Autorização de Utilização de imóveis: Quando é necessária e como proceder

A autorização de utilização é um dos documentos mais relevantes no ciclo de vida de um imóvel em Portugal. Embora tenha passado por alterações legislativas recentes, continua a ser determinante para garantir que edifícios e frações autónomas cumprem os requisitos legais e urbanísticos estabelecidos para o uso pretendido. Compreender quando é necessária, como obtê-la e quais as exceções aplicáveis é fundamental para proprietários, compradores e investidores que pretendam transacionar, reabilitar ou alterar a utilização de imóveis.

1. O que é a Autorização de Utilização?

A autorização de utilização é o documento emitido pela Câmara Municipal que certifica que um imóvel — edifício ou fração autónoma — pode ser legalmente utilizado para um determinado fim. Este documento confirma:

• A conformidade da obra construída com o projeto aprovado

• O cumprimento das normas legais, regulamentares, urbanísticas e de segurança

• A adequação do imóvel ao uso previsto (habitação, comércio, serviços, indústria)

O Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, foi recentemente alterado pelo Decreto-Lei n.º 10/2024 (Simplex Urbanístico), que introduziu um novo regime para a utilização de edifícios. O Artigo 62.º-A do RJUE estabelece atualmente que a utilização de edifício ou fração após operação urbanística sujeita a controlo prévio depende da entrega à Câmara Municipal de termo de responsabilidade subscrito pelo diretor de obra ou diretor de fiscalização.

A competência para decisão sobre a utilização de edifícios pertence ao Presidente da Câmara Municipal, podendo ser delegada em vereadores ou dirigentes dos serviços municipais.

2. Alterações introduzidas pelo Simplex Urbanístico (2024)

Com a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro (Simplex Urbanístico), o paradigma da autorização de utilização foi significativamente alterado.​

O que mudou?

A antiga licença de utilização, tal como era conhecida, deixou oficialmente de existir para obras sujeitas a controlo prévio. Isto significa que, quando uma obra está sujeita a licenciamento ou comunicação prévia, não é necessário aguardar pela emissão formal de uma "licença de utilização" tradicional por parte da Câmara Municipal.​

Como funciona agora?

Em vez de aguardar pela emissão de um documento formal após vistoria municipal, o sistema atual baseia-se na responsabilização técnica:

Para obras sujeitas a licenciamento ou comunicação prévia, o proprietário/promotor deve entregar à Câmara Municipal:

1. Termo de responsabilidade assinado pelo diretor de obra ou técnico de fiscalização​

2. Este termo atesta que a obra foi concluída conforme o projeto aprovado

3. Pode ser acompanhado de telas finais (plantas, cortes e alçados de obra concluída)​

Dois caminhos possíveis (consoante o tipo de obra):​

• Utilização imediata: Após entrega do termo de responsabilidade para obras de menor complexidade

• Comunicação prévia com prazo de 20 dias: Para obras mais complexas. O imóvel só pode ser utilizado após decorrerem 20 dias desde a entrega da comunicação, salvo se a Câmara detetar irregularidades​

O que NÃO mudou?

Embora tenha deixado de ser obrigatório apresentar a autorização de utilização na escritura de compra e venda, isto não dispensa o cumprimento das normas urbanísticas, de segurança e de salubridade. O imóvel continua a ter de cumprir todos os requisitos legais — apenas o mecanismo de controlo foi simplificado.​

3. Quando continua a ser necessária a Autorização de Utilização?

Apesar das simplificações introduzidas pelo Simplex, a autorização de utilização mantém relevância prática em diversas situações:

Exigência das Instituições Bancárias

Os bancos continuam a exigir a apresentação de autorização de utilização (ou documentação equivalente) para concessão de crédito habitação. Esta prática visa:​

• Assegurar a garantia dos créditos

• Minimizar riscos de incumprimento

• Confirmar que o imóvel está legalmente habitável

Compra e venda de imóveis

Embora legalmente dispensada na escritura desde janeiro de 2024, a autorização de utilização continua a ser:​

• Fortemente recomendada para proteção dos compradores

• Exigível pelos compradores como condição para avançar com o negócio

• Determinante para evitar aquisição de construções ilegais​

Contratos de Arrendamento

O Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) estabelece que, em determinadas circunstâncias, pode ser necessário apresentar autorização de utilização para formalização de contratos de arrendamento.​

