Identificar construções ilegais pelos documentos do imóvel: O que verificar

Comprar, vender ou regularizar um imóvel exige atenção redobrada à documentação. Construções ilegais ou não licenciadas podem representar entraves significativos em transações imobiliárias, pedidos de crédito habitação ou até arrendamento. Saber identificar sinais de irregularidades através dos documentos oficiais é essencial para proteger investimentos e evitar problemas futuros.

Neste texto, apresentamos os documentos-chave que permitem verificar a legalidade de um imóvel e os sinais de alerta que indicam a existência de construções não autorizadas. A informação que se segue destina-se a proprietários, compradores e interessados em avaliar a conformidade legal de um imóvel.

Porque é importante verificar a Legalidade?

Obras ilegais ou não licenciadas podem ter consequências graves:

• Impedimento na venda ou arrendamento do imóvel;​

• Recusa de crédito habitação por parte dos bancos;​

• Coimas elevadas;​

• Embargo de obra e obrigação de demolição;​

• Desvalorização do imóvel e conflitos com vizinhos;​

• Problemas na escritura, com o notário a não celebrar o negócio sem documentação adequada.

Verificar a legalidade através dos documentos oficiais é o primeiro passo para evitar complicações legais, financeiras e comerciais.

Documentos essenciais para verificação

1. Certidão Permanente do Registo Predial

O que é?

Emitida pela Conservatória do Registo Predial, a certidão permanente contém toda a informação jurídica sobre o imóvel: titularidade, hipotecas, penhoras, encargos e histórico de transações.

O que verificar?

• Descrição do prédio: Áreas, composição, localização;​

• Titularidade atual e histórico de propriedade;​

• Encargos: Hipotecas, penhoras, usufrutos;​

• Registos pendentes que possam indicar litígios ou situações em formação.​

Como obter?

Qualquer pessoa pode pedir a certidão permanente predial desde que tenha os dados do imóvel (localização, número de descrição ou informação matricial). O pedido faz-se através do Registo Predial Online, com validade de 6 meses.

Custo: Variável conforme tipo de pedido (consulta gratuita após subscrição paga).​

2. Caderneta Predial Urbana

O que é?

Emitida pela Autoridade Tributária (Finanças), a caderneta predial contém dados fiscais do imóvel: Valor Patrimonial Tributário (VPT), áreas, tipologia e identificação do proprietário para efeitos de IMI.

O que verificar?

• Área bruta privativa, dependente e total do terreno;​

• Tipo de prédio (urbano ou rústico);​

• Valor Patrimonial Tributário;​

• Correspondência com a certidão predial: Divergências de áreas podem indicar obras não regularizadas.

Como obter?

Apenas o proprietário inscrito na matriz pode aceder à caderneta predial, através do Portal das Finanças ou presencialmente. Validade: 12 meses.

3. Licença de Utilização ou Autorização de Utilização

O que é?

Documento que atesta a conformidade da obra com o projeto aprovado e a adequação aos usos previstos. Desde 7 de agosto de 1951 (entrada em vigor do RGEU), todas as construções em perímetro urbano carecem de licenciamento.

Quando é obrigatória?

• Edifícios construídos após 7 de agosto de 1951;

• Edifícios anteriores a 1951 que sofreram ampliações, reconstruções ou alterações.

Isenções:

• Edifícios construídos antes de 7 de agosto de 1951, sem obras de ampliação/reconstrução;

• Espaços não habitáveis ou de uso limitado (garagens, estruturas de publicidade).​

Nota: Com o Simplex Urbanístico (Decreto-Lei n.º 10/2024), a autorização de utilização tradicional foi eliminada, substituída pela entrega de documentos à Câmara Municipal. Contudo, a ausência de licença ou autorização em imóveis pós-1951 indica irregularidade.​

4. Ficha Técnica da Habitação (FTH)

O que é?

Documento descritivo das características técnicas e funcionais do imóvel, obrigatório para edifícios construídos ou remodelados após 30 de março de 2004 (data de entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 68/2004).

O que verificar?

