Reserva Agrícola Nacional: O que é e como afeta o seu terreno
- Ana Carolina Santos
- 25 de jan.
- 7 min de leitura
Está a pensar construir num terreno rústico ou adquirir uma propriedade agrícola? Antes de avançar, é fundamental perceber se o terreno está classificado como Reserva Agrícola Nacional (RAN). Esta classificação tem implicações diretas sobre o que pode ou não fazer no solo, incluindo limitações severas à construção. A seguir, explicamos de forma clara tudo o que precisa de saber sobre a RAN e como esta restrição de utilidade pública pode afetar os seus planos.
O que é a Reserva Agrícola Nacional?
A Reserva Agrícola Nacional (RAN) é um instrumento de ordenamento do território criado para proteger os solos com maior aptidão para a agricultura. Trata-se de uma restrição de utilidade pública de âmbito nacional, definida legalmente como o conjunto de áreas que, em termos agroclimáticos, geomorfológicos e pedológicos, apresentam as melhores condições para a atividade agrícola.
Em termos práticos, a RAN identifica e protege os solos mais férteis e produtivos do país, impedindo que sejam urbanizados ou utilizados para fins não agrícolas.
Porquê proteger o solo agrícola?
O solo é um recurso finito e estratégico. Uma vez urbanizado, compactado ou impermeabilizado, perde definitivamente a sua capacidade produtiva. A proteção do solo agrícola visa garantir:
Segurança alimentar: Preservar terras capazes de produzir alimentos para as gerações atuais e futuras
Sustentabilidade ambiental: O solo agrícola regula o ciclo da água, contribui para a recarga de aquíferos e mantém a qualidade dos ecossistemas
Desenvolvimento rural: Assegurar a viabilidade económica da atividade agrícola e a manutenção das comunidades rurais
Proteção da paisagem: Preservar a identidade rural e os valores culturais associados à agricultura tradicional
A RAN foi criada na década de 1980, juntamente com a Reserva Ecológica Nacional (REN), pelo então Ministro Gonçalo Ribeiro Telles, com o objetivo de travar a expansão urbana descontrolada sobre os melhores solos agrícolas e sobre áreas ambientalmente sensíveis.
Diferença entre RAN e REN
Aspeto | RAN | REN |
Objetivo | Proteger solos com aptidão agrícola | Proteger áreas com valor ecológico ou em risco natural |
Critérios | Qualidade do solo, clima, relevo para agricultura | Sensibilidade ecológica, risco de cheias, erosão, biodiversidade |
Diploma legal | ||
Foco | Segurança alimentar e produção agrícola | Conservação da natureza e prevenção de riscos |
Nota importante: Um terreno pode estar simultaneamente classificado em RAN e REN, ficando sujeito aos dois regimes e às restrições mais apertadas.
Como saber se o meu terreno está em RAN?
A delimitação da RAN consta dos Planos Diretores Municipais (PDM), mais especificamente na Planta de Condicionantes. Para verificar se um terreno está classificado como RAN:
Consulta à Câmara Municipal
A forma mais direta é consultar o PDM junto dos serviços de urbanismo da Câmara Municipal. A maioria dos municípios disponibiliza:
Atendimento presencial no balcão de urbanismo
Consulta online através de plataformas SIG (Sistemas de Informação Geográfica) municipais
Emissão de certidões de localização face à RAN
Consulta às Comissões de Coordenação e Desenvolvimento Regional (CCDR)
Em caso de dúvidas ou necessidade de parecer oficial, pode solicitar à CCDR territorialmente competente um parecer sobre a localização do prédio face à RAN.
Plataformas digitais
Algumas regiões disponibilizam plataformas online onde é possível consultar cartografia atualizada da RAN sobreposta a ortofotomapas, facilitando a identificação visual da classificação do terreno.
O que não posso fazer em terreno classificado como RAN?
A regra fundamental da RAN é simples e clara: as áreas da RAN são non aedificandi, ou seja, não edificáveis. São interditas todas as ações que diminuam ou destruam as potencialidades agrícolas do solo.
