Direito de Preferência entre vizinhos: Quando se aplica aos Prédios Rústicos

Pensa em vender um terreno rústico e não sabe se o vizinho tem prioridade na compra? Ou é proprietário de um terreno confinante e quer saber se pode reclamar essa preferência? A seguir explica-se em que condições existe, na lei portuguesa, o direito de preferência entre proprietários de terrenos vizinhos.

O que é o Direito de Preferência entre confinantes

O Código Civil português consagra um direito de preferência específico para proprietários de terrenos rústicos que confrontem entre si, aplicável em determinadas transações.

"Os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante."— Artigo 1380.º, n.º 1 do Código Civil

Este direito não se aplica a qualquer venda entre vizinhos. Existe apenas quando se verificam, em simultâneo, várias condições legalmente exigidas.

Os requisitos que têm de estar reunidos

Para que o direito de preferência exista efetivamente, de forma consistente, identifica-se quatro requisitos cumulativos:

• O prédio vendido (ou dado em cumprimento) tem de ter área inferior à unidade de cultura fixada para a região

• O interessado em exercer a preferência tem de ser proprietário de um prédio confinante com o prédio alienado

• O prédio do proprietário que pretende preferir também tem de ter área inferior à unidade de cultura

• O adquirente do prédio não pode ser, ele próprio, proprietário confinante

Se qualquer um destes requisitos não se verificar, o direito de preferência não existe.

O direito de preferência entre confinantes visa combater a fragmentação excessiva da propriedade rústica, promovendo o emparcelamento de pequenas explorações agrícolas.

O que é a Unidade de Cultura

A "unidade de cultura" é um valor de referência, fixado por região, que determina a área mínima considerada viável para uma exploração agrícola. Este valor varia significativamente de região para região, e distingue-se ainda entre terreno de regadio, de sequeiro e florestal.

"A unidade de cultura a que se refere o artigo 1376.º e para efeitos do disposto no n.º 1 do artigo 1379.º do Código Civil, na redação atual, para Portugal continental..."— Portaria n.º 19/2019, de 15 de janeiro

A título de exemplo, e de acordo com esta portaria, a unidade de cultura para terreno de regadio situa-se entre 2,5 hectares (na maioria das regiões do Norte, Centro e Algarve) e 4 hectares (no Alentejo e Trás-os-Montes), sendo os valores para terreno de sequeiro e florestal significativamente mais elevados.

Quando o Direito de Preferência NÃO se aplica

O artigo 1381.º do Código Civil prevê duas situações em que este direito é expressamente excluído, mesmo que os restantes requisitos estejam reunidos:

• Quando algum dos terrenos constitua parte componente de um prédio urbano, ou se destine a algum fim que não seja a cultura

• Quando a alienação abranja um conjunto de prédios que, embora dispersos, formem uma exploração agrícola de tipo familiar

"Não gozam do direito de preferência os proprietários de terrenos confinantes: a) Quando algum dos terrenos constitua parte componente de um prédio urbano ou se destine a algum fim que não seja a cultura."— Artigo 1381.º, alínea a) do Código Civil

Nota prática: A jurisprudência tem esclarecido que, para que esta exceção se aplique com base na alteração de destino do terreno, o adquirente tem de provar não apenas a sua intenção de dar ao prédio um uso diferente da cultura, mas também que essa mudança de destino é legalmente permitida no momento do negócio.

Implicações práticas para quem vende ou compra

Ignorar a existência deste direito de preferência pode ter consequências jurídicas relevantes:

• Se o vendedor não notificar o proprietário confinante antes da venda, este pode exercer judicialmente o seu direito de preferência

• O comprador que adquira o terreno sem respeitar este direito arrisca ver a venda impugnada

• O processo pode arrastar-se em tribunal, com custos e incerteza significativos para todas as partes envolvidas

Alerta importante: Antes de vender ou comprar um terreno rústico com vizinhos confinantes, é essencial confirmar se a área do prédio se situa abaixo da unidade de cultura fixada para a região, porque esse é o critério que desencadeia a obrigação de respeitar a preferência.

Exemplo prático

Imagine dois terrenos rústicos confinantes na região do Alentejo Central, ambos com 2 hectares de sequeiro — valor inferior à unidade de cultura de 24 hectares fixada para essa zona. Se o proprietário de um deles decidir vender a terceiro que não seja proprietário confinante, o vizinho tem, em princípio, direito de preferência sobre essa venda, desde que se verifiquem os restantes requisitos legais.

Para refletir

O direito de preferência entre confinantes é uma figura jurídica com requisitos precisos, que nem sempre é do conhecimento geral de quem pretende vender ou comprar um terreno rústico. Confirmar previamente se este direito se aplica ao seu caso concreto — considerando a área dos prédios, a unidade de cultura da região e o destino previsto para o terreno — é essencial para evitar litígios e assegurar a validade da transação.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em agosto de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.