Instalação de atividades comerciais e de serviços

A abertura de estabelecimentos comerciais, industriais ou de serviços exige autorização de utilização adequada ao fim pretendido. Sem este documento, não é possível obter os licenciamentos setoriais específicos necessários ao funcionamento legal do estabelecimento.​

Alteração de Uso do imóvel

Quando se pretende alterar o uso de um edifício ou fração (por exemplo, de habitação para comércio, ou vice-versa), é obrigatório requerer nova autorização junto da Câmara Municipal.​

4. Tipos de utilização

A autorização de utilização especifica o fim a que se destina o imóvel, dividindo-se essencialmente em:

Fim Habitacional

Certifica que o imóvel reúne as condições necessárias para ser habitado:

• Condições de segurança estrutural

• Salubridade (ventilação, iluminação natural)

• Acessibilidades

• Ligações às redes públicas (água, saneamento, energia)

Nota terminológica: A chamada "licença de habitação" corresponde, na prática, a uma autorização de utilização com finalidade habitacional.​

Fim Não Habitacional

Certifica que o imóvel está apto para atividades de:

• Comércio: estabelecimentos de venda, restauração, bebidas

• Serviços: escritórios, consultórios, gabinetes técnicos

• Indústria: unidades fabris, armazéns, oficinas

Cada tipo de utilização não habitacional pode exigir licenciamentos setoriais adicionais junto de entidades específicas (Direção-Geral da Saúde, Entidade Reguladora da Saúde, autoridades ambientais, etc.).​

5. Isenções de Autorização de Utilização

Existem situações em que os imóveis estão isentos de autorização de utilização. Nestas circunstâncias, é necessário obter uma certidão de isenção emitida pela Câmara Municipal.

Edifícios construídos antes de 7 de Agosto de 1951

A data de 7 de agosto de 1951 corresponde à entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU), que instituiu o regime de licenciamento municipal de edificações.​

Requisitos para isenção:

• O edifício deve ter sido construído antes de 7 de agosto de 1951​

• Não pode ter sido objeto de obras de reconstrução, ampliação ou alteração após esta data​

• Apenas são permitidas obras de conservação que não modifiquem características estruturais​

Exceções territoriais:

Em freguesias fora da sede de concelho à data de publicação do RGEU, a data de referência pode ser diferente. Por exemplo, em Ovar, para as freguesias de Esmoriz, Cortegaça, Maceda, Arada, São Vicente de Pereira Jusã e Válega, a data de referência é 1 de maio de 1970, correspondente à deliberação da Câmara Municipal para aplicação do Decreto-Lei n.º 166/70.​

Edifícios industriais e de utilização coletiva:

Para estes imóveis, a data de referência é sempre 7 de agosto de 1951 em todo o território nacional.​

Obras posteriores a 1951:

Se o edifício sofreu obras de ampliação, alteração ou reconstrução após as datas de referência, perde a isenção. Neste caso, a Câmara Municipal pode emitir certidão de isenção apenas para as áreas existentes antes da entrada em vigor do RGEU.

Edifícios não habitáveis ou de uso específico

Estão também isentos de autorização de utilização:​

• Edifícios de serviços públicos (hospitais, escolas públicas)

• Estruturas para afixação de publicidade (outdoors, mupis)

Como obter a Certidão de Isenção?

Para comprovar a isenção, é necessário requerer à Câmara Municipal uma certidão de isenção de autorização de utilização. Este documento atesta oficialmente que o imóvel se encontra isento.​

Documentação necessária:​

• Documentos comprovativos da legitimidade do requerente

• Plantas de localização à escala 1:25.000 e 1:2.000

• Caderneta predial

• Certidão permanente do registo predial (ou código de acesso)

• Documentos que comprovem o ano de construção original (facultativo, mas recomendado)

Atenção: A vistoria municipal pode detetar obras posteriores não licenciadas, levando ao indeferimento do pedido e eventual obrigação de regularização ou demolição.​

6. Alteração de Uso: De habitação para comércio (e vice-versa)

A mudança do fim a que se destina um edifício ou fração autónoma constitui uma operação urbanística sujeita a controlo prévio.​

Regime aplicável

Consoante a necessidade ou não de realizar obras, a alteração de uso segue dois caminhos:

