Mudar o Revestimento Exterior: é preciso licença?

A substituição dos materiais de revestimento das fachadas – sejam rebocos, azulejos, pedra, madeira ou sistemas isolamento pelo exterior (ETICS) – é um tema recorrente para quem deseja renovar a casa sem tropeçar na burocracia. A edição de 2024 do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) clarificou o quadro legal, mas persistem dúvidas. Este post sistematiza o essencial em linguagem directa, para que tome decisões informadas e evite surpresas.

Edifício de habitação em Alcoentre após obras de reabilitação e conservação das paredes exteriores

Porque mudou a lei?

O Decreto-Lei 10/2024 introduziu ajustes no RJUE para simplificar intervenções que tenham impacto energético reduzido e baixo risco urbanístico. Entre as novidades, passou a constar no artigo 6.º-A a inclusão explícita da:

«Substituição dos materiais de revestimento exterior ou de cobertura ou telhado por outros que, conferindo acabamento exterior idêntico ao original, promovam a eficiência energética».

Estas obras foram enquadradas como «escassa relevância urbanística», ficando, por regra, isentas de controlo prévio (não precisa de licença, comunicação prévia ou autorização).

Quando é mesmo dispensada a licença?

• Manutenção ou troca de reboco, estuque, pintura ou isolamento, desde que mantenha o mesmo aspecto exterior (cor, textura, volumetria) e melhore o desempenho térmico.

• Substituição de telhas ou placas de cobertura por novas de igual tipologia e cor, integrando eventual isolamento adicional.

• Aplicação de painéis solares térmicos ou fotovoltaicos, dentro dos limites de altura e área previstos na mesma alínea (g) do artigo 6.º-A.

Nestes casos, fale apenas com o empreiteiro e garanta a conformidade técnica – a Câmara Municipal não exige licença.

Situações que ainda exigem licenciamento

1. Remoção de azulejos de fachada, mesmo que não se veja da rua – RJUE art.º 4.º, n.º 2, al. i).

2. Alteração de cor, textura ou desenho visível da rua ou de logradouro comum.

3. Obras em imóveis classificados ou em zonas de protecção patrimonial – necessita de parecer da DGPC e licença camarária.

4. Intervenções que modifiquem a volumetria (adicionar ou eliminar saliências, frisos, molduras).

5. Edifícios em propriedade horizontal cujo regulamento interno imponha consulta ao condomínio.

Moradia em Peniche após obras de conservação das paredes exteriores após 5 anos da conclusão da sua construção

Passos recomendados antes de avançar

• Confirmar o PDM e regulamento municipal: alguns municípios limitam cores, materiais ou exigem projecto em áreas históricas.

• Verificar se o prédio está em zona de protecção ou se há regime de arrendamento protegido.

• Contactar o condomínio (quando aplicável) para aprovar a estética final.

• Guardar factura e ficha técnica dos novos materiais: pode precisar de provar que a substituição promoveu a eficiência energética.

Benefícios práticos

• Mais conforto térmico e acústico.

• Redução da factura energética – compatível com incentivos fiscais e programas de apoio.

• Manutenção preventiva que prolonga a vida útil da fachada.

• Valorização do imóvel sem acrescentar impostos por aumento de área ou alteração de uso.

Para considerar

A aparente simplicidade não dispensa rigor técnico: uma aplicação incorrecta de isolamento exterior pode abrir fissuras, criar pontes térmicas e comprometer a impermeabilidade. Escolha equipas experientes, materiais com marcação CE e cumpra as tolerâncias do RGEU (por exemplo, afastamentos mínimos de caleiras e arejamento de sótãos).