Obras determinadas pela Câmara: o que pode exigir do proprietário?

As Câmaras Municipais portuguesas dispõem de poderes legais para ordenar intervenções em edifícios quando estão em causa a segurança, a salubridade ou o arranjo estético do imóvel. Compreender como funciona este mecanismo – vulgarmente chamado “obras coercivas” – é fundamental para qualquer proprietário, condomínio ou investidor imobiliário que pretenda manter o seu património valorizado e livre de sanções.

Edifício de habitação em elevado estado de degradação no Cacém

Porque é que a Câmara pode intervir?

A lei (art.º 89.º e 90.º do RJUE) impõe ao proprietário a obrigação de:

• Executar obras de conservação pelo menos de oito em oito anos – e sempre que se tornem necessárias para repor condições de segurança e salubridade (art.º 9.º do RGEU).

• Corrigir situações que ameacem ruína ou constituam risco para pessoas e bens.

• Manter o imóvel sem elementos que prejudiquem o arranjo estético do conjunto urbano.

Quando estas obrigações não são cumpridas, a Câmara detém competência para:

1. Mandar realizar uma vistoria ao edifício, com peritos habilitados;

2. Notificar o proprietário do relatório e das obras a executar, fixando prazos;

3. Ordenar a demolição total ou parcial, se a estrutura ameaçar ruir ou não for tecnicamente viável a reparação;

4. Substituir-se ao proprietário (obras coercivas) e cobrar, coercivamente, o custo acrescido de coima, se a intimação não for cumprida.

   
   
   
   

A vistoria municipal pode determinar intervenções obrigatórias que não admitem adiamentos.

Tipos de obras que podem ser impostas

Categoria de intervenção	Exemplos típicos	Base legal
Conservação ordinária	Reparação de coberturas, fachadas, caixilharias, impermeabilizações	RJUE 89.º/2 a)
Correção de segurança	Reforço estrutural, estabilização de taludes, eliminação de elementos soltos	RJUE 89.º/2
Melhoria de salubridade	Tratamento de humidades, substituição de redes de esgoto, ventilação	RGEU 83.º-92.º
Arranjo estético	Limpeza de grafitis, reparação de rebocos e pintura de fachada	RJUE 89.º/2 b)
Demolição total/parcial	Edifícios em ruína, anexos clandestinos	RJUE 89.º/3

Como decorre o procedimento?

1. Pedido ou iniciativa oficiosa – Qualquer interessado (vizinhos, condomínio) pode solicitar vistoria. A Câmara também pode atuar por iniciativa própria.

2. Notificação prévia – O proprietário é avisado com, pelo menos, sete dias de antecedência para indicar perito e formular quesitos.

3. Vistoria – Comissão de três técnicos visita o imóvel, identifica deficiências e propõe obras.

4. Auto de vistoria – Entregue no fim da inspeção, detalha as intervenções, prazos e nível de conservação.

5. Intimação – A Câmara fixa prazo para entregar projeto (se necessário) e iniciar obras.

6. Fiscalização – Decorrido o prazo, os serviços municipais verificam a execução.

7. Execução coerciva – Falta de cumprimento leva a obras impostas, cobrança de custos, coimas e possível despejo administrativo (art.º 91.º e 92.º RJUE).

Prazos de referência

Fase	Duração típica
Notificação da vistoria	≥ 7 dias antes da data marcada
Realização da vistoria	15 dias após decisão municipal
Entrega de projeto/elementos	Prazo fixado na intimação (30-90 dias é comum)
Execução das obras	Variável; definido pela Câmara em função da complexidade
Reinspeção	Após término do prazo concedido

Custos e sanções

• Custos da obra – Sempre a cargo do proprietário. Se houver recusa ou inércia, a Câmara executa e cobra com acréscimo de 10% a 20% para despesas administrativas.

• Coimas – Podem atingir 44 891,81 € para pessoas coletivas.

• Registo predial – A intimação é averbada, o que deprecia o valor de mercado até à regularização.

• Embargo ou despejo – Obras executadas sem observância podem ser embargadas; inquilinos podem ser retirados se existir perigo grave.

Conselhos práticos para proprietários

• Programe inspeções quinquenais à estrutura, coberturas e redes técnicas.

• Guarde relatórios fotográficos e comprovativos das manutenções – são decisivos em vistoria.

• Consulte um arquiteto para avaliar soluções técnicas e legais antes de submeter projetos.

• Em condomínios, crie um fundo de reserva robusto; as obras coercivas recaem solidariamente sobre todos.

• Se receber notificação, não ignore: peça esclarecimentos, negocie prazos realistas e acompanhe o processo de perto.

Edifício de habitação dos anos 70 em elevado estado de degradação, em Lisboa

Benefícios de agir proativamente

1. Valor patrimonial protegido – Edifícios mantidos valorizam-se mais rapidamente.

2. Redução de sinistros – Menos infiltrações, incêndios ou colapsos estruturais.

3. Custos faseados – Planear conservação evita grandes desembolsos súbitos.

4. Acesso a incentivos – Programas municipais e fiscais exigem comprovativos de bom estado de conservação.

Para refletir

Manter um imóvel em boas condições não é apenas uma questão estética; é uma obrigação legal que salvaguarda a segurança de pessoas e garante a sustentabilidade do património urbano. Ignorar intimações municipais ou adiar intervenções necessárias pode traduzir-se em prejuízos significativos – financeiros, legais e sociais. Antecipar, planear e agir com o apoio de profissionais qualificados é a forma mais eficaz de transformar um dever em oportunidade de valorização.

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