Autorização de Utilização: O que era e o que a substituiu

A Autorização de Utilização foi, durante muitos anos, um dos instrumentos fundamentais do controlo urbanístico em Portugal. No entanto, com a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro (Simplex Urbanístico), este procedimento foi extinto, dando lugar a mecanismos simplificados que importa conhecer.

O que era a Autorização de Utilização?

A Autorização de Utilização era um ato administrativo emitido pela Câmara Municipal que certificava a conformidade de um edifício ou fração com as normas legais e regulamentares, atestando a sua aptidão para o fim a que se destinava.

Este procedimento destinava-se a verificar dois aspetos essenciais:

1. Conformidade da utilização prevista com as normas legais que fixam os usos e utilizações admissíveis

2. Idoneidade do edifício ou fração para o fim pretendido

Até janeiro de 2024, o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) previa que obras sujeitas a autorização só poderiam ser utilizadas após, pelo menos, uma inspeção ou vistoria pelos fiscais municipais de obras, condição prévia à emissão do respetivo alvará de autorização de utilização.

Diferença entre Licença e Autorização de Utilização

No regime anterior ao Simplex Urbanístico, existiam duas modalidades de controlo prévio da utilização de edifícios:

• Licença de Utilização: aplicava-se a operações urbanísticas mais complexas, com maior intensidade de controlo preventivo pela administração municipal

• Autorização de Utilização: caracterizava-se por um procedimento simplificado, com dispensa de consultas a entidades externas e menor intensidade de fiscalização prévia, mas com contrapartida de fiscalização mais apertada durante e após a obra

A distinção baseava-se essencialmente na densidade de planeamento da área e no tipo de operação urbanística realizada. Quando os parâmetros urbanísticos já estavam definidos em plano ou em ato administrativo anterior, aplicava-se o procedimento de autorização.

O que mudou com o Simplex Urbanístico?

Com o Decreto-Lei n.º 10/2024, a Autorização de Utilização deixou pura e simplesmente de existir como procedimento autónomo. O legislador optou por simplificar radicalmente o sistema, criando dois cenários distintos:

Cenário 1: Utilização após Operação Urbanística sujeita a Controlo Prévio

Quando a utilização foi precedida de obras sujeitas a licenciamento ou comunicação prévia, o procedimento atual é o seguinte:

Documentação a entregar à Câmara Municipal:

• Termo de responsabilidade subscrito pelo diretor de obra ou diretor de fiscalização de obra, declarando que a obra está concluída e foi executada conforme o projeto aprovado

• Telas finais (apenas quando existam alterações ao projeto, devidamente assinaladas)

Momento de utilização: O edifício ou fração pode ser utilizado imediatamente após a submissão da documentação.

Natureza do procedimento: Trata-se de uma mera comunicação (não de comunicação prévia), sem prazo de espera e sem necessidade de emissão de qualquer alvará ou licença.

Cenário 2: Alteração de Utilização sem Operação Urbanística Prévia

Quando a alteração de utilização não foi precedida de obras sujeitas a controlo prévio, aplica-se um procedimento de comunicação prévia com prazo:

Documentação a entregar:

Termo de responsabilidade que declare:

• A conformidade da utilização prevista com as normas legais e regulamentares que fixam os usos e utilizações admissíveis

• A idoneidade do edifício ou fração para o fim pretendido, podendo contemplar utilizações mistas

Prazo de espera: O edifício ou fração pode ser utilizado 20 dias após a submissão da comunicação prévia, exceto se:

• O termo de responsabilidade não estiver completo, ou

• Existirem indícios sérios de que o edifício não é idóneo para o fim pretendido

Nestas situações, o presidente da Câmara Municipal pode determinar a realização de vistoria, que pode resultar em declaração de conformidade ou imposição de obras de alteração.

O que titula o direito de utilização atualmente?

Atualmente, o direito de utilizar legalmente um imóvel já não está titulado por uma licença ou autorização formal emitida pela Câmara. Os títulos passaram a ser:

• Comprovativo da entrega de documentação (termo de responsabilidade e telas finais, quando aplicável), no caso de obras sujeitas a controlo prévio

• Comprovativo da comunicação prévia, nos casos de alteração de utilização sem obra prévia

Nota importante: Não é possível obter uma autorização de utilização nem o correspondente alvará, mas apenas um comprovativo de entrega de documentos ou de comunicação prévia, consoante o caso.

