Novidades Legislativas em Urbanismo para 2026: O que muda para proprietários e investidores

O ano de 2026 marca uma viragem decisiva no panorama legislativo urbanístico em Portugal. Depois da entrada em vigor do Simplex Urbanístico em 2024, através do Decreto-Lei n.º 10/2024, o sistema de licenciamento e construção prepara-se para consolidar mudanças estruturais que afetam diretamente proprietários, promotores imobiliários e investidores.​

Duas datas são particularmente relevantes: 5 de janeiro de 2026, quando a plataforma eletrónica de procedimentos urbanísticos se torna obrigatória em todos os municípios, e 1 de junho de 2026, data prevista para a revogação do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU), em vigor desde 1951.​

A seguir, apresenta-se uma análise detalhada das principais alterações legislativas confirmadas, com foco nas suas implicações práticas para quem pretende construir, remodelar ou investir em imóveis.

Simplex Urbanístico: Consolidação do Modelo de Autorresponsabilização

O Simplex Urbanístico representa uma mudança de paradigma no controlo urbanístico português. O modelo anterior, caracterizado por sucessivas validações e autorizações municipais, está a ser substituído por um sistema onde o ónus da conformidade legal passa da Câmara Municipal para o promotor e para os técnicos responsáveis.​

Princípios fundamentais do novo modelo:

• Eliminação de licenças redundantes: grande parte das operações urbanísticas passa de licenciamento para comunicação prévia ou isenção total​

• Deferimento tácito alargado: quando o município não se pronuncia dentro do prazo legal, a operação considera-se aprovada​

• Declarações de responsabilidade técnica: os técnicos atestam a conformidade legal dos projetos, assumindo responsabilidade civil e contraordenacional​

• Controlo sucessivo reforçado: os municípios fiscalizam a execução das obras, mas num momento posterior​

Esta transição exige uma preparação documental mais rigorosa e um conhecimento aprofundado das normas aplicáveis, transferindo para os promotores e projetistas responsabilidades que anteriormente cabiam à administração municipal.​

5 de Janeiro de 2026: Plataforma Eletrónica torna-se obrigatória

A partir de 5 de janeiro de 2026, todos os 308 municípios portugueses ficam obrigados a utilizar a Plataforma Eletrónica dos Procedimentos Urbanísticos (PEPU).​

Funcionalidades da plataforma:

• Submissão digital de pedidos de licenciamento, comunicações prévias e informações prévias

• Consulta do estado dos processos e dos prazos de decisão em tempo real

• Receção de notificações eletrónicas automáticas

• Obtenção de certidões de isenção de procedimentos urbanísticos

• Interoperabilidade com sistemas do Instituto dos Registos e Notariado (IRN), Balcão Único do Prédio (BUPi) e Autoridade Tributária​

• Suporte para Building Information Modeling (BIM)​

Implicações práticas:

A partir desta data, deixam de ser válidos documentos ou procedimentos submetidos fora da plataforma. A digitalização obrigatória visa uniformizar procedimentos entre municípios, aumentar a transparência e reduzir tempos de espera.​

1 de Junho de 2026: Revogação do RGEU e entrada do Código da Construção

O Regulamento Geral das Edificações Urbanas, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 38 382, de 7 de agosto de 1951, será revogado a 1 de junho de 2026.​

Este diploma, em vigor há mais de 70 anos, contém normas técnicas sobre dimensões mínimas de compartimentos, pés-direitos, iluminação, ventilação, escadas, instalações sanitárias e outros aspetos construtivos. No entanto, muitas destas regras foram consideradas desatualizadas ou redundantes face a legislação posterior mais específica.​

Processo de transição:

Até 1 de junho de 2026, no âmbito do desenvolvimento do Código da Construção, as ordens profissionais competentes (Ordem dos Arquitetos, Ordem dos Engenheiros) definem as regras de ordem técnica adequadas para a preparação de projetos relativos às edificações urbanas.​

O Código da Construção visa consolidar num único diploma as normas técnicas de construção, eliminando dispersão legislativa e contradições entre diferentes regulamentos. Este novo código privilegiará critérios de desempenho em vez de requisitos quantitativos rígidos, permitindo maior flexibilidade técnica desde que garantidos os níveis de segurança, salubridade e conforto.​

O que isto significa na prática:

Para projetos submetidos até 31 de maio de 2026, aplicam-se ainda as regras do RGEU. Para projetos submetidos a partir de 1 de junho, aplicar-se-ão as novas normas técnicas definidas pelas ordens profissionais, até à entrada em vigor do Código da Construção.​

Proprietários e promotores devem estar atentos ao calendário dos seus projetos, pois a transição entre regimes pode implicar ajustamentos técnicos significativos.​

Para considerar

O ano de 2026 consolida a transformação do sistema urbanístico português, iniciada com o Simplex Urbanístico de 2024. A digitalização obrigatória, a revogação do RGEU, a redução de prazos de controlo sucessivo e o reforço da responsabilização técnica alteram profundamente o modo como os projetos são preparados, submetidos e fiscalizados.

Para proprietários e promotores, estas mudanças representam simultaneamente oportunidades e desafios. Por um lado, processos mais rápidos, menos burocracia e maior previsibilidade. Por outro, maior exigência técnica, responsabilidade acrescida e menor margem para improvisação.

O sucesso num contexto de autorresponsabilização depende de três fatores essenciais: planeamento rigoroso desde a fase inicial, preparação documental completa e fundamentada, e acompanhamento por técnicos qualificados que dominem o enquadramento legal aplicável.

Num mercado imobiliário que continua pressionado pela escassez de oferta habitacional, as simplificações legislativas visam remover obstáculos administrativos à construção. No entanto, transferir a responsabilidade do cumprimento legal da administração pública para os promotores e técnicos exige uma mudança cultural e organizacional significativa.