Título constitutivo e obras no condomínio: Quem tem de autorizar cada intervenção
O título constitutivo especifica as partes do edifício correspondentes às várias frações e fixa o valor relativo de cada uma, em percentagem ou permilagem. Pode ainda indicar o fim de cada fração e conter o regulamento do condomínio (artigo 1418.º, n.os 1 e 2 do Código Civil). Se o fim indicado no título não coincidir com o do projeto aprovado pela entidade pública competente, o título é nulo (artigo 1418.º, n.º 3).
A câmara municipal licencia a obra, mas é o condomínio que autoriza o que mexe nas partes comuns e no fim das frações.
Lei: quem aprova o quê
Partes comuns e limites do condómino
São comuns, entre outras, a estrutura do prédio, o telhado ou os terraços de cobertura, as entradas, escadas e corredores comuns e as instalações gerais de água, eletricidade, gás e comunicações (artigo 1421.º, n.º 1).
É vedado ao condómino prejudicar, com obras novas, a segurança, a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício, bem como dar à fração uso diverso do fim a que se destina (artigo 1422.º, n.º 2, alíneas a) e c)).
Quadro de maiorias
Intervenção | Quem autoriza | Artigo |
Obras que modifiquem a linha arquitetónica ou o arranjo estético | Assembleia, por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio | |
Alteração de uso, quando o título não dispõe sobre o fim da fração | Assembleia, por dois terços do valor total do prédio | |
Alteração do fim ou do uso para habitação | Não carece de autorização dos restantes condóminos | |
Junção de frações contíguas | Não carece de autorização | |
Divisão de uma fração em novas frações | Título constitutivo ou assembleia, aprovada sem qualquer oposição | |
Modificação do título constitutivo | Acordo de todos os condóminos, por escritura pública ou documento particular autenticado | |
Instalação de UPAC a partir de fontes renováveis, com pelo menos duas frações | Maioria simples dos condóminos |
Assembleia e deliberações
A assembleia é convocada por carta registada enviada com 10 dias de antecedência, ou por aviso convocatório com recibo de receção assinado (artigo 1432.º, n.º 1).
A convocatória deve indicar o dia, a hora, o local e a ordem de trabalhos (artigo 1432.º, n.º 4).
Salvo disposição especial, as deliberações são tomadas por maioria dos votos representativos do capital investido (artigo 1432.º, n.º 5).
Para deliberações sobre obras de conservação extraordinária ou inovações, o administrador tem de apresentar pelo menos três orçamentos de diferentes proveniências, salvo disposição diferente do regulamento ou da assembleia (artigo 1436.º, n.º 2).
As deliberações contrárias à lei ou ao regulamento são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado (artigo 1433.º, n.º 1).
Regimes especiais e outras normas
O artigo 1425.º, que regula as inovações, tem regimes próprios para situações específicas, como a instalação de UPAC e as obras de acessibilidade para pessoas com mobilidade condicionada. Cada um tem regras e comunicações próprias, pelo que convém analisar o caso concreto antes de qualquer decisão. A obtenção de licença ou a isenção de controlo prévio junto da câmara municipal rege-se pelo RJUE e não substitui as autorizações do condomínio.
Exemplo: Um proprietário quer envidraçar a varanda da sua fração. A alteração pode modificar a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício. Neste caso, é necessária a prévia autorização da assembleia, aprovada por dois terços do valor total do prédio (artigo 1422.º, n.º 3). Depois, verifica-se a necessidade de licença ou comunicação na câmara municipal.
Para refletir
O título constitutivo e as deliberações da assembleia condicionam o que se pode fazer numa fração. Uma obra bem licenciada pode ser contestada pelo condomínio se não tiver a autorização exigida. A análise prévia dos documentos do prédio evita atrasos, custos e conflitos entre vizinhos.
Fale com a AC-Arquitetos
Se pretende fazer obras numa fração, alterar o seu uso ou preparar uma proposta para o condomínio, a AC-Arquitetos analisa o título constitutivo, elabora o projeto e acompanha o processo junto da Câmara Municipal. Contacte-nos.
Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em outubro de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.
