Mudança de uso de um imóvel: como proceder?
- Ana Carolina Santos
- 4 de ago.
- 4 min de leitura
Quem tem uma loja vazia que daria um excelente estúdio, um armazém perfeito para um loft ou uma habitação que pode transformar-se num consultório partilha a mesma dúvida: como alterar legalmente o uso de um imóvel em Portugal? Com o SIMPLEX Urbanístico (Decreto-Lei 10/2024) em vigor e o Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE) revisto, o caminho está mais curto – mas continua a exigir método e atenção às regras.
Neste post explicamos, de forma clara e prática, os passos, os prazos e os custos a ter em conta quando decide mudar o destino do seu imóvel.
Porque vale a pena alterar o uso?
Valor acrescentado: um espaço comercial adaptado a habitação pode aumentar o preço de venda ou a rentabilidade de arrendamento.
Flexibilidade: adequa o imóvel às necessidades actuais do mercado (habitação, serviços de proximidade, saúde, turismo).
Sustentabilidade: aproveitar edifícios existentes é mais ecológico do que construir de raiz.
O que diz a lei em 2025?
RJUE (DL 555/99) alterado pelo DL 10/2024
Artigos 62.º-B e 62.º-C introduzem a Comunicação Prévia com prazo para alteração de utilização sem obras ou com obras isentas.
Artigo 4.º elenca as situações que continuam sujeitas a licença.
Define áreas, alturas e condições mínimas de habitabilidade que o novo uso terá de cumprir.
Se a fracção passar a habitação, deixa de precisar da unanimidade dos condóminos, mas o proprietário deve actualizar o título constitutivo e informar o administrador em 10 dias.
Planos municipais (PDM, regulamentos locais)
Podem limitar usos admitidos em cada zona, impor lugares de estacionamento ou taxas urbanísticas específicas.
Preciso de licença ou chega a comunicação prévia?
Cinco perguntas antes de avançar
O PDM permite o novo uso? Consulte o regulamento camarário ou peça um Pedido de Informação Prévia (PIP).
Existem restrições de condomínio ou propriedade horizontal? Mesmo dispensando unanimidade para habitação, pode haver regras internas.
São necessárias obras estruturais? Se sim, entra no regime de licenciamento completo.
Quantos lugares de estacionamento vou ter de criar ou pagar? As câmaras cobram compensações quando não se cumpre a dotação exigida.
Qual o impacto em IMI e taxas? Alterar o uso reflecte-se na matriz predial; prepare-se para eventual subida de imposto.
Passo a passo da Comunicação Prévia
Recolha documental
Termo de responsabilidade de técnico habilitado (arquitecto ou engenheiro).
Plantas actuais e planta de localização.
Cópia do antigo alvará/licença de utilização (quando exista).
Comprovativo de legitimidade (certidão predial ou contrato de arrendamento).
Submissão digital
Através da plataforma electrónica do município.
Pagamento das taxas por referência multibanco (autoliquidação).
Publicidade do pedido
Afixar aviso no local em 10 dias.
Contagem do prazo
A partir da entrega correcta + pagamento, correm 20 dias úteis.
Se a Câmara pedir vistoria, esta decorre até 15 dias depois.
Utilização efectiva
Findo o prazo sem oposição, pode ocupar o imóvel com o novo uso.
Guarde o comprovativo de submissão e de pagamento – são o título da operação.
Documentos extra quando é necessária licença
Projecto de arquitectura detalhado (formato BIM, se exigido).
Projectos de especialidades (estabilidade, águas, electricidade, acústica, térmica, acessibilidades).
Pareceres de monumentos, ambiente ou saúde, quando aplicável.
Plano de segurança e saúde.
Telas finais e termo do director de obra para a autorização de utilização.
Custos e prazos médios
*Valores indicativos, variam por município.
**Sem contabilizar pedidos de aperfeiçoamento ou pareceres externos.
Ponto crítico: edifícios em condomínio
Se a alteração exigir mexer em partes comuns (coluna de águas, estrutura, fachadas), é necessária autorização da assembleia por maioria qualificada.
Para simples mudança de uso para habitação sem obras estruturais, basta actualizar o título constitutivo e comunicar ao administrador.
Sempre que haja impacto no seguro do condomínio (ex.: instalação de clínica ou restauração), convém negociar previamente as condições.
Riscos de não legalizar
Coimas até 44 891 € para pessoas colectivas.
Embargo da actividade e encerramento do espaço.
Impossibilidade de escriturar ou hipotecar o imóvel.
Desvalorização imediata no mercado.
Conselhos para um processo tranquilo
Peça um PIP quando existirem dúvidas sobre plano de ordenamento ou quotas de estacionamento.
Consulte um arquitecto para validar as áreas mínimas do RGEU (pé-direito, iluminação, ventilação).
Tenha em conta acessibilidades: o DL 163/2006 exige percurso acessível em edifícios de uso público.
Prepare um orçamento realista: acrescente 10% para taxas, inspecções e ajustes de projecto.
Arquive todos os e-mails e recibos; são a prova da legalidade da operação.
Para considerar
A mudança de uso de um imóvel pode ser a chave para rentabilizar património e responder às novas dinâmicas do mercado. Com a simplificação trazida pelo SIMPLEX Urbanístico, o processo é mais rápido, mas não dispensa rigor técnico nem atenção às normas locais. Uma preparação cuidada, com o apoio de profissionais experientes, evita surpresas, garante conformidade legal e valoriza o investimento a longo prazo.
