Averbamento no processo de Licenciamento Urbanístico: O que precisa de saber

Quando falamos de processos camarários e operações urbanísticas em Portugal, é frequente surgirem situações que exigem pequenos ajustes ao longo do caminho. Seja uma mudança de autor do projeto, a substituição do diretor de obra ou até mesmo a alteração de prazos, essas modificações não significam necessariamente que o processo tenha de recomeçar do zero. É aqui que entra o averbamento — um procedimento administrativo simples, mas fundamental, que permite atualizar informações já constantes de uma licença ou comunicação prévia sem grandes burocracias. Neste post, vamos explorar em detalhe o que é um averbamento, quando se aplica, quem pode fazê-lo e quais as suas implicações práticas no âmbito da construção e reabilitação urbana.

O que é um Averbamento?

O averbamento é um ato administrativo de natureza acessória que tem como objetivo registar alterações pontuais em processos de licenciamento ou comunicação prévia já submetidos ou aprovados pela Câmara Municipal.

"O averbamento permite atualizar informações sem alterar a essência do projeto inicial aprovado."

Ao contrário de uma alteração substancial ao projeto — que pode exigir um novo pedido de licenciamento ou comunicação prévia —, o averbamento destina-se a regularizar mudanças de caráter formal ou administrativo que não afetam o conteúdo técnico ou urbanístico da operação. Pense nele como uma "atualização de dados" no processo, necessária para manter a transparência e a legalidade da operação urbanística.

Quando se aplica o Averbamento?

O averbamento aplica-se sempre que houver necessidade de registar alterações relativas a:

1. Substituição de Intervenientes

Ao longo de uma obra, é possível que diferentes técnicos ou entidades assumam funções. O averbamento permite registar oficialmente estas mudanças:

• Requerente ou comunicante: mudança do titular do processo;

• Autor do projeto: substituição do arquiteto ou engenheiro responsável pelo projeto;

• Diretor de obra: alteração do técnico que supervisiona a execução dos trabalhos;

• Diretor de fiscalização de obra: troca do responsável pelo acompanhamento e controlo da obra;

• Titular do alvará de construção: mudança da entidade executante com alvará emitido pelo InCI (Instituto da Construção e do Imobiliário).

2. Prorrogação de Prazos

Quando o prazo inicialmente previsto para a conclusão de obras não é suficiente, é possível solicitar a sua prorrogação mediante averbamento. Este procedimento evita a caducidade da licença ou comunicação prévia e garante a continuidade legal dos trabalhos.

Situações comuns:

• Obras em fase de acabamentos que necessitam de mais tempo;

• Alterações ao projeto durante a execução que atrasam o cronograma;

• Circunstâncias imprevistas (clima, fornecedores, entre outros).

3. Outras alterações administrativas

Além das situações mencionadas, o averbamento pode ser necessário para:

• Registo de novos documentos ou certidões;

• Atualizações de dados cadastrais ou fiscais relacionados com o imóvel;

• Correção de erros materiais no processo.

Quem pode fazer o Averbamento?

A comunicação da necessidade de averbamento é uma obrigação que recai sobre diferentes agentes, dependendo do tipo de alteração em causa:

Requerente, Comunicante ou Titular do Alvará

Quando há mudanças relativas à titularidade do processo ou dos direitos sobre a operação urbanística, cabe ao próprio interessado comunicar à Câmara Municipal.

Responsáveis Técnicos

No caso de substituição de autores de projeto, diretores de obra ou fiscalização, tanto o técnico que sai como o que entra devem assegurar que a Câmara Municipal é informada da alteração.

Empreiteiros ou Construtores

Quando há troca da entidade executante (titular do alvará emitido pelo InCI), esta mudança deve ser comunicada ao gestor do procedimento.

Prazo de comunicação: A substituição deve ser comunicada ao gestor do procedimento no prazo de 15 dias a contar da data em que ocorreu a alteração.

Como funciona o procedimento de Averbamento?

O processo de averbamento é relativamente simples e rápido:

Passo 1: Comunicação

O interessado ou o técnico responsável comunica a alteração ao gestor do procedimento da Câmara Municipal, identificando claramente o processo em causa e a natureza da mudança.

