As mudanças legislativas em Licenciamento: O que evolui em 2024 e além

A legislação urbanística em Portugal sofreu uma reforma significativa com o Decreto-Lei 10/2024 (Simplex Urbanístico), aprovado em janeiro de 2024 e em vigor desde março do mesmo ano. Esta reforma eliminou procedimentos redundantes, estendeu prazos com segurança e introduziu o deferimento tácito—um mecanismo que aprova automaticamente projetos se a Câmara Municipal não decidir no prazo. Para proprietários, investidores e promotores, compreender estas mudanças é essencial.

Discussão de Projeto de Arquitetura após as mudanças legislativas

O contexto da reforma

Portugal enfrentava um problema estrutural: processos de licenciamento longos, burocráticos e incertos. Proprietários iniciavam obras sem saber quando seriam aprovadas. As Câmaras Municipais acumulavam processos. Custos de contexto inflacionavam projetos. A reforma Simplex Urbanístico atacou isto com 26 medidas de simplificação.

O objetivo não era apenas agilizar—era criar certeza regulatória e reduzir custos administrativos que tornavam a habitação mais cara.

Mudança 1: Eliminação do Alvará de Licença de Construção

O que mudou: Antes, a licença de construção era formalizada em "alvará"—documento oficial. Depois, a aprovação é confirmada por simples recibo de pagamento de taxas.

Porque importa: É essencialmente simbólico, mas elimina um documento burocrático desnecessário. O processo torna-se mais direto. A propriedade fica juridicamente aprovada sem esperar por alvará físico.

Impacto prático: Mínimo, mas simplifica trâmites finais.

Mudança 2: Eliminação da Autorização de Utilização

Esta é a mudança mais substancial.

O que mudou: Antes, após conclusão de obra, o proprietário requeria "Autorização de Utilização"—ato permissivo que permitia ocupação legal do imóvel. Era um procedimento adicional após conclusão física.

Depois, a "Autorização de Utilização" foi eliminada. Para operações sujeitas a controlo prévio (licença ou comunicação prévia), basta apresentar comprovativo de conformidade técnica:

• Certificados de especialidades (água, eletricidade, gás)

• Relatório de SCIE (se aplicável)

• Certificado Energético

Pronto—propriedade é legalmente utilizável.

Porque importa: Elimina 1-2 meses de procedimento administrativo adicional. A propriedade pode ser ocupada assim que as obras terminam e a documentação é entregue—sem esperar por novo parecer municipal.

Impacto prático: Aceleração de 1-2 meses em fase final de obra.

Mudança 3: Prazos de decisão expandidos e Deferimento Tácito

Esta mudança é revolucionária.

Antes: Prazos de decisão de ~30-45 dias (variáveis conforme tipo). Contagem confusa. Atrasos indefinidos comuns. Nenhuma aprovação automática se Câmara não decidia.

Depois: Três prazos claros:

• Obras até 300 m² de área bruta: 120 dias úteis

• Obras 300-2200 m²: 150 dias úteis

• Obras acima 2200 m² ou loteamentos: 200 dias corridos

Elemento crítico—Deferimento Tácito: Se Câmara Municipal NÃO decidir dentro deste prazo, o projeto é automaticamente APROVADO. O proprietário não precisa reclamar, protestar ou esperar por reconsideração. Simplesmente avança com execução.

Contagem de prazos (regra importante):

• Começa na data em que o requerente submete pedido

• Suspende-se APENAS se proprietário demorar >10 dias a responder a pedidos de complementos

• Permitida apenas UM ÚNICO pedido de complementos durante procedimento (antes era ilimitado)

Porque importa:

• Certeza de cronograma (sabe exatamente quando tem resposta)

• Proteção contra atrasos indefinidos (se Câmara "dorme", aprovação é automática)

• Redução de tempo perdido em burocracia

Impacto prático: Projetos que antes ficavam suspensos indefinidamente ("parados na Câmara") agora têm caminho claro para aprovação. Investidores podem planificar com confiança.

Mudança 4: Informação Prévia—Validade estendida

O que mudou: Informação Prévia favorável (parecer de viabilidade) tinha validade de 1 ano. Agora tem 2 anos, sem necessidade de solicitar prorrogação.

Além disso, é possível pedir uma prorrogação adicional de +1 ano se pressupostos se mantiverem.

Porque importa: Mais tempo para preparar projeto completo sem pressão. Certeza regulatória prolongada. Proteção contra alterações legislativas durante esse período.