Impacto prático da extinção da Autorização de Utilização

Para Proprietários e Promotores

A extinção da Autorização de Utilização trouxe vantagens significativas:

• Simplificação do processo: menos burocracia e eliminação de prazos de espera para obtenção de alvarás

• Utilização imediata: possibilidade de usar o imóvel logo após entrega da documentação (no caso de obras sujeitas a controlo prévio)

• Maior celeridade: redução dos tempos administrativos em todo o processo

Para Instituições Financeiras e Notários

Bancos, notários, advogados e solicitadores mantêm as suas exigências e deveres legais, continuando a solicitar documentação comprovativa da legalidade urbanística dos imóveis. No entanto, os instrumentos contratuais tiveram de ser adaptados, substituindo referências à "autorização de utilização" por "comprovativo de entrega de documentação" ou "comprovativo de comunicação prévia".

Manutenção do Controlo Municipal

Apesar da simplificação, o controlo municipal não desapareceu. As Câmaras Municipais mantêm os seus poderes de:

• Fiscalização durante e após a conclusão das obras

• Determinação de vistorias quando existam dúvidas sobre a conformidade da obra ou idoneidade do edifício

• Aplicação de medidas de tutela da legalidade urbanística

• Imposição de contraordenações por incumprimento das normas

Situações de isenção

Tal como no regime anterior, continuam isentos de qualquer procedimento de controlo de utilização:

• Edifícios construídos antes de 7 de agosto de 1951 (data de entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas - RGEU), desde que não tenham sido objeto de obras de ampliação, alteração ou reconstrução posteriores

• Espaços não habitáveis ou não utilizáveis para comércio, indústria ou serviços

Mesmo nestes casos, é recomendável solicitar à Câmara Municipal o reconhecimento formal da isenção, através da entrega de formulário próprio e documentação comprovativa.

O que continua igual?

Apesar da extinção da Autorização de Utilização, mantêm-se inalterados os seguintes aspetos fundamentais:

Verificações obrigatórias

Continua a ser necessário verificar:

• Conformidade da obra com os projetos aprovados (arquitetura e especialidades)

• Conformidade com normas legais e regulamentares em vigor, incluindo segurança estrutural, segurança contra incêndios, salubridade, acessibilidades e ventilação

• Adequação do imóvel para o fim pretendido

Finalidades de Utilização

Mantém-se a distinção entre:

• Fins habitacionais: quando o imóvel se destina a habitação permanente ou temporária

• Fins não habitacionais: comércio, serviços, indústria, exercício de profissões liberais, estacionamento, armazém ou afixação de publicidade

Importância da Legalidade Urbanística

A conformidade urbanística dos imóveis continua a ser fundamental para:

• Compra e venda de imóveis

• Contratos de arrendamento

• Contratação de crédito habitação (bancos mantêm a exigência de documentação comprovativa)

• Instalação de atividades comerciais ou de serviços

• Valorização do património imobiliário

Custos associados

Os custos continuam a variar consoante o município e o tipo de procedimento:

• Taxas municipais para vistorias e pareceres

• Cópia de documentação já emitida: dependendo do município

Riscos da ausência de documentação comprovativa

A falta de documentação comprovativa da legalidade urbanística pode acarretar os mesmos riscos que anteriormente existiam com a ausência de autorização de utilização:

Riscos legais

• Construções ilegais podem enfrentar processos judiciais, multas e ordem de demolição

• Vendas podem ser consideradas nulas se existirem ilegalidades urbanísticas

• Câmaras Municipais podem ordenar a cessação de utilização

Riscos financeiros

• Desvalorização do imóvel

• Recusa ou dificuldade em obter crédito habitação

• Custos de regularização com obras de adaptação

• Maior dificuldade em vender o imóvel

Riscos de segurança

• Maior probabilidade de incumprimento de normas de construção e segurança

• Ausência de garantia quanto às condições de habitabilidade

Para considerar

A extinção da Autorização de Utilização representa uma mudança significativa no panorama urbanístico português, inserindo-se numa estratégia mais ampla de simplificação administrativa e desburocratização. No entanto, esta simplificação não significa desregulamentação ou ausência de controlo.

O novo regime mantém todas as exigências de conformidade legal e regulamentar, transferindo maior responsabilidade para os técnicos (através dos termos de responsabilidade) e reforçando os mecanismos de fiscalização a posteriori. A lógica passa do controlo preventivo sistemático para um modelo baseado na confiança nos técnicos, mas com fiscalização efetiva quando necessário.

Para proprietários, compradores e investidores, é fundamental compreender que, apesar de já não existir uma "autorização de utilização" formal, a obrigação de cumprir todas as normas urbanísticas e de comprovar essa conformidade mantém-se intacta. A documentação comprovativa (termo de responsabilidade e telas finais ou comprovativo de comunicação prévia) assume agora a função que anteriormente cabia ao alvará de autorização de utilização.

A adaptação a este novo regime exige consciencialização de todos os intervenientes no processo construtivo e imobiliário: desde os técnicos que subscrevem os termos de responsabilidade, passando pelos proprietários e promotores, até aos profissionais que intermediam transações imobiliárias e aos notários que lavram escrituras.

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