Arruinar um edifício de propósito é proibido por Lei: Saiba porquê

Existe uma norma que impede que um proprietário deteriore intencionalmente o seu próprio edifício, mesmo que este lhe pertença. A seguir explica-se o que é a proibição de deterioração, para que serve e o que implica no dia a dia da gestão de um imóvel.

Obras de conservação de um edifício habitacional em avançado estado de degradação, em Azambuja

O que é a proibição de deterioração

O artigo 89.º-A do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, estabelece que o proprietário não pode, dolosamente, provocar ou agravar uma situação de falta de segurança ou de salubridade, provocar a deterioração do edifício ou prejudicar o seu arranjo estético. Esta proibição aplica-se não só ao proprietário, mas a qualquer pessoa singular ou coletiva que atue sobre o imóvel.

A lei presume, salvo prova em contrário, que existe violação desta norma em duas situações concretas: quando o edifício, estando total ou parcialmente devoluto, tem apenas os vãos do piso superior desguarnecidos; e quando faltam elementos decorativos relevantes, como cantarias ou revestimento azulejar, em áreas não acessíveis a transeuntes, sendo patente que essa falta resulta de ação humana.

Deixar um edifício degradar-se de propósito não é uma opção legítima do proprietário, mesmo que este pretenda justificar a demolição ou a substituição do imóvel.

Para que serve esta norma

Esta proibição surge associada ao dever de conservação, previsto no artigo 89.º do RJUE, segundo o qual as edificações devem ser objeto de obras de conservação pelo menos uma vez em cada período de oito anos. A proibição de deterioração reforça esse dever, impedindo que o proprietário contorne a obrigação de conservar através de uma degradação deliberada, muitas vezes motivada pela intenção de tornar inevitável a demolição de um edifício com valor patrimonial ou de substituir uma construção antiga por uma nova.

O que implica no projeto e na gestão do imóvel

Esta norma tem reflexos práticos relevantes para quem é proprietário ou promove um projeto de reabilitação:

• Não é permitido justificar um pedido de demolição alegando um estado de ruína que resulte de abandono ou negligência intencional do próprio proprietário.

• Edifícios devolutos exigem atenção redobrada, já que o simples facto de os vãos do piso superior estarem desguarnecidos pode gerar a presunção legal de violação da norma.

• Em processos de reabilitação, o projetista deve documentar cuidadosamente o estado inicial do edifício, para que fique claro que qualquer degradação existente não resulta de atuação dolosa.

Como se verifica e quem a aplica

A verificação do estado de conservação de um edifício é feita através de vistoria, nos termos do artigo 90.º do RJUE, realizada por três técnicos nomeados pela câmara municipal, sendo o proprietário notificado com pelo menos sete dias de antecedência e podendo indicar um perito para participar na vistoria. É a câmara municipal, através deste procedimento, que tem competência para determinar a execução de obras de conservação e para verificar situações de incumprimento do dever de conservação e da proibição de deterioração.

Consequências de não cumprir esta proibição

O incumprimento do dever de conservação, com o qual a proibição de deterioração está diretamente relacionada, pode ter as seguintes consequências:

• A câmara municipal pode determinar oficiosamente, ou a requerimento de qualquer interessado, a execução de obras de conservação necessárias à correção de más condições de segurança ou salubridade.

• A não conclusão das obras de conservação nos prazos fixados constitui contraordenação, com coima que pode ir até 100.000 euros para pessoas singulares e até 450.000 euros para pessoas coletivas.

• Caso o proprietário não inicie ou não conclua as obras determinadas, a câmara municipal pode tomar posse administrativa do imóvel para executar as obras coercivamente, sendo as despesas cobradas ao proprietário, incluindo por via de execução fiscal se não forem pagas voluntariamente.

Boas práticas a considerar

Estas recomendações resultam da prática corrente e não substituem o acompanhamento técnico especializado:

• Realize inspeções periódicas ao imóvel, sobretudo se este se encontrar temporariamente devoluto, para evitar situações que gerem presunção legal de deterioração dolosa.

• Documente fotograficamente o estado do edifício antes de qualquer intervenção, especialmente em processos de reabilitação ou pedidos de demolição.

• Em caso de dúvida sobre o estado de conservação, solicite uma avaliação técnica independente antes de tomar decisões sobre o futuro do imóvel.

Para refletir

A proibição de deterioração protege não só o património edificado, mas também terceiros que possam ser afetados pela insegurança de um imóvel abandonado. Cumprir o dever de conservação de forma proativa é sempre mais vantajoso do que enfrentar um processo de fiscalização camarária, que pode resultar em coimas significativas e na perda de controlo sobre a obra.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em julho de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.