Reposição da Legalidade Urbanística: Entenda o processo passo a passo

Quando a Câmara Municipal descobre uma construção fora das regras, entra em campo o mecanismo de reposição da legalidade urbanística. O tema pode parecer complexo, mas, na prática, resume-se a um conjunto de medidas que visam pôr fim à infração, regularizar o que for possível e proteger o interesse público. Neste post, explicamos como tudo se processa, quais os direitos e deveres dos proprietários e o que fazer para evitar dores de cabeça.

Moradia em Cascais após obras de ampliação do piso superior

O que é a reposição da legalidade urbanística?

É o dever que a lei impõe aos municípios de restabelecer a conformidade sempre que se verifique:

• obras sem licença ou comunicação prévia

• obras em desconformidade com o projecto aprovado

• violações de planos, servidões ou normas técnicas.

O Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) concentra as regras principais, em especial o artigo 102.º (medidas de tutela) e o artigo 102.º-A (legalização).

Medidas possíveis

Quando há infração, a Câmara pode aplicar uma ou várias medidas, segundo o princípio da proporcionalidade:

Medida	Para que serve	Base legal
Embargo	Suspender de imediato a obra total ou parcialmente	Art.º 102.º/2-a RJUE
Trabalhos de correção/alteração	Adaptar a obra aos parâmetros legais	Art.º 105.º RJUE
Legalização	Regularizar a operação se for compatível com a lei	Art.º 102.º-A RJUE
Demolição ou reposição do terreno	Remover a obra quando não seja legalizável	Art.º 106.º RJUE
Cessação de utilização	Impedir o uso de edifícios ou frações ilegais	Art.º 102.º/2-g RJUE

Caso a ordem não seja cumprida, existe o risco de crime de desobediência e execução coerciva, com posse administrativa do imóvel.

Como funciona o processo de legalização (art.º 102.º-A RJUE)

1. Notificação – a Câmara notifica os interessados para apresentar pedido de legalização, indicando prazo.

2. Instrução – o particular entrega o projecto, termos de responsabilidade e demais elementos que faltavam (ex.: plano de acessibilidades, ficha estatística).

3. Análise municipal – o município avalia apenas o enquadramento urbanístico; as especialidades são confirmadas por termo dos técnicos.

4. Taxas – sendo possível legalizar, o requerente paga as taxas urbanísticas devidas.

5. Título final – em caso de deferimento, a obra fica regularizada; se for indeferida, seguem-se outras medidas (demolição ou correções).

Importante: o ónus de impulsionar o processo é do proprietário. A Câmara não se substitui ao interessado.

Embargo de obra: o que esperar

Se a obra estiver em execução, é frequente ser embargada. Isto implica:

• Paragem imediata dos trabalhos;

• Suspensão automática da licença (caso exista);

• Proibição de novos fornecimentos de água, luz ou gás;

• Possibilidade de levantamento parcial se forem executados apenas trabalhos de correção.

Para levantar o embargo, tem de se:

• Iniciar o processo de legalização ou apresentar projecto de alteração;

• Pagar a coima (se aplicável);

• Obter parecer favorável dos serviços técnicos.

Responsabilidades e coimas

• Coimas podem chegar a 44 891 € para pessoas colectivas (RJUE, art.º 18.º).

• Persistir na obra embargada configura crime de desobediência.

• Os técnicos que assinam termos de responsabilidade incorrem em responsabilidade disciplinar e civil se prestarem informações falsas.

Vantagens de legalizar a tempo

1. Evita demolições e atrasos – corrige falhas antes de se tornarem irreversíveis.

2. Protege o investimento – uma construção ilegal é difícil de vender ou hipotecar.

3. Garante segurança – segue normas estruturais, acessibilidade, incêndio e salubridade.

4. Facilita o acesso a serviços – pedidos de água, electricidade e certificações fluem sem obstáculos.

Interior de um dos pisos acrescentados da moradia em Cascais após obras de ampliação

Conselhos para proprietários e promotores

• Planeie com técnicos habilitados – envolva um arquitecto logo de início.

• Confirme o enquadramento urbanístico (PDM, servidões) antes de comprar terreno ou iniciar obra.

• Guarde toda a documentação – projectos, alvarás, termos e facturas.

• Acompanhe prazos – responda dentro do prazo a notificações da Câmara.

• Actualize registos prediais após a legalização.

• Mantenha a obra sinalizada com o aviso do procedimento quando exigido (Portaria 71-B/2024).

• Evite “soluções rápidas” – anexos, contentores ou ampliações sem projecto são as primeiras a ser embargadas.

Para considerar

A reposição da legalidade urbanística não é apenas uma sanção; é um mecanismo que protege a qualidade das nossas cidades, salvaguarda o valor dos imóveis e garante a segurança de quem neles vive. Legalizar a tempo poupa dinheiro, tempo e preocupações.

Precisa de analisar uma situação específica ou legalizar a sua obra? Fale connosco. A AC-Arquitetos tem uma equipa experiente em projectos, legalizações e acompanhamento de processos camarários.