RAN e Solo Agrícola: O que significa ter um terreno em Espaço Agrícola Preferencial

Quando se consulta o Plano Diretor Municipal (PDM) de qualquer município português, é frequente encontrar, na qualificação do solo rústico, a designação "Espaço Agrícola Preferencial" — frequentemente associada à Reserva Agrícola Nacional (RAN). Para quem tem um terreno nesta situação, esta qualificação não é um detalhe administrativo: é uma das proteções do solo mais robustas do ordenamento jurídico português, com consequências diretas e significativas para qualquer projeto de construção ou alteração de uso.

Exemplo de espaço agrícola

O que é a RAN

A Reserva Agrícola Nacional (RAN) é definida pelo Decreto-Lei n.º 73/2009, de 31 de março, como:

"o conjunto das áreas que em termos agroclimáticos, geomorfológicos e pedológicos apresentam maior aptidão para a atividade agrícola."

O mesmo diploma, no seu artigo 2.º, n.º 2, determina que a RAN é uma restrição de utilidade pública, à qual se aplica um regime territorial especial que estabelece um conjunto de condicionamentos à utilização não agrícola do solo.

Esta classificação não é uma opção dos municípios — resulta de uma classificação técnica nacional baseada nas características dos solos, nomeadamente nas classes de capacidade de uso definidas pelo sistema de classificação pedológica português.

Espaço Agrícola Preferencial: O que diz a Lei

O Decreto Regulamentar n.º 15/2015, de 19 de agosto, que estabelece os critérios de qualificação do solo, prevê no seu artigo 18.º, n.º 1 que o uso dominante dos espaços agrícolas "é o que decorre das potencialidades e das limitações para o desenvolvimento das atividades agrícolas e pecuárias com base no aproveitamento do solo e dos demais recursos e das condições biofísicas que garantem a sua fertilidade."

O artigo 18.º, n.º 3, alínea a) do mesmo diploma prevê, como subcategoria dos espaços agrícolas, os "espaços agrícolas de produção", definidos como "espaços com elevada capacidade de uso e aptidão agrícola."

É nesta subcategoria — "espaços agrícolas de produção" — que a maioria dos PDMs municipais enquadra os chamados "Espaços Agrícolas Preferenciais", ou seja, as áreas com solos da RAN que merecem o nível mais elevado de proteção no ordenamento territorial municipal.

Um terreno qualificado como Espaço Agrícola Preferencial tem, em simultâneo, a proteção da RAN e o regime de qualificação do solo rústico do PDM. A sobreposição destas duas camadas de proteção é decisiva para perceber o que é — e o que não é — possível fazer.

A RAN como Condicionante: O que muda na prática

A RAN é identificada obrigatoriamente na Planta de Condicionantes do PDM de cada município. Esta planta não é uma mera formalidade: as condicionantes nela representadas prevalecem sobre os usos do solo definidos na Planta de Ordenamento, nos termos do quadro legal em vigor.

Na prática, ter um terreno abrangido pela RAN significa:

• Proibição de construção em regra: as obras de edificação destinadas a usos não agrícolas estão em regra excluídas nestas áreas

• Condicionamento de qualquer alteração de uso: qualquer utilização não agrícola do solo está sujeita a autorização prévia, nos termos do Decreto-Lei n.º 73/2009 e das suas alterações

• Restrição de operações de loteamento: a divisão do terreno com fins não agrícolas está sujeita a condicionamentos específicos

• Obrigação de parecer da DRAP: qualquer projeto que incida sobre solos da RAN exige, em regra, o envolvimento da Direção Regional de Agricultura e Pescas (DRAP) competente

O que pode ser autorizado em solos da RAN

O Decreto-Lei n.º 73/2009, na sua redação atual, não proíbe absolutamente qualquer intervenção em solos da RAN. Prevê situações em que determinadas utilizações não agrícolas podem ser autorizadas, mediante procedimento próprio.

Lei:

O diploma prevê que certas utilizações não agrícolas possam ser permitidas em solos da RAN mediante autorização. Essas utilizações estão delimitadas no próprio diploma e nas portarias complementares aprovadas pelos membros do Governo responsáveis pelas áreas do ordenamento do território e do desenvolvimento rural.

Boa prática:

É corrente que os pedidos de autorização de utilização não agrícola em solos da RAN sejam analisados pelas entidades regionais da RAN (DRAP), que emitem parecer sobre a viabilidade da pretensão face aos objetivos de proteção do recurso do solo. A obtenção de autorização não é automática nem garantida — implica a demonstração de que a utilização pretendida é compatível com o regime de proteção aplicável.

Espaço Agrícola Preferencial e Construção: O que deve saber

Para quem tem ou pretende adquirir um terreno em Espaço Agrícola Preferencial, estes são os aspetos mais relevantes a ter em conta:

• Construção habitacional: em regra, não é permitida em solos da RAN. As exceções são muito limitadas e exigem procedimentos específicos e justificação técnica fundamentada

• Construções de apoio à atividade agrícola: podem ser admitidas, desde que diretamente ligadas à exploração agrícola do terreno e respeitando os parâmetros definidos pelo PDM e pela legislação da RAN

• Turismo rural e turismo de habitação: em determinadas condições, podem ser admitidos em imóveis existentes localizados em solo da RAN, mas sempre mediante autorização e cumprimento de requisitos específicos

• Valorização do terreno: solos com classificação RAN têm um valor agrícola intrínseco que pode ser potenciado por projetos de exploração agrícola, horticultura, viticultura, olivicultura ou outras atividades afins

• Verificação prévia é indispensável: antes de qualquer decisão de compra ou investimento, é fundamental verificar se o terreno está efetivamente abrangido pela RAN e em que subcategoria de qualificação do solo se enquadra no PDM

Para considerar

A RAN não é um obstáculo criado para dificultar a vida dos proprietários. É a expressão jurídica de uma realidade objetiva: Portugal tem solos agrícolas de elevada qualidade que, uma vez impermeabilizados ou urbanizados, ficam irrecuperáveis. A proteção desses solos é, também, uma garantia de soberania alimentar e de sustentabilidade do território. Conhecer o enquadramento legal do seu terreno é o primeiro passo para tomar decisões informadas — e para encontrar, dentro das regras aplicáveis, as soluções mais adequadas a cada situação.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em abril de 2026. O regime da RAN está sujeito a alterações normativas e as delimitações variam consoante o município e a situação específica de cada terreno. Recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente, da Direção Regional de Agricultura e Pescas (DRAP) da área e o acompanhamento por técnicos habilitados antes de qualquer decisão.