• Correspondência entre FTH e características reais do imóvel;

• Assinaturas do técnico responsável e promotor imobiliário, atestando conformidade;

• Informações sobre materiais, sistemas técnicos, garantias.​

Quando é obrigatória?

• Escritura de compra e venda: Notário não pode celebrar sem FTH;

• Arrendamento: Proprietário deve facultar acesso antes da celebração do contrato.

Atenção: A ausência de FTH em imóveis pós-2004 é um sinal de alerta.​

5. Certificado Energético

O que é?

Classifica o desempenho energético do imóvel (de A+ a F) e indica medidas de melhoria.

Quando é obrigatório?

• Edifícios novos;​

• Intervenções superiores a 25% do valor do imóvel;​

• Legalização de obras de edificação, grande intervenção ou grande renovação ocorridas após 4 de julho de 2006.

Importância: A ausência de certificado energético em obras sujeitas a legalização pós-2006 pode indicar que a obra não foi regularizada.

Sinais de alerta: Como identificar construções ilegais

1. Divergências de áreas entre documentos

O problema mais comum: Áreas indicadas na caderneta predial não coincidem com as da certidão permanente predial ou com a realidade física do imóvel.

Referência legal: O artigo 28.º do Código do Registo Predial obriga à harmonização entre a área constante da descrição predial e a da inscrição matricial.​

Verificação prática:

• Compare área total do terreno, área coberta e área de construção em ambos os documentos;​

• Calcule a percentagem de divergência;​

• Consulte documentação camarária (licença de construção, projeto aprovado) para esclarecer qual a área correta.​

Tolerância: Pequenas divergências podem ser aceitáveis (geralmente até 5%), mas divergências significativas exigem regularização.​

2. Elementos não constam da documentação

Sinais de alerta:

• Divisões, anexos, garagens ou outras dependências que não aparecem nos documentos oficiais;​

• Ampliações de altura ou área não registadas;​

• Alterações de uso (de habitação para comércio, por exemplo) sem comunicação prévia.​

Como verificar:

• Peça cópia do projeto de arquitetura aprovado à Câmara Municipal;​

• Compare o projeto com a realidade física do imóvel;

• Verifique se existem telas finais (plantas atualizadas após conclusão da obra).​

3. Ausência de documentação obrigatória

Documentos em falta:

• Licença de utilização em edifícios construídos após 7 de agosto de 1951;​

• Ficha Técnica da Habitação em imóveis construídos/remodelados após 30 de março de 2004;​

• Certificado energético em obras sujeitas a legalização após 4 de julho de 2006;​

• Registo de obras na Câmara Municipal (licença ou comunicação prévia).​

4. Tipos de Ilegalidade

Ilegalidade formal

Obra realizada sem solicitar licença quando era necessária:​

• Ampliações de altura ou área;

• Anexos que excedem parâmetros legais;

• Alterações de uso sem comunicação prévia.

Ilegalidade material

Obra que viola normas técnicas ou regulamentares, mesmo com licença:​

• Não respeita distâncias legais (linhas de água, confrontações);

• Compromete iluminação ou ventilação de imóveis vizinhos;

• Viola recuos, altura máxima ou outros parâmetros do PDM.

Passo a passo para verificação

Fase 1: Recolher documentação

1. Certidão permanente do registo predial (Conservatória);

2. Caderneta predial urbana (Portal das Finanças);

3. Licença de construção/utilização, se aplicável;​

4. Ficha Técnica da Habitação, se imóvel pós-2004;​

5. Certificado energético.​

Fase 2: Comparar informações

• Áreas: Confronte área total do terreno, área coberta e área de construção entre certidão predial e caderneta;​

• Composição: Verifique número de divisões, anexos, garagens;​

• Tipologia e uso: Confirme se correspondem ao registado.​

Fase 3: Consultar a Câmara Municipal

• Solicite consulta do processo camarário do imóvel;

• Verifique se existem licenças de obras emitidas ao longo do tempo;​

• Confirme o status do imóvel: Classificação do terreno, zoneamento, conformidade com PDM.​

Fase 4: Avaliar necessidade de regularização

Se identificar divergências ou ausência de documentação:

• Contacte um arquiteto para diagnóstico inicial;

• Analise a viabilidade de legalização (conformidade com normas atuais);​

• Obtenha estimativa de custos de regularização.​

Construções anteriores a 1951: Casos especiais

Edifícios construídos antes de 7 de agosto de 1951 (entrada em vigor do RGEU) estão dispensados de licença de utilização, desde que não tenham sofrido obras de reconstrução, ampliação ou alteração.

