Projetos em Áreas Urbanizáveis: Novas regras para obras em curso
- Ana Carolina Santos
- 14 de jun.
- 3 min de leitura
O Decreto-Lei n.º 10/2024, conhecido como "Simplex Urbanístico", trouxe ajustes significativos ao Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), com impacto direto em projetos de construção ou remodelação já iniciados. Estas mudanças visam agilizar processos, mas exigem atenção a prazos, documentação e responsabilidades técnicas.
A principal inovação está na harmonização entre projetos em curso e novas exigências legais, garantindo segurança jurídica sem prejudicar a dinâmica urbanística.
Principais alterações para projetos em andamento
1. Prazos de decisão recalculados
Os prazos para análise de pedidos contam-se a partir da data de submissão inicial, não de etapas intermediárias.
Projetos com pedido entregue após 4 de março de 2024 seguem automaticamente o novo RJUE, mesmo que baseados em legislação anterior.
2. Continuidade de direitos adquiridos
Obras com alvará válido e execução iniciada antes de 2024 mantêm o regime jurídico original, desde que:
Respeitem prazos de conclusão;
Não sofram alterações substanciais no projeto.
Direitos consolidados por contratos públicos ou decisões administrativas definitivas permanecem protegidos.
3. Adaptação a novas exigências técnicas
Intervenções não concluídas até a entrada do novo regime devem adequar-se a:
Normas de acessibilidade;
Eficiência energética (ex.: isolamento térmico);
Requisitos anti-sísmicos.
4. Flexibilização na documentação
Projetos aprovados sob legislação anterior não precisam refazer toda a documentação, exceto se houver ampliações ou mudanças de uso.
A Câmara Municipal pode aceitar termos de responsabilidade atualizados em vez de exigir novos pareceres técnicos.
Situações que exigem revisão obrigatória
1. Alterações no projeto original
Modificações que envolvam:
Aumento de área ou altura;
Mudança de tipologias de uso;
Necessidade de novos pareceres (ex.: impacto ambiental).
2. Obras em Zonas Protegidas
Projetos em áreas REN (Reserva Ecológica Nacional) ou RAN (Reserva Agrícola Nacional) exigem:
Parecer vinculativo da CCDR (Comissão de Coordenação e Desenvolvimento Regional).
Reavaliação mesmo que previamente aprovados.
3. Utilização de edifícios
Após conclusão, a autorização de uso dispensa alvará, mas requer:
Termo de responsabilidade do Diretor de Obra;
Telas Finais (apenas se houver alterações ao projeto).
Riscos e Penalizações
Multas até 44.891€ por desconformidade com normas retroativas.
Suspensão de alvarás de utilização se forem detetadas irregularidades pós-obra.
Dificuldades em transações imobiliárias ou financiamento se o projeto não estiver regularizado.
Conselhos práticos para Proprietários
1. Verifique a documentação
Confirme se o projeto possui:
Certidão de conformidade com o RJUE;
Termos de responsabilidade atualizados.
2. Mantenha diálogo com a Câmara Municipal
Solicite certidões de enquadramento legal para confirmar se as regras originais se aplicam.
Em caso de dúvida, recorra a Informação Prévia para validar alterações.
3. Atualize equipas técnicas
Garanta que arquitetos e engenheiros envolvidos:
Conhecem as novas responsabilidades do artigo 10.º do RJUE;
Possuem seguro de responsabilidade civil válido.
Para considerar
As alterações ao RJUE representam um equilíbrio entre a agilização de processos e a exigência técnica reforçada. Projetos em curso beneficiam de proteções transitórias, mas a fiscalização municipal focará cada vez mais no cumprimento retroativo de normas de segurança e sustentabilidade.
O guia para caminhar neste novo cenário está na prevenção: documentação rigorosa, acompanhamento técnico especializado e comunicação proativa com as entidades camarárias. Projetos mal estruturados ou com lacunas técnicas poderão enfrentar embargos ou custos adicionais imprevistos.
Na AC-Arquitetos, oferecemos:
Análise jurídica de projetos em curso;
Regularização de licenças e Comunicações Prévias;
Acompanhamento técnico para cumprir o RJUE.
