Quando a Câmara Municipal pode mandar fazer obras à força no seu edifício

Existe uma situação em que a Câmara Municipal pode, na prática, tomar posse de um imóvel e executar obras sem esperar pela vontade do proprietário. A seguir explica-se o que são as obras coercivas, para que servem e quais as consequências de não as realizar quando são exigidas.

Execução de obras coercivas pela Câmara Municipal

O que são as obras coercivas

As obras coercivas correspondem ao procedimento previsto no artigo 91.º do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, através do qual a câmara municipal executa diretamente obras num imóvel, sempre que o proprietário, tendo sido intimado a fazê-lo, não inicia ou não conclui as obras determinadas nos prazos fixados. Nestas situações, a câmara municipal pode tomar posse administrativa do imóvel para dar execução imediata às obras.

A obra coerciva não é uma opção discricionária da autarquia, mas sim o desfecho de um processo em que o proprietário teve oportunidade de agir e não o fez.

Para que servem

Este mecanismo existe para garantir que situações de perigo para a segurança e a salubridade não se prolongam indefinidamente por inação do proprietário. As obras que podem ser objeto de intimação e, posteriormente, de execução coerciva, destinam-se a corrigir más condições de segurança ou de salubridade, a melhorar o arranjo estético do edifício, ou a demolir total ou parcialmente construções que ameacem ruína ou ofereçam perigo para a saúde pública e para a segurança das pessoas.

O que implica nas edificações

Quando um edifício é alvo deste procedimento, as consequências práticas fazem-se sentir a vários níveis:

• As obras determinadas pela câmara municipal ficam sujeitas ao regime da comunicação prévia, para garantir que correspondem, no seu âmbito e extensão, aos termos da intimação e às normas legais e regulamentares em vigor.

• A câmara municipal deve indicar, na notificação, os elementos instrutórios necessários à execução das obras, incluindo eventuais medidas urgentes, bem como o prazo para a sua submissão.

• A posse administrativa do imóvel mantém-se pelo período necessário à execução coerciva da medida de tutela da legalidade em causa.

• Existindo arrendatários no imóvel, pode haver lugar a despejo, conforme as exigências da operação, sendo o inquilino afetado detentor do direito a ser alojado.

Como se processa e quem intervém

O processo de obras coercivas segue uma sequência definida:

1. A câmara municipal notifica o proprietário para realizar as obras necessárias, fixando um prazo para o efeito.

2. Se o proprietário não iniciar as obras, não as concluir no prazo, ou não apresentar os elementos instrutórios exigidos, a câmara municipal pode tomar posse administrativa do imóvel.

3. As notificações relativas à vistoria prévia e à posse administrativa podem ser feitas através de edital, afixado no imóvel, quando não for possível notificar por via postal por desconhecimento da identidade ou do paradeiro do proprietário.

4. A câmara municipal executa as obras, correndo as despesas por conta do proprietário.

É sempre a câmara municipal, através dos seus serviços técnicos, quem determina e executa este procedimento, cabendo ao proprietário o dever de reagir dentro dos prazos fixados na intimação.

Consequências de não realizar as obras exigidas

Ignorar uma intimação camarária para a realização de obras tem consequências patrimoniais diretas para o proprietário:

• Todas as despesas realizadas pela câmara municipal com a execução coerciva das obras são suportadas pelo proprietário, podendo ser cobradas por via de execução fiscal caso não sejam pagas voluntariamente.

• Para garantir o ressarcimento das despesas, incluindo custos com eventual realojamento de inquilinos, a câmara municipal pode optar, em alternativa à cobrança judicial, pelo arrendamento forçado do imóvel intervencionado.

• Neste caso de arrendamento forçado, a renda não pode ser inferior a 80% do valor mediano das rendas por metro quadrado praticadas no município, segundo os dados do Instituto Nacional de Estatística, e o arrendamento mantém-se pelo prazo estritamente necessário para saldar a dívida.

• O proprietário que pretenda retomar a posse do imóvel deve manifestar essa intenção por escrito, com 120 dias de antecedência, e comprovar o pagamento integral da dívida.

Boas práticas a considerar

Estas recomendações resultam da experiência prática e não substituem o acompanhamento de um profissional habilitado:

• Responda sempre a uma notificação camarária de intimação dentro do prazo indicado, mesmo que apenas para solicitar esclarecimentos ou um prazo adicional.

• Solicite avaliação técnica ao imóvel o mais cedo possível, para dimensionar corretamente as obras exigidas e evitar rejeição dos elementos instrutórios apresentados.

• Considere as implicações financeiras de um eventual processo de execução coerciva antes de adiar decisões sobre a conservação do imóvel.

Para refletir

As obras coercivas representam a fase final de um processo que, na maioria dos casos, poderia ter sido evitado com uma resposta tempestiva à intimação camarária. Agir preventivamente, quer através de obras de conservação regulares, quer através de resposta célere a qualquer notificação, evita custos elevados e a perda temporária de controlo sobre o próprio imóvel.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em julho de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.