Vistoria Técnica obrigatória: quando e porquê deve ser feita?

A Portaria n.º 243/84 continua a ser a bússola legal para quem pretende legalizar ou reabilitar um edifício clandestino em Portugal. O seu ponto fulcral? A vistoria técnica municipal – um exame obrigatório que determina se o imóvel cumpre, ou pode vir a cumprir, as chamadas “condições mínimas de habitabilidade”. Este post explica, de forma pragmática, quando essa vistoria se impõe, porquê é indispensável, e como se preparar para ela.

Reabilitação e legalização de uma casa antiga, vista do interior

“Sem vistoria técnica não há legalização: é ela que valida a segurança e a habitabilidade do edifício clandestino.”

Quando é exigida a vistoria técnica?

1. Edifícios clandestinos de habitação: Sempre que o imóvel tenha sido construído sem licença e se pretenda integrá-lo no parque habitacional legal.

2. Construções contíguas a edifícios clandestinos: Se a obra vizinha possa colocar em causa a segurança ou a salubridade do conjunto edificado.

3. Pedidos de reconversão ou reabilitação ao abrigo da Portaria 243/84: A vistoria é condição prévia obrigatória antes de qualquer aprovação camarária.

Porquê esta vistoria é incontornável?

Objetivo da vistoria	O que está em causa	Impacto para o proprietário
Segurança estrutural	Resistência de paredes, coberturas e fundações	Evita riscos de colapso e responsabilizações futuras
Habitabilidade mínima	Áreas, pé-direito, ventilação e iluminação	Garante conforto básico e prevenção de doenças
Ligações às infra-estruturas	Possibilidade de água, saneamento e electricidade	Permite obter licença de utilização e contratos de serviços
Viabilidade económica	Custos estimados das correções exigidas	Ajuda a decidir se vale a pena avançar com o processo

O que a vistoria analisa em detalhe?

1. Áreas de compartimentos

   • Nenhum compartimento abaixo de 8 m²

   • Pelo menos um (ou dois) com ≥ 10,5 m² consoante o nº de divisões

   • Tolerância de 7 m² para 1 ou 2 divisões em casas maiores

2. Cozinha

   • Mínimo 5 m² (4 m² em habitações muito pequenas)

   • Proporção ≤ 2:1 e círculo inscrito de 1,6 m

3. Pé-direito

   • 2,35 m no mínimo (metade da área em sótãos)

4. Circulação

   • Corredores ≥ 0,9 m

   • Escadas comuns: lanços ≥ 1 m; degraus 22 cm × 19,3 cm máx.

5. Instalações sanitárias

   • Aceita-se apenas 1 casa de banho completa em casas até 4 compartimentos

Como preparar o imóvel para a vistoria?

Passo	Ação recomendada	Responsável	Quando fazer
1	Confirmar se o edifício tem acesso independente e pode ligar-se às redes públicas	Proprietário + Arquiteto	Antes de pedir vistoria
2	Reunir plantas, fotografias e documentação existente	Arquiteto	1-2 semanas antes
3	Resolver riscos imediatos (fissuras, infiltrações graves)	Empreiteiro	Imediatamente
4	Limpar áreas de difícil acesso e desobstruir vãos	Proprietário	Dia anterior
5	Acompanhar a visita e esclarecer dúvidas in loco	Arquiteto/Eng.º	Dia da vistoria

Consequências da vistoria

• Parecer Favorável: Receberá uma lista de pequenas adequações a cumprir, avançando depois para o projecto de legalização simplificado.

• Parecer Condicionado: Exigirá intervenções estruturais ou de salubridade mais profundas. Será necessário apresentar projecto de alterações e executar as correções antes da Licença de Utilização.

• Parecer Desfavorável: A Câmara pode recusar a legalização, sugerir demolição parcial ou integral, ou indicar que o custo de reconversão é desproporcionado.

Conselhos técnicos essenciais

• Planeie por fases — comece pela estabilidade e redes de água/esgoto, só depois pense em acabamentos.

• Mantenha áreas livres — desobstruir corredores e escadas facilita a vistoria e melhora a segurança.

• Documente tudo — fotografias “antes e depois” ajudam a demonstrar cumprimento de exigências.

• Consulte profissionais qualificados — um arquitecto especializado acelera todo o processo e evita surpresas técnicas.

Reabilitação e legalização de uma casa clandestina, vista do interior

Exemplo prático

Imagine uma moradia clandestina na periferia de Lisboa, construída nos anos 90:

1. Mede a sala com 9 m² e dois quartos com 7 m² cada.

2. Antes da vistoria, remove uma parede interior para fundir os quartos num único espaço de 14 m² e alarga a porta para 80 cm.

3. Actualiza a cozinha, elevando-a para 5,2 m² e instala ventilação natural.

4. A vistoria confirma agora o cumprimento das áreas mínimas e emite parecer favorável, permitindo avançar para o licenciamento de utilização.

Para refletir

A vistoria técnica não é um obstáculo burocrático; é o mecanismo que transforma uma construção clandestina num lar seguro, salubre e legal. Preparar-se bem para esta avaliação significa poupar tempo, evitar custos inesperados e, sobretudo, proteger quem aí vive.

Precisa de apoio para preparar a vistoria e legalizar o seu imóvel? Contacte a equipa da AC-Arquitetos, especialistas em habitação e processos camarários – tornamos o seu edifício um activo legal, seguro e valorizado.