Terrenos sem proprietário identificado: Como funciona o registo a favor do Estado

Portugal possui um mecanismo legal específico para identificar e registar prédios rústicos ou mistos que não têm proprietário conhecido, um problema comum sobretudo em zonas rurais com forte fragmentação da propriedade. A seguir explica-se como funciona este procedimento e o que deve saber quem tem dúvidas sobre a titularidade de um terreno.

Enquadramento legal

Este procedimento foi criado pelo Decreto-Lei n.º 15/2019, de 21 de janeiro, que estabelece a identificação, publicitação e reconhecimento da situação de prédio rústico ou misto sem dono conhecido, bem como o respetivo regime de registo e administração. O diploma concretiza o disposto no artigo 1345.º do Código Civil, segundo o qual as coisas imóveis sem dono conhecido se consideram pertencentes ao património do Estado.

Posteriormente, o Decreto-Lei n.º 149/2019, de 9 de outubro, reforçou os mecanismos de publicitação deste procedimento, ampliando a divulgação junto dos cidadãos. Este regime está ainda associado ao Balcão Único do Prédio (BUPi), a plataforma nacional de registo e cadastro simplificado do território, criada pela Lei n.º 78/2017, de 17 de agosto, e cuja aplicação foi alargada a todo o território nacional pela Lei n.º 65/2019, de 23 de agosto.

Um terreno sem descrição no registo predial nem inscrição na matriz não fica "no vazio": a lei prevê um caminho próprio que pode levar à sua atribuição ao Estado.

O que se considera "prédio sem dono"

Para efeitos deste regime, presume-se prédio sem dono nas seguintes situações:

• O prédio rústico ou misto que, por omissão de descrição no registo predial ou de inscrição na matriz, não integre o património público do Estado, das Regiões Autónomas, das autarquias locais, nem o património de pessoas singulares ou coletivas.

• O prédio rústico ou misto cujo titular não esteja identificado.

As três fases do procedimento

O processo de identificação, reconhecimento e registo destes prédios desenvolve-se em três fases distintas, com prazos legais bem definidos:

• Identificação, publicitação e reconhecimento: o Instituto dos Registos e do Notariado (IRN, I.P.) identifica oficiosamente o prédio, com base na informação cadastral do BUPi e em dados fornecidos por autarquias e finanças, tornando pública a situação através de anúncio no seu sítio de internet e no BUPi, durante 180 dias.

• Registo provisório a favor do Estado: decorrido esse prazo sem reclamação válida, o prédio é reconhecido como sem dono e registado provisoriamente a favor do Estado, sendo essa decisão comunicada à entidade gestora e às finanças.

• Registo definitivo: passados 15 anos sem que ninguém prove a titularidade do prédio, o registo provisório converte-se em definitivo, mediante parecer vinculativo da Direção-Geral do Tesouro e Finanças, passando o terreno a integrar o domínio privado do Estado.

Como se pode defender um proprietário

A lei garante várias oportunidades de defesa a quem se considere legítimo dono do prédio identificado. Qualquer interessado pode, no prazo de 180 dias a contar da publicitação inicial, pronunciar-se sobre a identificação, mediante formulário próprio no sítio do IRN ou comunicação dirigida ao serviço de registo predial competente, devidamente fundamentada. Mesmo após o registo provisório, o titular pode ainda fazer prova da sua propriedade dentro do período de 15 anos, obrigando o Estado a restituir o bem.

O anúncio de identificação do prédio é amplamente divulgado, através de:

• Sítios de internet e editais do município e freguesia onde o prédio se localiza.

• Rede diplomática e consular do Ministério dos Negócios Estrangeiros.

• Jornais regionais editados ou distribuídos na área do município respetivo.

• Comunicação da Autoridade Tributária aos titulares de prédios inscritos na matriz, mas omissos no registo predial.

Porque motivo o Estado intervém

O objetivo deste regime é promover o aproveitamento da capacidade produtiva de terrenos com aptidão agrícola, florestal ou silvopastoril que, por falta de titular conhecido, acabam abandonados e sem gestão ativa. A entidade designada para gerir estes prédios, assim que registados provisoriamente, permite ao Estado intervir antes mesmo de decorrido o prazo de 15 anos previsto para o registo definitivo.

Para considerar

A identificação de um prédio sem dono conhecido não significa uma perda automática e imediata de direitos para o verdadeiro proprietário: a lei prevê prazos alargados e várias oportunidades de reclamação antes de qualquer registo definitivo a favor do Estado. Ainda assim, quem tenha terrenos rústicos herdados ou sem registo atualizado deve verificar a sua situação junto do BUPi e do registo predial, evitando surpresas relacionadas com a titularidade do imóvel.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em julho de 2026; dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.