Fração para Restauração: Quando bastam dois terços e quando é exigida unanimidade
Depende do que consta do título constitutivo. Se o título não indicar o fim da fração, a alteração do uso carece de autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio. Se o título indicar um fim (por exemplo, serviços), a mudança implica modificar o título, o que exige o acordo de todos os condóminos. A seguir, explica-se cada cenário, com os artigos do Código Civil.
Fim da fração no título. O título constitutivo pode conter a menção do fim a que se destina cada fração (artigo 1418.º, n.º 2, alínea a).
Uso diverso do fim. É especialmente vedado aos condóminos dar à fração uso diverso do fim a que é destinada (artigo 1422.º, n.º 2, alínea c).
Título silencioso. Quando o título constitutivo não dispõe sobre o fim de cada fração, a alteração do uso carece de autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio (artigo 1422.º, n.º 4).
Modificação do título. O título pode ser modificado por escritura pública ou por documento particular autenticado, havendo acordo de todos os condóminos (artigo 1419.º, n.º 1).
A maioria de dois terços mede-se pelo valor do prédio, não pelo número de proprietários.
Os dois cenários
Situação do título | Exigência | Fonte |
Não dispõe sobre o fim da fração | Autorização da assembleia, por dois terços do valor total do prédio | |
Indica o fim da fração (por exemplo, serviços) | Alteração do título, com acordo de todos os condóminos |
Quando o título fixa o fim da fração, mudar esse fim equivale a alterar o próprio título. Por isso, entra a regra do artigo 1419.º, n.º 1, e a unanimidade.
O que a lei não permite suprir
O artigo 1419.º, n.º 2, admite o suprimento judicial da falta de acordo, mas apenas quanto a partes comuns, quando os votos dos condóminos que não consintam sejam inferiores a 1/10 do capital investido e a alteração não modifique as condições de uso, o valor relativo ou o fim das frações.
Esta via não serve para mudar o fim de uma fração, porque a própria norma exclui as alterações que modifiquem o fim a que as frações se destinam.
Exceção apenas para habitação
A alteração do fim ou do uso de uma fração para habitação não carece de autorização dos restantes condóminos (artigo 1422.º-B, n.º 1).
A exceção abrange apenas a habitação. A restauração não beneficia dela, pelo que a análise recai sobre os artigos acima.
Outras restrições a verificar
Também é vedado praticar atos ou atividades proibidos no título constitutivo ou, posteriormente, por deliberação da assembleia aprovada sem oposição (artigo 1422.º, n.º 2, alínea d).
As obras que modifiquem a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício exigem prévia autorização da assembleia, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio (artigo 1422.º, n.º 3).
A não coincidência entre o fim indicado no título e o fixado no projeto aprovado pela entidade pública competente determina a nulidade do título constitutivo (artigo 1418.º, n.º 3).
Para considerar
A resposta à questão da unanimidade ou dos dois terços depende de um documento concreto: o título constitutivo. Uma leitura prévia, acompanhada por profissionais, evita investimentos em frações cujo uso o condomínio possa bloquear.
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Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em novembro de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.