Como comprovar:

• Solicite à Câmara Municipal certidão de construção anterior a 1951;​

• Verifique se foram realizadas obras posteriores que exijam licenciamento;​

• Tenha em atenção que bancos podem exigir declaração adicional da Câmara Municipal atestando a antiguidade do imóvel.​

Atenção: Se o imóvel anterior a 1951 sofreu ampliações, reconstruções ou alterações, perde a isenção e carece de licenciamento.

Documentos e sinais de alerta

Documento	Entidade Emissora	O que verificar	Sinais de alerta
Certidão Permanente Predial	Conservatória Registo Predial	Descrição, áreas, titularidade, encargos	Registos pendentes, descrição não coincide com realidade​
Caderneta Predial	Autoridade Tributária	Áreas (bruta privativa, dependente, terreno), VPT	Divergências de áreas com certidão predial​
Licença de Utilização	Câmara Municipal	Conformidade obra com projeto aprovado	Ausência em edifícios pós-1951​
Ficha Técnica Habitação	Promotor/Técnico responsável	Características técnicas e funcionais	Ausência em imóveis pós-2004​
Certificado Energético	Perito Qualificado	Classe energética, conformidade requisitos	Ausência em legalização obras pós-2006​

Conselhos práticos

• Solicite sempre documentação atualizada antes de comprar, vender ou financiar um imóvel;

• Não confie apenas em anúncios imobiliários: Áreas indicadas são frequentemente áreas úteis, menores que áreas brutas oficiais;​

• Divergências significativas devem ser corrigidas pelo vendedor antes da escritura;​

• Consulte a Câmara Municipal para esclarecer dúvidas sobre o histórico de licenciamento do imóvel;​

• Fiscalização municipal recorre cada vez mais a imagens de satélite para detetar construções ilegais;​

• Denúncias de vizinhos são o catalisador mais comum para inspeções municipais.​

Regularização: O que fazer?

Se identificar construções ilegais:

1. Diagnóstico por arquiteto: Identifique tipo de ilegalidade (formal ou material) e viabilidade de regularização;

2. Projeto de legalização: Elabore projeto de arquitetura atualizado e projetos de especialidades;​

3. Submissão à Câmara Municipal: Apresente requerimento com documentação completa;​

4. Vistoria técnica: Aguarde validação pela Câmara Municipal;

5. Emissão de licença: Após aprovação, atualize todos os registos (predial, fiscal).​

Para considerar

Identificar construções ilegais através dos documentos do imóvel é uma tarefa que exige atenção aos detalhes e conhecimento dos registos oficiais. A comparação entre certidão permanente predial, caderneta predial, licenças de utilização e outros documentos permite detetar divergências, elementos não autorizados ou ausência de documentação obrigatória.

Estas verificações são essenciais não apenas para transações imobiliárias, mas também para a proteção do património e prevenção de problemas legais. Obras ilegais podem resultar em coimas elevadas, embargos, demolições e desvalorização do imóvel. Regularizar a situação, quando viável, é sempre a solução mais prudente.

A documentação é o espelho legal do imóvel. Mantê-la atualizada e em conformidade com a realidade física garante segurança jurídica e valoriza o investimento.

Precisa de ajuda profissional?

A AC-Arquitetos está disponível para realizar diagnósticos completos à situação legal do seu imóvel, identificar irregularidades e propor soluções de regularização. Acompanhamos todo o processo junto da Câmara Municipal, assegurando conformidade legal e tranquilidade. Entre em contacto connosco para esclarecer dúvidas, solicitar análise documental ou agendar uma visita técnica. Proteja o seu património com o apoio de profissionais qualificados.