Terraço de Uso Exclusivo em edifício: O que muda quando o espaço é comum mas a fruição é sua

Num condomínio, há espaços que pertencem a todos mas que, na prática, só um condómino utiliza. O terraço — ou cobertura — situado sobre a última fração de um edifício é um dos exemplos mais comuns desta situação. Perceber a natureza jurídica desse espaço é fundamental para saber o que o proprietário pode ou não fazer nele.

Terraço de uso exclusivo num edifício em Odivelas

Parte Comum, Uso Privativo: Como é possível

Em Portugal, os edifícios constituídos em propriedade horizontal são regulados pelo Código Civil (artigos 1414.º e seguintes). Neste regime, o edifício divide-se em frações autónomas — unidades de utilização independente, de que cada condómino é proprietário exclusivo — e partes comuns, que pertencem a todos os condóminos em compropriedade.

Os terraços de cobertura e as coberturas do edifício são, nos termos do artigo 1421.º do Código Civil, partes comuns presumidas, ou seja, salvo estipulação em contrário no título constitutivo da propriedade horizontal, pertencem a todos os condóminos.

No entanto, o mesmo regime jurídico admite que uma parte comum seja atribuída ao uso exclusivo de um determinado condómino. Quando isso acontece, estamos perante um terraço comum com fruição exclusiva: o terraço permanece juridicamente comum, mas o direito de uso e fruição é atribuído, em exclusivo, ao proprietário de uma determinada fração — habitualmente, a fração imediatamente inferior.

O que significa "Fruição Exclusiva" na prática

Ter fruição exclusiva de um terraço comum não é o mesmo que ser proprietário desse espaço. É um direito de uso, não de propriedade.

Na prática, o condómino com direito de uso exclusivo pode:

• Utilizar o terraço de forma privativa, como espaço exterior da sua habitação

• Aceder livremente ao espaço, sem necessidade de autorização dos restantes condóminos para o uso corrente

• Realizar obras de conservação que sejam necessárias à manutenção do espaço, respeitando as regras aplicáveis

No entanto, existem limites claros a esse direito:

• O terraço não pode ser alienado separadamente da fração a que está associado — não pode ser vendido ou hipotecado de forma autónoma

• Obras que alterem o espaço, a estrutura do edifício ou o seu aspeto exterior carecem de autorização da assembleia de condóminos e, quando aplicável, de licença ou comunicação prévia junto da câmara municipal

• O condómino com uso exclusivo tem, em princípio, responsabilidades acrescidas de conservação do terraço, na medida em que é o único utilizador — ponto que deve constar expressamente do título constitutivo ou do regulamento de condomínio

Onde está previsto e como se formaliza

A atribuição do uso exclusivo de uma parte comum deve estar estabelecida no título constitutivo da propriedade horizontal, que é o documento fundador do regime do condomínio, lavrado por escritura pública ou por instrumento equivalente. É este título que define:

• A identificação das frações autónomas e a sua permilagem

• A identificação das partes comuns e as eventuais afetações de uso exclusivo

• As regras de utilização e conservação

Se o título constitutivo não mencionar o terraço como parte comum de uso exclusivo, o espaço é simplesmente parte comum de uso de todos os condóminos. A atribuição posterior de uso exclusivo exige alteração do título constitutivo, o que implica unanimidade dos condóminos e escritura pública.

Obras no Terraço de Uso Exclusivo: Atenção redobrada

Esta é, na prática, uma das questões que mais gera conflito em condomínios. Há situações distintas:

Obras de conservação e manutenção

São habitualmente da responsabilidade do condómino com uso exclusivo, desde que não impliquem alterações estruturais. Tratam-se de intervenções de manutenção corrente.

Obras de alteração ou beneficiação

Qualquer obra que altere o terraço — colocação de pergolado, construção de cobertura, instalação de jacuzzi, criação de divisórias — exige:

• Aprovação da assembleia de condóminos, dado que o espaço é juridicamente comum

• Verificação da necessidade de licenciamento ou comunicação prévia junto da câmara municipal, nos termos do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro (RJUE), na sua versão consolidada

• Parecer técnico sobre a viabilidade estrutural e o impacto no edifício

Atenção: Obras realizadas sem estas autorizações podem ser consideradas ilegais e sujeitar o proprietário à obrigação de repor o espaço no estado anterior, para além das coimas aplicáveis.

Venda ou Arrendamento: O que acontece ao Terraço

Quando a fração autónoma a que o terraço de uso exclusivo está associado é vendida ou arrendada, o direito de uso acompanha a fração — não é separável. O comprador adquire a fração e, com ela, o direito de fruição exclusiva do terraço.

Esta informação deve constar claramente da escritura de compra e venda e da descrição predial. Em caso de dúvida, é indispensável verificar o título constitutivo da propriedade horizontal antes de formalizar qualquer negócio.

Para considerar

O terraço de uso exclusivo é um ativo com valor real, mas a sua natureza jurídica é mais complexa do que aparenta. O direito de fruição exclusiva não é equivalente à propriedade plena do espaço: tem limites, implica responsabilidades e está condicionado ao regime do condomínio e à legislação urbanística aplicável. Antes de realizar qualquer obra ou de adquirir uma fração com este tipo de espaço associado, o acompanhamento técnico e jurídico adequado é indispensável.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em maio de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada caso concreto, recomenda-se sempre a consulta junto de técnicos habilitados e, quando necessário, da Câmara Municipal competente.