Obras de reconstrução: como a lei as enquadra e que procedimento seguir
- Ana Carolina Santos
- há 18 horas
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Na linguagem corrente, fala‑se muitas vezes em “reconstruir a casa” sempre que há obras profundas. Em urbanismo, o conceito é mais estrito.
O RJUE define, de forma expressa, o que são “obras de reconstrução”:
“Obras de reconstrução” são as obras de construção subsequentes à demolição, total ou parcial, de uma edificação existente, das quais resulte a reconstituição da estrutura das fachadas. [artigo 2.º, alínea c), Decreto‑Lei n.º 555/99, na redação em vigor]
Na prática, para estarmos perante uma obra de reconstrução é essencial que:
Tenha existido demolição total ou parcial de um edifício.
A nova obra vise “reconstituir” a estrutura das fachadas (isto é, manter ou recuperar a identidade volumétrica e formal dessas fachadas, mesmo que se introduzam melhorias técnicas).
Quando a intervenção altera significativamente a volumetria, a implantação, a altura das fachadas ou a imagem global do edifício, tende a deixar de se enquadrar em “reconstrução” e a aproximar‑se mais de uma obra de construção (nova edificação) ou de ampliação, consoante os casos.
Quando é que, na prática, falamos de reconstrução?
Do ponto de vista da prática profissional, é habitual reconhecer como “reconstrução” situações como:
Demolição quase total de um edifício antigo, mantendo (ou reconstruindo) fielmente a estrutura das fachadas para respeitar a frente urbana existente.
Demolição parcial de um corpo de edifício, com reconstituição da fachada principal e reorganização interior profunda.
Edifícios em que se mantém apenas um “cunhal” ou fachadas estruturantes, reconstruindo‑se a partir desses elementos, com respeito pelo desenho e alinhamentos.
É muito importante distinguir:
Reconstrução – mantém ou reconstitui a estrutura das fachadas da edificação existente.
Alteração – modifica características físicas de uma edificação existente, sem aumentar área de construção, área de implantação ou altura da fachada (por exemplo, reorganização interior, alteração de materiais de fachada sem alteração da sua forma)
Ampliação – aumenta área de implantação, área total de construção, altura de fachada ou volume da edificação.
Esta distinção não é apenas académica: tem impacto direto no enquadramento urbanístico, na análise da conformidade com planos em vigor e no procedimento a seguir.
Reconstrução, normas supervenientes e “proteção do existente”
Um ponto relevante do RJUE, muitas vezes esquecido, é a forma como protege as edificações existentes face a normas supervenientes, sobretudo nas obras de reconstrução.
As edificações construídas ao abrigo do direito anterior não são afetadas por normas legais e regulamentares supervenientes, em termos de exigência retroativa. [artigo 60.º, n.º 1, RJUE]
A licença de obras de reconstrução ou de alteração não pode ser recusada com fundamento em normas supervenientes à construção originária, desde que as obras não originem ou agravem desconformidades com as normas em vigor ou tenham como resultado a melhoria das condições de segurança e salubridade da edificação. [artigo 60.º, n.º 2, RJUE]
Isto significa, em termos simples:
A reconstrução pode, em muitos casos, respeitar dimensões ou características pré‑existentes que hoje já não seriam permitidas numa construção nova, desde que a obra não agrave a desconformidade e, idealmente, introduza melhorias (segurança, salubridade, desempenho).
Esta “proteção do existente” não é ilimitada: não legitima soluções perigosas, insalubres ou manifestamente incompatíveis com o quadro legal atual.
Na prática de projeto, este artigo é muitas vezes decisivo para viabilizar a recuperação de edifícios antigos, mantendo volumetrias pré‑existentes que não cumpririam, em todos os pontos, os parâmetros urbanísticos atuais se se tratasse de uma construção nova.
Obras de reconstrução: isenção de controlo prévio ou procedimento camarário?
