Silêncio da Administração no Urbanismo: como agir quando a Câmara não responde

Submeter um projecto de arquitectura pode transformar-se rapidamente num teste à paciência: prazos que escorregam, pedidos de esclarecimento, sucessivas “idas ao balcão”. E quando, apesar de tudo, a Câmara Municipal se mantém em silêncio? Nas operações urbanísticas, esse silêncio tem nome, prazo e consequências concretas. Neste post explicamos, de forma prática e em linguagem clara, o que significa o “Silêncio da Administração”, quais são os passos para o transformar em vantagem — e que cuidados deve manter para não comprometer a sua obra.

Comunicação Prévia, da construção de uma habitação unifamiliar em Odivelas, com "Deferimento Tácito" por cumprir todos os parâmetros do Alvará de Loteamento

Silêncio da Administração: conceito-chave

• Previsto no artigo 111.º do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE).

• Ocorre quando a autarquia deixa passar o prazo legal para decidir um pedido de licenciamento (ou comunicação prévia) sem emitir despacho.

• Regra actual: se o prazo expira e não há indeferimento, a pretensão considera-se tacitamente deferida — isto é, aprovada.

Onde se aplica

1. Pedidos de licença (obras, loteamentos, reconstruções, etc.).

2. Pedidos de informação prévia (PIP) vinculativa.

3. Processos de legalização de obras já executadas.

   
   
   
   

Nota: na comunicação prévia não há “silêncio” — o início dos trabalhos depende apenas de apresentar a declaração correcta e pagar as taxas devidas.

Quais são os prazos?

Fase do procedimento	Prazo máximo da Câmara	Contagem a partir de	Resultado se o prazo expirar
Informação Prévia (art. 17.º)	20 dias + 10 (se houver entidades externas)	Recepção do pedido	Deferimento tácito
Licenciamento (art. 23.º)	45 dias para decisões correntes*	Emissão do recibo de entrega	Deferimento tácito
Alterações de projectos (art. 83.º)	30 dias	Entrega das alterações	Deferimento tácito

* O prazo sobe para 60 dias quando há consultas externas obrigatórias.

Faz-se silêncio… o que acontece?

A sua pretensão é aprovada, mas:

1. Sem despacho escrito.

2. Sem Alvará automático.

3. Sem pagamento imediato de taxas (o art. 74.º n.º 4 isenta-o deste requisito para eficácia da licença, mas as taxas não desaparecem, pagam-se depois).

Passo a passo para proteger o seu projecto

1. Confirme prazos e notificações.

   • Conte sempre em dias úteis civis (art. 279.º Código Civil).

   • Desconte eventuais suspensões por pedido de elementos adicionais (art. 11.º).

2. Peça a Certidão de Deferimento Tácito.

   • Requerida por escrito na Câmara.

   • Deverá ser emitida no prazo habitual de 10 dias.

   • Serve de “prova de vida” do seu direito perante bancos, conservatórias e fornecedores.

3. Regularize as taxas urbanísticas.

   • O silêncio não as elimina; evita apenas que a licença dependa delas.

   • Receberá notificação para pagamento ou poderá pagar por iniciativa própria para acelerar a emissão de título.

4. Solicite o Alvará (quando aplicável).

   • Embora o deferimento tácito produza efeitos, o Alvará simplifica vendas futuras, registos e garantias bancárias.

5. Mantenha o projecto original.

   • Qualquer alteração posterior exige novo pedido; caso contrário, arrisca embargo.

6. Arquive toda a correspondência.

   • Emails, comprovativos de entrega, certidões — são o seu seguro em fiscalizações futuras.

Pode começar as obras de imediato?

Em teoria, sim. Na prática, avalie:

• Seriedade da instrução — faltas documentais anulam o deferimento tácito.

• Complexidade da obra — financiadores podem exigir Alvará formal.

• Risco de fiscalização — a Câmara mantém poderes de fiscalização subsequente (art. 35.º n.º 8), incluindo embargos se detectar ilegalidades.

Quando recorrer aos tribunais?

Se a autarquia:

• Se recusar a passar certidão.

• Impuser taxas “punitivas” injustificadas.

• Tentar revogar o deferimento sem fundamento legal.

Pode:

• Intimar a prática do acto devido (código de processo nos tribunais administrativos).

• Requerer indemnização por violação de direitos (art. 70.º RJUE).

Habitação unifamiliar em Odivelas, vista do interior

Boas práticas para evitar o silêncio – e para o usar a seu favor

Antes de submeter

• Confirme regulamentos municipais e requisitos.

• Valide compatibilidades com PDM, servidões e RGEU.

• Anexe todos os termos de responsabilidade dos técnicos.

Durante o processo

• Peça recibo com data de entrada.

• Acompanhe online (quando a Plataforma Electrónica estiver disponível para todos os municípios, obrigatória a partir de 2026).

• Responda a pedidos de elementos dentro de 10 dias para não suspender prazos indefinidamente.

Se o prazo expirar

• Peça certidão.

• Pague taxas.

• Avance com segurança.

Para refletir

O silêncio da Administração deixou de ser uma “terra de ninguém” para passar a ser um verdadeiro direito de quem constrói. O RJUE de 2024 reforça a regra do deferimento tácito e simplifica a vida a particulares e empresas que precisam de previsibilidade para investir. Mesmo assim, o silêncio não dispensa rigor: um projecto mal instruído, taxas em dívida ou obras divergentes do aprovado podem transformar o que seria uma vitória rápida num contencioso longo e caro. Preparação, documentação impecável e acompanhamento técnico são o melhor antídoto.

A AC-Arquitetos acompanha todo o processo — da concepção à Licença de Utilização — assegurando que o seu projecto não fica perdido em silêncios. Entre em contacto connosco.