Passo 2: Análise

O gestor do procedimento verifica se a alteração solicitada se enquadra nos requisitos legais e se não compromete a validade do projeto aprovado.

Passo 3: Registo

Uma vez validada, a alteração é averbada no processo, ficando documentada para efeitos de fiscalização e acompanhamento.

Passo 4: Emissão de Comprovativo (se aplicável)

Em algumas situações, pode ser emitido um documento que comprova o averbamento realizado.

Importante: O averbamento não dá origem à emissão de uma nova licença ou comunicação prévia. A informação é simplesmente atualizada no processo existente.

Averbamento vs. Alteração de Licença: Qual a diferença?

É fundamental distinguir averbamento de alteração de licença, pois são procedimentos com naturezas e consequências diferentes:

Aspeto	Averbamento	Alteração de Licença
Natureza	Atualização de dados administrativos	Modificação do projeto aprovado
Impacto	Não altera o conteúdo técnico do projeto	Altera parâmetros urbanísticos, volumetria, uso, etc.
Procedimento	Simples, mediante comunicação	Requer novo pedido e aprovação
Prazo	Rápido (15 dias para comunicar)	Depende da complexidade da alteração
Nova Licença	Não é emitida	Pode ser necessária

Consequências do não cumprimento

A falta de comunicação das alterações que devem ser averbadas pode ter consequências legais e administrativas:

• Contra-ordenações: A ausência de requerimento para averbamento de substituição de requerente, autor de projeto, diretor de obra, titular de alvará, entre outros, constitui contra-ordenação nos termos do RJUE (Regime Jurídico da Urbanização e Edificação);

• Coimas: Aplicação de coimas variáveis conforme a gravidade da infração;

• Embargo da obra: Em situações mais graves, a Câmara Municipal pode determinar o embargo dos trabalhos;

• Invalidade de atos: Documentos emitidos sem o devido averbamento podem ser questionados.

Exemplos práticos de situações que exigem Averbamento

Exemplo 1: Substituição do Arquiteto

Durante a fase de execução de uma moradia unifamiliar, o arquiteto original teve de se afastar do projeto por motivos pessoais. Um novo arquiteto assume a autoria do projeto, sendo necessário comunicar à Câmara Municipal para averbamento desta substituição.

Exemplo 2: Prorrogação do prazo de conclusão

Uma obra de reabilitação de um edifício de habitação coletiva estava prevista para terminar em 18 meses. Devido a atrasos no fornecimento de materiais, o promotor solicita a prorrogação do prazo por mais 6 meses. Este pedido é averbado sem necessidade de nova licença.

Exemplo 3: Mudança de Diretor de Obra

No decorrer da construção de um estabelecimento comercial, o engenheiro responsável pela direção técnica da obra foi contratado para outro projeto. Um novo engenheiro assume as funções, sendo a substituição comunicada ao gestor do procedimento para averbamento.

Conselhos práticos para Promotores e Proprietários

• Comunique atempadamente: Não espere pelo fim do prazo dos 15 dias. Quanto mais cedo comunicar, mais rápido o processo é regularizado;

• Mantenha registos atualizados: Guarde cópia de todas as comunicações de averbamento para eventual fiscalização;

• Consulte o gestor do procedimento: Em caso de dúvida sobre se uma alteração requer averbamento ou novo licenciamento, contacte a Câmara Municipal;

• Trabalhe com profissionais qualificados: Arquitetos, engenheiros e juristas especializados em urbanismo podem orientá-lo e evitar erros processuais;

• Atenção aos prazos de execução: Planeie realisticamente e, se necessário, solicite prorrogações antes da caducidade da licença.

Reflexões finais

O averbamento pode parecer um detalhe menor no âmbito de uma operação urbanística, mas a sua importância não deve ser subestimada. Trata-se de um mecanismo essencial para assegurar a conformidade legal e a transparência dos processos de construção e reabilitação. Ao manter os registos sempre atualizados, evita-se uma série de complicações futuras, desde coimas até questões mais graves que podem comprometer a conclusão ou utilização do edifício.

Se está a planear uma obra ou já tem um processo em curso, não descure este aspeto. Trabalhar de forma organizada e em conformidade com a legislação é sempre o caminho mais seguro e eficiente para concretizar os seus projetos.