Já tem a Autorização de Utilização? Saiba o que fazer a seguir
- Ana Carolina Santos
- 20 de jan.
- 6 min de leitura
Obteve finalmente a autorização de utilização do seu imóvel e pensa que o processo terminou aqui? Na verdade, esta é apenas a primeira etapa de uma nova fase. Depois de concluir a obra e obter a documentação necessária junto da Câmara Municipal, surgem responsabilidades e procedimentos importantes que não devem ser negligenciados.
A seguir, explicamos de forma clara e objetiva o que deve fazer após obter a autorização de utilização, para que possa usufruir do seu imóvel com toda a tranquilidade e em plena conformidade legal.
O enquadramento legal: o que mudou?
Com a entrada em vigor do Simplex Urbanístico (Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro), a tradicional "licença de utilização" deixou de existir como documento formal para obras sujeitas a controlo prévio. Atualmente, o direito de utilizar o imóvel decorre da entrega à Câmara Municipal de um termo de responsabilidade subscrito pelo diretor de obra ou diretor de fiscalização, que atesta que a obra foi concluída conforme o projeto aprovado.
Apesar desta simplificação administrativa, as obrigações do proprietário mantêm-se. A Câmara Municipal conserva os seus poderes de fiscalização durante e após a obra, podendo verificar a qualquer momento se o imóvel cumpre as normas legais e regulamentares aplicáveis.
Importante: Embora a licença formal tenha deixado de ser obrigatória para a celebração de escrituras, muitas instituições bancárias continuam a exigir este documento ou equivalente para a concessão de crédito habitação.
Procedimentos essenciais após a autorização
1. Registo predial e documentação
Uma das primeiras providências a tomar é assegurar que o imóvel fica devidamente registado na Conservatória do Registo Predial. Este registo é fundamental para:
Comprovar a propriedade do imóvel
Permitir a primeira transmissão (compra e venda) ou arrendamento
Garantir segurança jurídica nas transações futuras
Se o edifício for constituído em regime de propriedade horizontal (como acontece na generalidade dos prédios com várias frações), é necessário proceder ao registo do título constitutivo da propriedade horizontal. Este documento estabelece a divisão do edifício em frações autónomas, identifica as partes comuns e define a permilagem de cada fração.
Documentação fundamental:
Certidão Permanente de Registo Predial (o "bilhete de identidade" do imóvel)
Caderneta Predial atualizada
Título constitutivo da propriedade horizontal (quando aplicável)
2. Contratos de fornecimento de serviços essenciais
Para que o imóvel possa ser habitado ou utilizado, é imprescindível celebrar contratos de fornecimento de água, eletricidade e gás (quando aplicável).
Água
O contrato é celebrado com a entidade responsável pelo abastecimento na zona onde se localiza o imóvel. Necessitará de apresentar:
Cartão de Cidadão
Número de Identificação Fiscal
Escritura do imóvel ou contrato de arrendamento
Morada de instalação
Eletricidade
Para celebrar o contrato de eletricidade, é essencial conhecer o Código Ponto de Entrega (CPE), que identifica o local de fornecimento. Este código consta das faturas anteriores ou pode ser solicitado junto da E-Redes. Documentos necessários:
Cartão de Cidadão e NIF
CPE (Código Ponto de Entrega)
Escritura ou contrato de arrendamento
Caderneta Predial
Certidão Predial
Gás natural
Se optar por gás natural, o processo é ligeiramente mais complexo. Será necessário:
Contratar um instalador de gás autorizado
Obter o Certificado de Instalação
Realizar a Inspeção de Gás e obter certificado válido
Solicitar o CUI (Código Universal do Ponto de Abastecimento) junto da distribuidora de gás da zona
Apenas após estes procedimentos será possível celebrar o contrato de fornecimento com o comercializador escolhido.
3. Seguros obrigatórios: proteção indispensável
A contratação de seguros não é apenas uma recomendação – em muitos casos, trata-se de uma obrigação legal.
Seguro de Incêndio
É obrigatório por lei para todas as frações autónomas em edifícios constituídos em regime de propriedade horizontal. Este seguro deve cobrir:
A fração autónoma
A quota-parte das partes comuns correspondente à permilagem da fração (telhado, escadas, elevadores, estrutura, etc.)
No caso de moradias unifamiliares isoladas, a lei não impõe a obrigatoriedade deste seguro, embora seja altamente recomendável.
Seguro Multirriscos Habitação
Apesar de não ser legalmente obrigatório, as instituições bancárias exigem-no como condição para a concessão de crédito habitação. O seguro multirriscos oferece cobertura mais abrangente:
Incêndio e explosão
Fenómenos da natureza (tempestades, inundações)
Danos causados por água
Roubo e vandalismo
Responsabilidade civil (danos causados a terceiros)
Seguro de Vida
Também não é obrigatório por lei, mas constitui requisito imposto pelos bancos para concessão de crédito habitação. Garante a liquidação da dívida em caso de morte ou invalidez permanente do titular do empréstimo.
4. Obrigações fiscais
A aquisição e detenção de um imóvel acarretam responsabilidades fiscais que não podem ser ignoradas.