1. Comunicação Prévia (sem obras)

• Prazo de análise pela Câmara: 20 dias​

• A câmara pode rejeitar se verificar desconformidades

• Procedimento mais célere

2. Licenciamento (com obras de construção, alteração ou ampliação)

• Procedimento mais complexo

• Exige apresentação de projetos de arquitetura e especialidades

• Prazos: entre 120 e 200 dias úteis, consoante dimensão​

• Pode facilmente ultrapassar 6 a 12 meses​

Procedimentos Administrativos

Autorização do condomínio:

Se a fração se situa em regime de propriedade horizontal, a mudança de uso exige:

• Alteração ao título constitutivo do condomínio

• Formalização através de escritura pública ou documento particular autenticado​

Nota importante: O Simplex Urbanístico (DL 10/2024) eliminou a necessidade de autorização dos restantes condóminos para alteração de uso de comércio/serviços para habitação, facilitando a reconversão de imóveis não habitacionais.​

Licenciamentos setoriais específicos:

Dependendo da atividade pretendida, podem ser necessárias autorizações junto de entidades externas:​

• Restauração e bebidas: autorização da Câmara (parecer autoridade saúde) + registo no Balcão do Empreendedor

• Estabelecimentos de saúde: licenciamento ERS + autorização DGS

• Atividades ruidosas: licenças ambientais específicas

Atualização da matriz predial e registo:

Após aprovação, é obrigatório:

• Comunicar à Autoridade Tributária para atualização da matriz predial​

• Inscrever a alteração no registo predial (sem este registo, a mudança não produz efeitos perante terceiros)​

Custos e implicações fiscais

A mudança de uso altera:

• A classificação fiscal do imóvel

• O valor patrimonial tributário

• O montante de IMI e de IMT em futuras transmissões​

7. Legalização de construções ilegais

Quando um imóvel foi construído ou alterado sem a devida licença, ou em desconformidade com o projeto aprovado, torna-se necessário proceder à sua legalização.​

O que são obras ilegais?

Consideram-se ilegais as obras:​

• Executadas sem os correspondentes atos de controlo preventivo (licença ou comunicação prévia)

• Realizadas em desconformidade com o projeto aprovado

• Executadas ao abrigo de ato administrativo posteriormente revogado ou declarado nulo

• Em violação de normas legais e regulamentares aplicáveis

Consequências de obras ilegais

• Multas que variam consoante a gravidade da infração​

• Embargo imediato da obra pela Câmara Municipal​

• Impossibilidade de vender, arrendar ou financiar o imóvel​

• Obrigação de demolição em casos de impossibilidade de legalização​

• Cessação de utilização do imóvel​

Processo de Legalização

1. Verificação da viabilidade de legalização

Consultar a Câmara Municipal para confirmar se a obra pode ser legalizada face às disposições legais e regulamentares em vigor.​

2. Contratação de técnico responsável

Arquiteto ou engenheiro civil elabora:

• Projeto de legalização conforme normas vigentes

• Relatório técnico justificando a conformidade​

• Projetos de especialidades (se necessário)​

3. Instrução do pedido na Câmara Municipal

Elementos necessários:​

• Requerimento identificando proprietário e imóvel

• Termo de responsabilidade do técnico responsável

• Projeto de arquitetura e especialidades

• Relatório técnico justificativo

• Comprovativo de pagamento de taxas municipais

4. Vistoria e deliberação

A Câmara realiza vistoria para validar documentação e obra. Se houver irregularidades, notifica o proprietário para correções.​

5. Emissão da autorização de utilização

Após aprovação, a Câmara emite a autorização de utilização, permitindo regularização cadastral e transmissão do imóvel.​

Prazos: O processo de legalização pode estender-se por vários meses, dependendo da complexidade da obra e da capacidade de resposta da Câmara Municipal.

8. Como pedir a Autorização de Utilização

Entidade Competente

Câmara Municipal da área onde se localiza o imóvel. Dependendo do município, o pedido pode ser feito presencialmente ou online.​

Documentação geral

• Formulário de requerimento (disponível na câmara ou online)​

• Plantas de localização à escala 1:25.000 e 1:2.000, com indicação precisa do prédio​

• Caderneta predial do imóvel​

• Outros documentos conforme especificidades do município​

Documentação específica pós-obra

• Declaração do técnico responsável pela direção técnica da obra​

• Atesta a conformidade da obra com o projeto aprovado​

• Licença de construção (quando aplicável)​

Se não for apresentada declaração técnica:

• A Câmara Municipal realizará vistoria através de comissão técnica​

• Prazo para vistoria: 45 dias após entrega do requerimento​

Custos

Os custos variam consoante o município, o tipo de obra, a área do imóvel e a localização. Consulte o regulamento municipal de taxas e licenças da Câmara correspondente.