Impacto prático: Proprietários podem solicitar IP, esperar 2 anos enquanto planificam financiamento/projeto, e depois avançar sem receio de que legislação tenha mudado.

Mudança 5: Comunicação Prévia para Alteração de Uso

Novo regime: Mudança de uso SEM obra sujeita a controlo prévio (p. ex., comércio para escritório, se não exigir alterações estruturais) agora exige apenas Comunicação Prévia com prazo de 20 dias.

Se Câmara não responde em 20 dias, pedido é automaticamente ACEITE.

Antes: Este tipo de operação exigia licença (45+ dias) ou processo indefinido.

Porque importa: Mudanças de uso simples podem agora ser formalizadas em ~20 dias vs meses anteriormente.

Impacto prático: O proprietário de loja quer converter para escritório sem obras? Comunicação Prévia, 20 dias, aprovação. Muito mais rápido.

Mudança 6: Simplificação de Propriedade Horizontal

Novo regime (específico para conversão Comércio→Habitação):

• Alteração de uso não exige aprovação do condomínio

• Se houver alteração visual de fachada: exige aprovação de 2/3 dos condóminos (não unanimidade)

Antes: Qualquer alteração em "partes comuns" exigia unanimidade.

Porque importa: Conversão de lojas em habitações em edifícios de propriedade horizontal torna-se viável. Não fica bloqueada por um condómino contrário.

Impacto prático: Transformação loja→habitação agora possível em prédios de condomínio; antes era frequentemente bloqueada.

O que não mudou (e que muitos ignoram)

Apesar das mudanças, certos aspetos mantêm-se:

• Conformidade com Plano Diretor Municipal: Projeto ainda deve estar conforme PDM

• Infraestruturas: Ainda devem existir e ter capacidade

• Acessibilidade (DL 163/2006): Requisitos mantêm-se

• Segurança contra Incêndio: Conformidade obrigatória

• Documentação técnica: Ainda exigida de forma completa

As mudanças simplificam procedimentos administrativos, não eliminam requisitos técnicos e regulatórios. Proprietários ainda devem cumprir todos os padrões.

Antes e depois

Etapa	Antes	Depois
Informação Prévia	30 dias, validade 1 ano	30 dias, validade 2 anos
Licença (≤300m²)	~45 dias	120 dias úteis + deferimento tácito
Autorização de Utilização	Obrigatória (1-2 meses)	Eliminada
Alteração uso simples	45+ dias	20 dias comunicação prévia
Total processual	6-12 meses	4-9 meses (conforme complexidade)

Reformas futuras em horizonte

Governo anunciou (novembro 2025) nova revisão legislativa ainda em discussão:

• Redução ainda maior de prazos

• Comunicação Prévia como regime principal (não licença)

• Autorresponsabilização de promotores (sem controlo prévio municipal tão rigoroso)

• Reforço de fiscalização posterior

Estas mudanças ainda estão em processo legislativo (Assembleia da República); entrada em vigor estimada para 2026.

Conselhos práticos para aproveitar as novas regras

Para pequenas obras ou alterações: Comunique com Câmara antes de grandes investimentos. Verifique se Comunicação Prévia é aplicável (regime mais rápido).

Para projetos estratégicos: Solicite Informação Prévia qualificada. Os 2 anos de validade e potencial isenção de controlo valem o investimento.

Monitorize prazos: Com deferimento tácito, contagem de dias é crítica. Saiba quando começam e quando terminam.

Responda rapidamente a solicitações: O único pedido de complementos permitido não é repetível; demora em responder causa suspensão de prazos.

Prepare documentação completa: Apesar de agilização administrativa, documentação técnica continua obrigatória e deve ser de qualidade.

Para refletir

A reforma legislativa de 2024 representa mudança significativa em favor de proprietários e investidores. Deferimento tácito elimina atrasos indefinidos. Validade ampliada de Informação Prévia oferece segurança. Eliminação de Autorização de Utilização simplifica fase final. Contudo, estas mudanças não eliminam a necessidade de compreender requisitos urbanísticos, técnicos e regulatórios. Simplificação administrativa não é dispensa regulatória.

Propriedades que aproveitam bem as novas regras—preparando Informação Prévia, documentação técnica rigorosa, e monitorização ativa de prazos—conseguem reduzir tempo total de vários meses. Para investimentos de vulto, isto traduz-se em economia significativa em custos de contexto. O momento é oportuno para proprietários e investidores compreenderem estas mudanças e ajustarem a estratégia de projeto em conformidade.