Este imposto incide sobre a compra do imóvel e deve ser liquidado antes da celebração da escritura. O seu valor depende de:
Tipo de imóvel (urbano ou rústico)
Finalidade (habitação própria permanente ou secundária)
Valor de aquisição ou Valor Patrimonial Tributário (o maior dos dois)
Localização (Continente ou Regiões Autónomas)
Existem isenções e reduções para determinadas situações, nomeadamente:
Habitação própria permanente até 92.407 euros (continente)
IMT Jovem para jovens até aos 35 anos
Trata-se de um imposto anual que incide sobre o Valor Patrimonial Tributário do imóvel. A taxa aplicável é definida por cada município, variando geralmente entre 0,3% e 0,45% para imóveis urbanos destinados a habitação.
O IMI deve ser pago anualmente, podendo o pagamento ser efetuado numa única prestação ou em várias, consoante o valor.
Manutenção e conservação: responsabilidades contínuas
A obtenção da autorização de utilização não marca o fim das responsabilidades do proprietário. Pelo contrário, inicia-se uma nova fase de deveres de manutenção e conservação.
Obrigação legal de manutenção
O Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU) estabelece no seu artigo 9.º que as edificações devem ser reparadas e beneficiadas, pelo menos, uma vez em cada período de oito anos. O objetivo é remediar as deficiências resultantes do uso normal e manter o imóvel em boas condições de utilização, sob os aspetos de salubridade, solidez e segurança.
Independentemente deste prazo, o proprietário deve realizar todas as obras necessárias sempre que:
Existam riscos para a segurança dos ocupantes ou de terceiros
Se verifiquem condições de insalubridade
Surjam sinais de degradação estrutural
Inspeções periódicas
Embora não exista atualmente um regime obrigatório de inspeções periódicas plenamente implementado, as boas práticas recomendam:
Inspeções visuais correntes a cada 15 meses (realizadas pelo proprietário)
Inspeções técnicas especializadas a cada 10 anos para edifícios de habitação
Inspeções extraordinárias sempre que surjam sinais de anomalia
A Câmara Municipal pode, a qualquer momento, determinar a realização de vistorias para verificar as condições de segurança, salubridade e conservação do edifício.
Propriedade horizontal: responsabilidades partilhadas
Se o imóvel se insere num edifício em regime de propriedade horizontal, as responsabilidades dividem-se entre:
Partes privativas: cada proprietário é responsável pela conservação e manutenção da sua fração autónoma.
Partes comuns: as despesas de conservação, manutenção e beneficiação das partes comuns (estrutura, fachadas, telhado, escadas, elevadores, canalizações gerais) são repartidas por todos os condóminos, proporcionalmente à permilagem de cada fração.
As decisões sobre obras em partes comuns são tomadas em assembleia de condóminos. No entanto, se uma parte comum for de uso exclusivo de um condómino (como um terraço ou logradouro privativo), a manutenção cabe a esse condómino, embora a responsabilidade por obras estruturais possa continuar a ser do condomínio.
Fiscalização: direitos e deveres
Mesmo após a autorização de utilização, a Câmara Municipal mantém o poder de fiscalizar o imóvel para verificar se:
A utilização corresponde ao previsto na autorização
Não foram realizadas alterações não licenciadas
O edifício mantém as condições de segurança e salubridade
O proprietário deve garantir:
Acesso dos fiscais ao local mediante apresentação de credencial
Cooperação durante as inspeções
Regularização imediata de eventuais irregularidades detetadas
Limites à fiscalização:
Os fiscais devem permanecer apenas o tempo estritamente necessário
A inspeção deve limitar-se aos aspetos relevantes para a verificação em causa
Em obras já concluídas com o imóvel habitado, se o acesso for negado, é necessário mandado judicial
Alteração de uso: quando é necessária nova autorização
Se pretender alterar a utilização do imóvel – por exemplo, transformar uma fração comercial em habitação ou vice-versa – será necessário submeter nova comunicação prévia à Câmara Municipal.
Com o Decreto-Lei n.º 10/2024, a mudança de uso de uma fração para habitação deixou de requerer autorização dos restantes condóminos, facilitando a reconversão de imóveis não habitacionais. No entanto, continua a ser obrigatório:
Aprovar o projeto na Câmara Municipal
Obter nova autorização de utilização
Realizar obras de adaptação, se necessário
Comunicar a alteração ao administrador do condomínio no prazo de 10 dias
Proceder à alteração do título constitutivo da propriedade horizontal por escritura pública
Para considerar
A obtenção da autorização de utilização representa um marco importante, mas não o fim do processo. As responsabilidades do proprietário prolongam-se no tempo, exigindo atenção continuada à documentação, manutenção e cumprimento das obrigações legais e fiscais.
Um acompanhamento profissional adequado, desde a fase de projeto até à utilização efetiva do imóvel, permite evitar surpresas desagradáveis e garantir que todas as formalidades são cumpridas atempadamente. A conservação regular do edifício, para além de ser uma obrigação legal, contribui para a preservação do seu valor patrimonial e para a qualidade de vida dos seus ocupantes.
Cada município pode ter regulamentos específicos e exigências particulares. Por isso, recomenda-se sempre a consulta prévia junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.