Ações proibidas
Operações de loteamento – Divisão de terrenos para fins urbanos
Obras de urbanização, construção ou ampliação – Com exceção das utilizações expressamente permitidas na lei
Lançamento ou depósito de resíduos – Resíduos urbanos, industriais, entulhos, sucatas ou qualquer produto que altere as características do solo
Intervenções que degradem o solo – Operações que causem erosão, compactação, encharcamento ou desprendimento de terras
Destruição do coberto vegetal – Salvo quando decorra do normal aproveitamento agrícola ou florestal
Exceções: o que é permitido construir em RAN?
Embora a regra geral seja a proibição de construção, a lei prevê exceções limitadas e condicionadas. As utilizações não agrícolas de áreas integradas na RAN apenas podem ser autorizadas quando, cumulativamente:
Utilizações permitidas (mediante parecer favorável)
Obras de apoio à atividade agrícola
Edificações integradas na gestão de explorações agrícolas:
Armazéns de armazenamento ou comercialização agrícola
Instalações para maquinaria e equipamentos
Obras hidráulicas
Vias de acesso à exploração
Habitação de agricultor
Construção ou ampliação de habitação para residência própria e permanente de agricultor em exploração agrícola, desde que:
Seja justificada pela necessidade da atividade agrícola desenvolvida
Se destine efetivamente a residência própria e permanente
Habitação de proprietário em insuficiência económica
Construção ou ampliação de habitação para residência própria e permanente de proprietários e respetivo agregado familiar, quando:
Se encontrem em situação de comprovada insuficiência económica
Não sejam proprietários de qualquer outro edifício ou fração para fins habitacionais
Respeitem os limites de área e tipologia estabelecidos no regime da habitação a custos controlados
Importante: Apenas pode ser permitida uma única utilização não agrícola por prédio, no que se refere às habitações de agricultor ou proprietário.
Outras utilizações complementares
Turismo rural, turismo de habitação ou turismo de natureza (complementares à agricultura)
Instalações de recreio e lazer complementares ao espaço rural
Equipamentos para produção de energia renovável
Estabelecimentos industriais, comerciais ou de serviços complementares à agricultura
Instalações desportivas especializadas (golfe, mediante parecer do Turismo de Portugal)
Infraestruturas públicas essenciais
Obras de proteção civil
Captações de água e infraestruturas hidráulicas
Como pedir autorização para construir em RAN?
Qualquer utilização não agrícola de áreas integradas na RAN exige parecer prévio vinculativo da Entidade Regional da Reserva Agrícola Nacional (ER-RAN), que funciona no âmbito das Direções Regionais de Agricultura e Pescas (DRAP).
Ações de relevante interesse público
Em casos excecionais, podem ser autorizadas utilizações não agrícolas em áreas de RAN para a realização de ações de relevante interesse público, desde que:
Sejam reconhecidas como tal por despacho dos membros do Governo responsáveis pelo desenvolvimento rural e pelas áreas envolvidas
Não se possam realizar de forma adequada em áreas não integradas na RAN
Cumpram as demais disposições legais e regulamentares aplicáveis
Este procedimento exige:
Declaração da Assembleia Municipal de que o projeto é de interesse público municipal
Parecer do serviço competente em razão da matéria
Parecer da Câmara Municipal quanto à compatibilidade com o PDM
Impacto da RAN no valor do terreno
Têm valor de mercado inferior comparativamente a terrenos urbanos ou urbanizáveis, porque as possibilidades de construção são severamente limitadas
Valor patrimonial tributário reduzido, o que resulta em IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) mais baixo – taxa de 0,8% sobre valor geralmente reduzido
Menor atratividade para investidores imobiliários, exceto quando a atividade agrícola é o objetivo principal
Valorização condicionada à exclusão da RAN, processo moroso e dependente de alteração ao PDM
No entanto, para quem pretende desenvolver atividade agrícola ou adquirir terrenos para produção alimentar, a classificação RAN pode ser vista como uma garantia de proteção contra a urbanização envolvente e a especulação imobiliária.
Posso pedir a exclusão do meu terreno da RAN?
