top of page
Buscar

Conversão de Restaurante em Habitação: Procedimentos legais e considerações técnicas

  • Foto do escritor: Ana Carolina Santos
    Ana Carolina Santos
  • 3 de jul.
  • 4 min de leitura

A alteração de uso de um restaurante para habitação representa uma das transformações urbanísticas mais complexas e frequentes no mercado imobiliário português. Esta operação envolve não apenas questões técnicas de adaptação do espaço, mas também um conjunto rigoroso de procedimentos administrativos e normativos que devem ser cumpridos para garantir a legalidade e segurança da nova utilização.


Antigo café convertido em habitação
Antigo café convertido em habitação

"A conversão de espaços comerciais em habitação exige mais do que boa vontade – é fundamental conhecer os requisitos legais e técnicos antes de avançar."


1. Enquadramento legal da mudança de uso


Tipos de procedimento exigidos

Segundo o RJUE (Regime Jurídico da Urbanização e Edificação), a alteração de utilização de edifícios está sujeita a controlo prévio municipal, podendo seguir diferentes procedimentos conforme a complexidade da intervenção:

  • Comunicação prévia para alterações simples sem obras estruturais

  • Licenciamento quando envolvem obras de adaptação significativas

  • Autorização especial em casos específicos determinados pelos regulamentos municipais


Documentação obrigatória inicial

Documento

Finalidade

Observações

Certidão da conservatória

Confirmar titularidade e ónus

Deve ser recente (máximo 6 meses)

Caderneta Predial

Verificar classificação atual

Identifica o uso autorizado

Plantas do existente

Levantamento rigoroso do estado atual

Por arquiteto ou engenheiro civil

Projeto de alterações

Definir adaptações necessárias

Incluindo especialidades se aplicável


2. Condições mínimas habitacionais a cumprir


Requisitos essenciais para habitação

Com base na Portaria n.º 243/84 e RGEU, os espaços convertidos devem satisfazer condições específicas:


Dimensões e áreas mínimas

  • Compartimentos habitáveis: Área mínima de 8 m², exceto cozinhas (5 m²)

  • Pé-direito: Mínimo 2,40 m (pode reduzir-se a 2,35 m em casos excecionais)

  • Forma dos compartimentos: Comprimento não superior ao dobro da largura

  • Círculo inscritível: Diâmetro mínimo de 1,8 m em cada compartimento


Instalações sanitárias obrigatórias

  • Uma casa de banho completa com lavatório, sanita e banheira ou base de duche

  • Ventilação adequada natural ou mecânica

  • Impermeabilização adequada às exigências de humidade


Iluminação e ventilação natural

  • Vãos de iluminação: Mínimo 1/10 da área do compartimento

  • Ventilação cruzada sempre que possível

  • Orientação solar adequada aos compartimentos principais



3. Aspetos técnicos críticos da conversão


Adaptações estruturais necessárias

A conversão de restaurante em habitação implica frequentemente:

  • Divisão de espaços amplos em compartimentos habitáveis

  • Reforço do isolamento acústico entre unidades e com exterior

  • Adequação das instalações técnicas (água, eletricidade, gás, telecomunicações)

  • Sistema de aquecimento adequado ao uso habitacional


Cumprimento das normas de acessibilidade

  • Edifícios habitacionais devem garantir percursos acessíveis

  • Largura mínima de corredores: 1,2 m

  • Portas com vão útil não inferior a 0,77 m

  • Pelo menos uma instalação sanitária acessível por habitação


Questões de segurança contra incêndios

As antigas instalações de restauração podem exigir:

  • Revisão do sistema de deteção de incêndios

  • Adequação das saídas de emergência ao novo uso

  • Isolamento de zonas de risco (antigas cozinhas industriais)

  • Compartimentação corta-fogo entre frações



4. Procedimentos administrativos


Comunicação prévia vs. Licenciamento

A decisão sobre o tipo de procedimento depende do grau de intervenção:


Comunicação prévia (mais simples)

Aplicável quando:

  • Não há alteração da estrutura do edifício

  • Mantém-se as características arquitetónicas principais

  • Cumpre-se o regulamento municipal sem derrogações


Licenciamento (mais complexo)

Obrigatório quando:

  • Envolver obras de alteração significativas

  • Necessitar pareceres de entidades externas

  • Localizar-se em zona de proteção patrimonial


Prazos e custos associados

  • Comunicação prévia: Resposta em 20 dias úteis

  • Licenciamento: 120 a 200 dias conforme a área da intervenção

  • Taxas municipais: Variáveis entre 0,5% a 2% do valor da obra

  • Projetos técnicos: Entre 4% a 8% do investimento total


Espaço de restauração convertido em habitação
Espaço de restauração convertido em habitação

5. Desafios específicos da conversão


Compatibilização com edifícios adjacentes

  • Ruído: Adaptação ao uso habitacional mais exigente

  • Odores: Neutralização de cheiros persistentes de cozinha

  • Horários: Adequação a padrões de vida residencial


Infraestruturas técnicas

  • Dimensionamento elétrico: Adequação às necessidades domésticas

  • Rede de águas: Separação de efluentes gordurosos quando existentes

  • Climatização: Sistemas adequados ao conforto habitacional

  • Telecomunicações: Preparação para fibra ótica e redes domóticas


Questões de vizinhança

  • Estacionamento: Adequação ao novo número de moradores

  • Gestão de resíduos: Adaptação aos circuitos domésticos

  • Entrada independente: Separação funcional de outros usos



Para considerar


A conversão de restaurante em habitação representa uma oportunidade de valorização imobiliária significativa, mas exige planeamento rigoroso e conhecimento técnico especializado. O cumprimento integral da legislação não é apenas uma obrigação legal – é a garantia de habitabilidade, segurança e valorização do investimento.

As alterações recentes ao RJUE simplificaram alguns procedimentos, mas reforçaram a responsabilização técnica dos profissionais envolvidos. A documentação correta, o respeito pelos prazos administrativos e a qualidade da execução são elementos decisivos para o sucesso da operação.


Alertas importantes:

  • Verifique sempre o regulamento municipal específico da sua localização

  • Confirme a viabilidade técnica antes de adquirir o imóvel

  • Considere os custos de adaptação no orçamento inicial

  • Mantenha documentação completa de todo o processo


Conselho final: Envolva desde o início profissionais experientes em reconversões habitacionais. O investimento em consultoria técnica especializada compensa largamente face aos riscos de atrasos, custos inesperados ou problemas de legalização.


bottom of page