acréscimos de custo.

• Garanta sempre a segurança e estabilidade da edificação: qualquer alteração estrutural deve ser calculada e verificada por técnico competente.

Moradia dos anos 60 em Cascais após obras de reabilitação, remodelação e acréscimo de um piso superior, vista do interior

Para considerar

O Artigo 60.º do RJUE tornou-se um verdadeiro aliado da reabilitação urbana em Portugal, conciliando a necessidade de valorizar o património com a realidade dos edifícios existentes. Ao permitir que as obras de manutenção e reabilitação fiquem sujeitas somente às normas vigentes à data da construção, salvo em casos de ampliação ou agravamento da situação existente, estabelece um "equilíbrio pragmático" entre exigência legal e viabilidade técnica e económica.

Antes de avançar com a sua intervenção, recorde-se que a consulta a profissionais é fundamental: só assim garante que está a agir conforme a lei, a proteger o seu investimento e a contribuir para um ambiente urbano mais seguro e valorizado.

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