Sim, é possível pedir a exclusão de um terreno da RAN, mas trata-se de um processo complexo, moroso e sem garantia de sucesso.
Condições para exclusão
A exclusão apenas pode ocorrer no âmbito de elaboração, alteração ou revisão dos planos territoriais de âmbito intermunicipal ou municipal (alteração ao PDM).
Requisitos principais:
O terreno deve estar classificado no PDM como área urbana ou urbanizável (não pode estar em espaço agrícola)
Deve obter certidão negativa da DRAP, certificando que o prédio foi desafetado da RAN
A exclusão deve ser justificada por necessidades habitacionais, económicas ou de equipamentos devidamente comprovadas
Não pode comprometer os objetivos da RAN a nível regional
Processo de exclusão
Alteração ao PDM – O município promove a alteração ao PDM para desafetar a área da RAN
Parecer da DRAP – A Entidade Regional da RAN emite parecer sobre a proposta de exclusão
Discussão pública – A proposta de alteração ao PDM é submetida a discussão pública
Aprovação pela Assembleia Municipal – Deliberação final da Assembleia Municipal
Publicação – Publicação da alteração ao PDM em Diário da República
Fiscalização e penalizações
A fiscalização do cumprimento do regime da RAN compete às:
Câmaras Municipais
Comissões de Coordenação e Desenvolvimento Regional (CCDR)
Direções Regionais de Agricultura e Pescas (DRAP)
Outras entidades competentes em razão da matéria
Consequências de construir ilegalmente em RAN
Embargo imediato da obra – Suspensão dos trabalhos determinada pela Câmara Municipal ou CCDR
Coimas e multas – Valores elevados, podendo atingir montantes muito significativos
Ordem de demolição – Nos casos em que a construção não possa ser regularizada, pode ser ordenada a demolição por conta do proprietário
Impossibilidade de legalização – Obras executadas em violação do regime da RAN não podem ser legalizadas, inviabilizando a emissão de licença de utilização
Desvalorização patrimonial – Imóveis ilegais não podem ser vendidos, financiados ou transmitidos sem regularização
Responsabilização criminal – Continuar obras após embargo constitui crime de desobediência
Conselhos práticos
Antes de comprar um terreno
Confirme sempre a classificação do terreno junto da Câmara Municipal. Peça certidão de localização face à RAN e REN.
Avalie a viabilidade de construção antes de avançar com a compra. Se o terreno está em RAN, confirme se a sua utilização pretendida está entre as exceções permitidas.
Consulte um arquiteto ou advogado especializado em ordenamento do território antes de assinar qualquer compromisso de compra e venda.
Antes de construir
Nunca inicie obras sem parecer favorável da ER-RAN, quando o terreno está em RAN. O parecer é prévio e vinculativo.
Confirme se a utilização pretendida está entre as exceções legais e se cumpre todos os requisitos da Portaria n.º 162/2011.
Esteja preparado para justificar de forma técnica e fundamentada a inexistência de alternativa viável fora da RAN.
Para considerar
A Reserva Agrícola Nacional não é uma barreira burocrática arbitrária – é uma ferramenta estratégica de proteção de um recurso essencial à vida: o solo fértil. Num país com território limitado, garantir que os melhores solos permaneçam disponíveis para a produção alimentar é uma responsabilidade coletiva.
Ao adquirir ou planear intervenções num terreno classificado como RAN, deve ter presente que esta classificação reflete o reconhecimento de um valor superior ao interesse individual: o interesse público na preservação da capacidade produtiva do solo. As exceções previstas na lei existem para permitir usos compatíveis com a atividade agrícola, mas não para contornar a finalidade da RAN.
Investir tempo na consulta prévia às entidades competentes, na análise rigorosa da legislação aplicável e no acompanhamento por técnicos habilitados é sempre mais vantajoso do que enfrentar embargos, multas, demolições ou a impossibilidade de concretizar o projeto. A transparência e o cumprimento das normas de ordenamento do território protegem não só o valor do seu imóvel, mas também a sustentabilidade do território e a qualidade de vida das gerações futuras.