O artigo 6.º do RJUE contém hoje uma regra muito relevante para quem pretende reconstruir:
Estão isentas de controlo prévio, entre outras, as seguintes operações urbanísticas:
Obras de conservação.
Determinadas obras de alteração no interior dos edifícios ou frações, com condições estritas.
Obras de escassa relevância urbanística.
Obras de reconstrução e de ampliação das quais não resulte aumento da altura da fachada, mesmo que impliquem aumento do número de pisos e da área útil.
Obras de reconstrução, em áreas sujeitas a servidões ou restrições de utilidade pública, nas mesmas condições de não aumento da altura de fachada.
Ou seja, em certos cenários, a reconstrução, mesmo com aumento de área útil e de número de pisos, pode estar isenta de controlo prévio, desde que não haja aumento da altura da fachada.
Em termos operativos:
Há situações em que a reconstrução pode ser realizada sem licenciamento nem comunicação prévia, desde que todas as condições legais se verifiquem.
No entanto, mesmo nessas situações de isenção, continuam a aplicar‑se integralmente os planos municipais, as servidões e restrições de utilidade pública, as normas técnicas de construção, bem como outros regimes especiais aplicáveis.
Quando não se verificam as condições para a isenção (por exemplo, aumento da altura de fachada, alterações volumétricas significativas ou incompatibilidade com instrumentos de gestão territorial), a obra de reconstrução entra no campo das operações sujeitas a licença ou comunicação prévia, nos termos do artigo 4.º do RJUE, consoante a existência de plano de pormenor, operação de loteamento ou unidade de execução que defina os parâmetros urbanísticos aplicáveis.
Em que procedimento urbanístico se enquadram, na prática, as reconstruções?
De forma simplificada, os cenários mais frequentes são:
Reconstrução isenta de controlo prévio
Quando a intervenção se enquadra nos termos do artigo 6.º, n.º 1, alíneas e) ou f), sem aumento de altura de fachada e cumprindo os demais requisitos, a obra pode estar isenta de licenciamento e de comunicação prévia.
Reconstrução sujeita a licenciamento
Quando a obra se localiza em área não abrangida por plano de pormenor, operação de loteamento ou unidade de execução que definam parâmetros urbanísticos relevantes, e se enquadra nas tipologias de obras referidas no artigo 4.º, n.º 2 (obras de construção, alteração ou ampliação).
Reconstrução sujeita a comunicação prévia
Quando a área está abrangida por plano de pormenor, operação de loteamento ou unidade de execução com definição detalhada de parâmetros urbanísticos, e a obra se enquadra nas operações referidas no artigo 4.º, n.º 4.
A escolha entre licenciamento e comunicação prévia não é feita “a gosto” do particular; resulta diretamente do enquadramento urbanístico do prédio (existência e natureza dos planos aplicáveis) e do tipo de operação em causa.
Boas práticas antes de avançar com uma obra de reconstrução
Sem substituir a análise técnica concreta, é prudente:
Clarificar desde início se a intervenção é reconstrução, alteração, ampliação ou construção nova.
Avaliar o enquadramento do edifício nos instrumentos de gestão territorial aplicáveis
Confirmar se se verificam os requisitos para eventual isenção de controlo prévio (reconstrução sem aumento de altura de fachada).
Estudar antecipadamente a relação com “Edificações existentes”, nomeadamente quanto ao não agravamento de desconformidades e à melhoria de segurança e salubridade.
Para refletir
A reconstrução é mais do que “refazer” um edifício: é uma categoria jurídica específica, com definição própria no RJUE, que pode abrir portas a soluções muito interessantes de reabilitação, mas que exige um enquadramento técnico e legal rigoroso. A clareza na distinção entre reconstrução, alteração, ampliação e construção nova é, hoje, uma das chaves para conseguir intervir com segurança num edifício existente, tirar partido da proteção do existente, e escolher corretamente entre isenção de controlo prévio, licenciamento ou comunicação prévia.
Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em fevereiro de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda‑se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.