Execução de obras por fases: Vantagens e regras essenciais

A execução de obras por fases é uma estratégia de construção que permite dividir um projeto em etapas independentes, oferecendo flexibilidade financeira e operacional aos proprietários. Este post explica como funciona este processo, as suas vantagens e os requisitos legais que deve conhecer.

A execução faseada de obras permite maior controlo dos custos e prazos, mas exige planeamento rigoroso e cumprimento de regras específicas.

Edifício de habitação em fase de obra de reabilitação

1. O que é a execução de obras por fases

A execução por fases consiste na divisão de um projeto de construção em etapas distintas e sequenciais, cada uma com objetivos específicos e cronograma próprio. Esta abordagem permite:

• Distribuir o investimento ao longo do tempo

• Adaptar o projeto conforme necessidades que possam surgir

• Ocupar parcialmente o imóvel durante a construção

• Gerir melhor os recursos financeiros e humanos

2. Enquadramento legal da execução faseada

2.1 Regime jurídico aplicável

Segundo o RJUE (Regime Jurídico da Urbanização e Edificação), a execução por fases deve ser previamente autorizada pela Câmara Municipal, através de:

• Licença única para todo o projeto com calendarização faseada

• Licenças separadas para cada fase, desde que compatíveis entre si

• Comunicação prévia quando aplicável a obras de menor dimensão

2.2 Condições obrigatórias

Para que a execução faseada seja aprovada, deve cumprir os seguintes requisitos:

• Coerência arquitetónica entre todas as fases

• Funcionalidade independente de cada etapa

• Cumprimento integral das normas técnicas (RGEU)

• Compatibilidade com infraestruturas existentes

3. Vantagens da execução por fases

3.1 Vantagens financeiras

Aspeto	Benefício	Explicação
Cashflow	Distribuição do investimento	Permite distribuir gastos conforme a disponibilidade
Financiamento	Acesso facilitado a crédito	Bancos valorizam projetos com execução controlada
Rendibilização	Uso imediato de partes concluídas	Possibilidade de habitar ou arrendar áreas terminadas

3.2 Vantagens operacionais

• Flexibilidade de planeamento: adaptação a circunstâncias imprevistas

• Melhor gestão de riscos: problemas numa fase não comprometem as restantes

• Qualidade superior: maior controlo e supervisão de cada etapa

• Redução de perturbações: menor impacto na vida familiar durante as obras

4. Tipos de execução faseada mais comuns

4.1 Faseamento por pisos

Aplicação típica: moradias com vários andares

• Fase 1: Fundações e piso térreo

• Fase 2: Primeiro andar e cobertura

• Fase 3: Sótão ou mansarda (quando aplicável)

4.2 Faseamento por áreas funcionais

Aplicação típica: moradias com anexos ou ampliações

• Fase 1: Habitação principal

• Fase 2: Garagem e área de serviço

• Fase 3: Piscina e arranjos exteriores

4.3 Faseamento por especialidades

Aplicação típica: reabilitações complexas

• Fase 1: Estrutura e envolvente exterior

• Fase 2: Infraestruturas (águas, esgotos, eletricidade)

• Fase 3: Acabamentos e decoração

5. Procedimentos administrativos

5.1 Pedido de licenciamento

Para executar obras por fases, deve apresentar:

• Projeto completo de toda a intervenção

• Plano de faseamento com cronograma detalhado

• Justificação técnica da viabilidade de cada etapa

• Termo de responsabilidade do autor do projeto

5.2 Documentação específica por fase

Cada fase requer:

• Projeto de execução da etapa específica

• Caderno de encargos adaptado

• Plano de segurança e saúde atualizado

• Licença de utilização parcial (quando aplicável)

Interior de um edifício de habitação em fase de obra de reabilitação

6. Aspetos técnicos a considerar

6.1 Infraestruturas

As infraestruturas devem ser planeadas considerando todas as fases:

• Dimensionamento de redes para a totalidade do projeto

• Localização de contadores e quadros elétricos definitivos

• Previsão de passagens e reservas para fases futuras

6.2 Estabilidade estrutural

Cada fase deve garantir:

• Estabilidade própria da estrutura construída

• Proteção adequada das zonas não construídas

• Impermeabilização temporária até conclusão total

6.3 Habitabilidade

As fases habitáveis devem cumprir integralmente:

• Condições mínimas de habitabilidade

• Normas de segurança contra incêndios

• Acessibilidades para pessoas com mobilidade reduzida

7. Custos e prazos

7.1 Impacto nos custos

Custos adicionais típicos:

• +10% a 15% no valor total da obra

• Proteções temporárias entre fases

• Mobilização/desmobilização repetida de equipamentos

• Licenciamentos e supervisões múltiplas

Economias possíveis:

• Melhor negociação de prazos com fornecedores

• Aproveitamento de materiais e equipamentos

• Redução de custos de armazenamento

7.2 Gestão de prazos

Fator	Impacto no prazo	Conselho
Pausas entre fases	+20% a 30%	Minimizar paragens
Aprovações intermédias	+10% a 15%	Planear antecipadamente
Condições atmosféricas	Variável	Ajustar cronograma sazonal

8. Alertas e precauções

8.1 Riscos legais

• Alteração de PDM durante execução pode inviabilizar fases futuras

• Mudança de proprietário pode complicar continuidade

• Incumprimento de prazos pode levar à caducidade de licenças

8.2 Riscos técnicos

• Degradação de estruturas expostas às intempéries

• Infiltrações em interfaces mal protegidas

• Incompatibilidade entre materiais de fases diferentes

Para considerar

A execução de obras por fases é uma ferramenta valiosa para quem procura flexibilidade e controlo sobre o seu projeto de construção. Contudo, exige planeamento meticuloso, acompanhamento técnico especializado e cumprimento rigoroso das normas legais.

O sucesso desta abordagem depende fundamentalmente da qualidade do projeto inicial e da coordenação eficaz entre todas as fases. Conselho essencial: conte sempre com profissionais experientes que dominem tanto os aspetos técnicos como os procedimentos administrativos.

Alerta importante: antes de optar pela execução faseada, avalie cuidadosamente se os benefícios compensam os custos adicionais e a complexidade acrescida do processo.