A faixa onde ainda se pode construir junto a uma albufeira
Nos concelhos atravessados por albufeiras de águas públicas, os planos diretores municipais reservam por vezes uma faixa específica onde a construção continua a ser possível, mesmo dentro do perímetro do plano de ordenamento da albufeira. A seguir esclarece-se o que é esta Área de Uso e Regime de Gestão Específico com Vocação Edificável, que tipo de construção aí é permitida e quais as entidades a consultar.
O que é esta categoria
A Área de Uso e Regime de Gestão Específico com Vocação Edificável é uma categoria de solo que surge no âmbito dos Planos de Ordenamento de Albufeiras de Águas Públicas, conhecidos pela sigla POAAP. Estes planos, previstos no artigo 20.º da Lei n.º 58/2005, de 29 de dezembro, conhecida por Lei da Água, organizam o território envolvente de cada albufeira em diferentes tipos de áreas, consoante a função e o grau de proteção pretendidos.
Dentro deste ordenamento, as chamadas Áreas de Usos e Regimes de Gestão Específicos correspondem a zonas que, pela sua natureza, não se enquadram nas categorias de proteção ecológica ou de recreio e lazer, distinguindo-se ainda duas subcategorias: as Áreas com Vocação Edificável e as Áreas com Vocação Turística. A Área de Uso e Regime de Gestão Específico com Vocação Edificável é, assim, a zona identificada no plano de ordenamento onde a edificação, embora condicionada, não está tão restringida como nas zonas de proteção ecológica ou na zona reservada da albufeira.
Esta figura acaba por corresponder, em regra, a núcleos urbanos preexistentes ou a áreas envolventes a estes núcleos, onde já existe ocupação humana consolidada e onde se pretende disciplinar o crescimento futuro, em vez de o impedir por completo.
A Área de Uso e Regime de Gestão Específico com Vocação Edificável funciona como uma exceção pensada dentro do próprio plano de ordenamento da albufeira: reconhece que certos locais já têm vocação para acolher construção, mas exige que essa construção seja disciplinada por regras próprias.
O que é interdito e o que se pode construir
O regime concreto de uso do solo dentro desta área não resulta diretamente de uma lei nacional genérica, mas é definido pelo plano de ordenamento de cada albufeira e desenvolvido no respetivo plano diretor municipal. Ainda assim, é possível identificar orientações comuns a partir da prática regulamentar destes planos:
As novas construções devem localizar-se preferencialmente dentro dos aglomerados já existentes, evitando a dispersão da edificação pelo território envolvente da albufeira.
Os instrumentos de planeamento municipal devem prever, quando se justifique, zonas destinadas a segunda habitação, bem como os equipamentos coletivos necessários, reservando o solo rústico envolvente para as atividades que lhe são próprias.
A construção fora dos aglomerados consolidados, ainda que dentro dos limites da área classificada, tende a ser mais condicionada, podendo ficar sujeita a pareceres adicionais das entidades gestoras dos recursos hídricos.
Esta figura distingue-se claramente da zona reservada do plano de ordenamento, onde a edificação é, em regra, interdita, e das áreas de conservação ecológica, onde prevalece a proteção de valores naturais sobre qualquer pretensão construtiva.
Tipos de licenças necessárias
Qualquer operação urbanística nesta área segue o regime geral do licenciamento municipal, definido no Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, que aprova o regime jurídico da urbanização e edificação, conhecido por RJUE. Consoante a natureza da obra, aplica-se um dos seguintes procedimentos:
Licenciamento, quando exigido pelo tipo de operação urbanística em causa.
Comunicação prévia, nas situações em que os parâmetros urbanísticos aplicáveis já se encontrem previamente definidos no plano municipal, permitindo a execução da obra sem necessidade de um ato administrativo prévio.
Informação prévia, como procedimento preferencial para confirmar a viabilidade da operação antes de avançar com o projeto de execução.
A estes procedimentos gerais acresce, sempre que a operação se localize dentro dos limites do POAAP, a necessidade de confirmar a compatibilidade do projeto com as regras específicas fixadas nesse plano de ordenamento, e não apenas com o regulamento do plano diretor municipal.
Entidades a consultar
A articulação entre o regime municipal e o regime de proteção da albufeira exige a intervenção de diferentes entidades.
Entidade | Função principal |
Câmara municipal territorialmente competente | Licenciamento das operações urbanísticas ao abrigo do RJUE, e verificação da conformidade com o regulamento do plano diretor municipal |
Autoridade nacional da água | Elaboração e execução dos Planos de Ordenamento de Albufeiras de Águas Públicas, incluindo a delimitação das Áreas de Uso e Regime de Gestão Específico [artigo 8.º, n.º 2, alínea b), Lei n.º 58/2005] |
Administração da região hidrográfica territorialmente competente | Emissão de pareceres sobre a compatibilidade de projetos com o plano de ordenamento da albufeira, quando aplicável |
Consequências de construir sem confirmar o enquadramento
Avançar nesta área sem confirmar previamente o seu enquadramento no plano de ordenamento da albufeira e no plano diretor municipal tem consequências que se somam às do regime geral do licenciamento urbanístico:
Indeferimento do pedido — Se a operação urbanística não respeitar as regras específicas fixadas para a Área de Uso e Regime de Gestão Específico com Vocação Edificável, o pedido pode ser indeferido, ainda que a construção estivesse formalmente prevista para essa categoria de solo.
Nulidade da licença — Nos termos do artigo 68.º do RJUE, são nulas as licenças e as decisões relativas a pedidos de informação prévia que violem o disposto em plano municipal ou intermunicipal de ordenamento do território, categoria em que se inclui a incorporação das regras do POAAP no plano diretor municipal.
Necessidade de legalização — Obras executadas sem respeitar os condicionamentos aplicáveis a esta área podem obrigar o proprietário a um processo de legalização, com custos e prazos adicionais, sem garantia de que a situação venha a ser regularizável.
Para refletir
A Área de Uso e Regime de Gestão Específico com Vocação Edificável mostra como o ordenamento de uma albufeira consegue conciliar a proteção dos recursos hídricos com o reconhecimento de núcleos habitacionais já existentes na sua envolvente. Para quem tem um terreno nesta situação, a classificação não significa liberdade total de construção, mas sim a possibilidade de desenvolver um projeto dentro de regras específicas, pensadas para disciplinar o crescimento sem comprometer os objetivos de proteção da albufeira. Cada plano de ordenamento de albufeira tem as suas próprias regras para esta categoria, pelo que a análise de qualquer projeto deve ser sempre acompanhada por profissionais habilitados.
Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em setembro de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.