9. Riscos de comprar imóvel sem Autorização de Utilização

Com as alterações introduzidas pelo Simplex, deixou de ser obrigatório apresentar autorização de utilização na escritura. Contudo, esta dispensa formal acarreta riscos significativos para compradores:​

Principais perigos

1. Impossibilidade de obter financiamento bancário: Os bancos continuam a exigir autorização de utilização para concessão de crédito habitação​

2. Aquisição de construções ilegais: Imóveis sem autorização podem ter sido construídos ou alterados ilegalmente, sujeitando o novo proprietário a:

   • Multas

   • Obrigação de legalização (com custos elevados)

   • Demolição parcial ou total​

3. Perda do sinal dado no CPCV: Se o comprador não conseguir crédito habitação devido à falta de autorização, pode perder o sinal entregue no Contrato Promessa de Compra e Venda​

4. Impossibilidade de arrendar ou revender: Sem autorização de utilização, o imóvel não pode ser legalmente transacionado​

5. Problemas de segurança e habitabilidade: O imóvel pode não cumprir normas de segurança estrutural, contra incêndios, salubridade ou acessibilidades​

Como proteger-se na compra?

Exigir a autorização de utilização do vendedor

Embora não seja legalmente obrigatória, o comprador deve continuar a exigir este documento como condição para avançar com o negócio.​

Informar-se junto do notário

O notário tem obrigação legal de informar que o imóvel pode não dispor dos títulos urbanísticos necessários. Questione ativamente sobre os riscos.​

Verificar antes da assinatura do CPCV

Confirme a existência e validade da autorização de utilização antes de assinar o Contrato Promessa de Compra e Venda, evitando perder o sinal.​

Solicitar certidão camarária

Se o imóvel for anterior a 1951, solicite certidão de isenção. Se for posterior, exija cópia da autorização de utilização ou comprovativo de entrega do termo de responsabilidade.​

Contratar assessoria técnica e jurídica

Arquitetos e advogados especializados em direito imobiliário podem avaliar a situação urbanística do imóvel e identificar irregularidades antes da compra.​

10. Diferenças entre Certificados e Licenças:

Autorização de Utilização vs Certificado Energético

É importante não confundir estes dois documentos:

• Autorização de utilização: Certifica a conformidade urbanística e a adequação ao uso previsto​

• Certificado energético: Avalia o desempenho energético do imóvel​

Nota crítica: Imóveis anteriores a 1951, isentos de autorização de utilização, não estão isentos de certificado energético. O Decreto-Lei n.º 101-D/2020 estabelece a obrigatoriedade de certificação energética para todos os imóveis transacionados ou arrendados, independentemente da data de construção.​

Para considerar

A autorização de utilização é um elemento central na gestão urbanística de imóveis em Portugal. Embora o Simplex Urbanístico tenha simplificado procedimentos, eliminando a obrigatoriedade de apresentação na escritura, este documento mantém relevância prática incontornável.

Pontos essenciais a reter:

✓ Autorização de utilização certifica conformidade legal do imóvel com normas urbanísticas, de segurança e de salubridade

✓ Simplex eliminou licença formal para obras controladas, substituindo por termo de responsabilidade técnica

✓ Bancos continuam a exigir autorização de utilização para crédito habitação

✓ Edifícios anteriores a 7 agosto 1951 podem estar isentos, desde que não tenham sofrido obras de ampliação, alteração ou reconstrução

✓ Alteração de uso (habitação ↔ comércio) exige procedimento específico na Câmara Municipal

✓ Comprar imóvel sem autorização acarreta riscos financeiros, legais e de segurança significativos

A correta instrução dos processos urbanísticos, o acompanhamento técnico especializado e a verificação rigorosa da situação legal dos imóveis antes de qualquer transação são determinantes para evitar litígios, custos inesperados e problemas de habitabilidade.

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Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em janeiro de 2026, designadamente o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE, Decreto-Lei n.º 555/99, com sucessivas alterações) e o Simplex Urbanístico (Decreto-Lei n.º 10/2024). Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.