Usar edifícios sem Licença de Utilização: Regras que deve conhecer
- Ana Carolina Santos
- 28 de jul.
- 4 min de leitura
A utilização de edifícios isentos de controlo prévio é uma realidade legal em Portugal, mas está sujeita a regras específicas que muitos proprietários desconhecem. Este post esclarece quando é possível ocupar um imóvel sem licença de utilização e quais as condições obrigatórias a cumprir.
Edifícios resultantes de obras de escassa relevância urbanística podem ser utilizados sem licença, desde que cumpram as normas técnicas de segurança e salubridade.
1. Enquadramento legal da utilização sem licença
1.1 Obras de escassa relevância urbanística
Segundo o artigo 6.º-A do RJUE, determinadas obras são classificadas como de "escassa relevância urbanística" e ficam isentas de controlo prévio. Consequentemente, os edifícios resultantes destas obras podem ser utilizados sem necessidade de licença de utilização.
1.2 Princípio da responsabilidade técnica
A isenção de licença não significa ausência de responsabilidade. O técnico responsável deve garantir que:
As obras cumprem integralmente o RGEU
As normas de segurança contra incêndios são respeitadas
As condições de habitabilidade estão asseguradas
2. Edifícios abrangidos pela isenção
Tipo de Obra | Área/Altura máxima | Condições especiais |
Anexos habitacionais | ≤ 10 m² e ≤ 2,2 m | Fora da faixa de proteção viária |
Equipamentos lúdicos | < área da edificação principal | Associados à habitação |
Estufas de jardim | ≤ 20 m² e < 3 m | Estrutura leve |
Alterações interiores | Sem limite | Não afetem elementos estruturais |
2.1 Condições obrigatórias
Para que a utilização seja legal, deve garantir:
Conformidade com o RGEU em todos os aspetos técnicos
Segurança estrutural certificada por técnico responsável
Condições de habitabilidade adequadas ao uso pretendido
Cumprimento das normas de segurança contra incêndios
3. Responsabilidades do proprietário
3.1 Documentação obrigatória
Mesmo sem licença de utilização, deve conservar:
Termo de responsabilidade do técnico responsável
Plantas e memória descritiva das obras realizadas
Certificados de conformidade dos materiais utilizados
Apólice de seguro de responsabilidade civil (quando aplicável)
3.2 Obrigações de manutenção
Aspeto | Frequência | Responsável |
Verificação estrutural | Anual | Proprietário |
Sistemas de segurança | Semestral | Técnico especializado |
Instalações elétricas | Conforme RGEU | Eletricista certificado |
Impermeabilizações | Conforme necessário | Proprietário |
4. Casos práticos comuns
4.1 Anexo para escritório doméstico
Situação: Construção de anexo de 8 m² para escritório
Isento de licença se altura ≤ 2,2 m
Utilização imediata após conclusão das obras
Obrigatório: termo de responsabilidade do arquiteto
4.2 Alterações interiores na habitação
Situação: Remoção de parede divisória entre sala e cozinha
Isento de licença se não for parede estrutural
Ocupação imediata da nova configuração
Obrigatório: parecer de estabilidade do engenheiro
4.3 Estufa para cultivo doméstico
Situação: Instalação de estufa de 15 m² no jardim
Isento de licença se altura < 3 m
Utilização imediata para fins agrícolas
Obrigatório: estrutura certificada CE
5. Limitações e restrições
5.1 Zonas com restrições especiais
A isenção não se aplica em:
5.2 Atividades económicas
Para atividades comerciais ou industriais, mesmo em edifícios isentos:
Pode ser necessária licença de funcionamento
Devem cumprir-se normas específicas do setor
É obrigatório registo fiscal da atividade
6. Fiscalização e consequências
6.1 Poderes de fiscalização
As Câmaras Municipais podem:
Inspecionar edifícios em utilização sem licença
Exigir a apresentação da documentação técnica
Determinar correções em caso de incumprimento
Aplicar coimas por violação das normas
6.2 Penalizações por incumprimento
Infração | Coima | Medidas adicionais |
Utilização sem termo de responsabilidade | €250 - €2.500 | Suspensão de utilização |
Incumprimento do RGEU | €500 - €5.000 | Ordem de correção |
Risco para segurança | €1.000 - €44.891 | Evacuação imediata |
7. Conselhos práticos para proprietários
7.1 Antes de iniciar as obras
Confirme a isenção junto dos serviços municipais
Contratualize técnico responsável qualificado
Verifique condicionamentos específicos da zona
Planeie documentação técnica necessária
7.2 Durante a execução
Supervise cumprimento das normas técnicas
Registe fotograficamente as fases da obra
Guarde faturas de materiais e equipamentos
Mantenha contacto regular com o técnico responsável
7.3 Após conclusão
Obtenha termo de responsabilidade final
Arquivo toda a documentação técnica
Programe manutenções preventivas
Mantenha seguros atualizados
8. Alertas importantes
Atenção: A isenção de licença não dispensa o cumprimento integral das normas técnicas de construção.
Cuidado: Alterações posteriores podem exigir nova análise da situação legal.
Importante: Em caso de venda, o comprador deve ser informado da situação jurídica do imóvel.
Para refletir
A possibilidade de utilizar edifícios sem licença representa uma simplificação administrativa significativa, mas não deve ser encarada como ausência de regras. O cumprimento rigoroso das normas técnicas e a responsabilização profissional são elementos fundamentais para garantir a segurança e legalidade da utilização.
Conselho essencial: Mesmo em obras isentas, o acompanhamento por técnicos qualificados é indispensável. A economia inicial no licenciamento pode transformar-se em custos elevados se as normas não forem respeitadas.
Alerta final: A legislação urbanística está em constante evolução. Mantenha-se sempre informado sobre eventuais alterações que possam afetar a sua situação específica.
Tem dúvidas sobre a utilização do seu edifício sem licença? Precisa de apoio técnico para garantir o cumprimento das normas? A equipa da AC-Arquitetos tem vasta experiência em obras isentas de controlo prévio. Contacte-nos.
