Dividir uma fração: O que fazer à sua autonomia e aos contadores
Dividir uma fração em duas ou mais frações autónomas depende de autorização do título constitutivo ou da assembleia de condóminos, aprovada sem qualquer oposição. Cada nova fração precisa também de autonomia física e funcional, o que inclui instalações próprias e contadores individuais. A seguir, explica-se o que a lei prevê e como se organiza o processo.
Dividir uma fração não é apenas erguer uma parede. É criar uma nova fração, com existência jurídica, acesso próprio e instalações próprias.
O Código Civil contém as seguintes regras sobre a propriedade horizontal:
Divisão de frações. Não é permitida a divisão de frações em novas frações autónomas, salvo autorização do título constitutivo ou da assembleia de condóminos, aprovada sem qualquer oposição (artigo 1422.º-A, n.º 3).
Junção de frações. Não carece de autorização dos restantes condóminos a junção, numa só, de duas ou mais frações contíguas do mesmo edifício. A contiguidade é dispensada nas frações correspondentes a arrecadações e garagens (artigo 1422.º-A, n.os 1 e 2).
Alteração do título. Nos casos de junção ou divisão, cabe aos condóminos que juntaram ou cindiram as frações introduzir a correspondente alteração no título constitutivo, por ato unilateral constante de escritura pública ou de documento particular autenticado, sem prejuízo do disposto em lei especial. Esse documento deve ser comunicado ao administrador no prazo de 10 dias (artigo 1422.º-A, n.os 4 e 5).
Requisitos de cada fração. Só podem ser objeto de propriedade horizontal as frações autónomas que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública (artigo 1415.º) .
Partes comuns. São comuns, entre outras, a estrutura do prédio e as instalações gerais de água, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes (artigo 1421.º, n.º 1, alíneas a) e d)).
Limitação das obras. É vedado aos condóminos prejudicar, com obras novas, a segurança, a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício (artigo 1422.º, n.º 2, alínea a)).
O que isto significa na prática
Uma fração com área suficiente pode ser dividida em duas, por exemplo um T3 em dois T1, desde que o título constitutivo o permita ou a assembleia aprove a divisão sem qualquer oposição. Basta um voto contrário para a divisão não poder avançar por esta via. Aprovada a divisão, o título constitutivo tem de ser alterado por escritura pública ou documento particular autenticado, e o administrador tem de ser informado no prazo de 10 dias.
Os contadores
As instalações gerais de água e de eletricidade do prédio são partes comuns. Os ramais e contadores de cada fração dependem de contratos celebrados com as entidades fornecedoras.
Procedimento municipal
A divisão pode implicar obras e uma alteração das características do edifício, que podem exigir procedimento junto da Câmara Municipal. O enquadramento depende das obras concretas e do regulamento municipal. Por isso, não se fixa aqui um procedimento específico: deve ser confirmado antes de iniciar qualquer trabalho.
Um exemplo prático: Um proprietário de um apartamento de grandes dimensões pretende dividi-lo em dois, para arrendar uma das partes. O título constitutivo é omisso quanto à divisão. A assembleia delibera, e um dos condóminos vota contra. A divisão não pode avançar por esta via, porque a aprovação exige a ausência de qualquer oposição. O proprietário opta por manter a fração e fazer obras de remodelação interior, sem criar uma nova fração.
Dicas
Consulte o título constitutivo antes de pedir qualquer orçamento.
Peça a inclusão do assunto na ordem de trabalhos da assembleia e registe a votação em ata.
Confirme com um arquiteto a viabilidade física e funcional da divisão.
Peça a um advogado ou a um notário a revisão da escritura de alteração do título.
Não inicie obras antes de ter a autorização necessária.
Para refletir
Dividir uma fração é uma decisão que combina propriedade horizontal, obra e instalações. Cada uma das partes tem de estar resolvida antes de começar, e a falta de autorização do condomínio pode bloquear todo o projeto. O acompanhamento de um arquiteto, em articulação com um advogado, permite avaliar a viabilidade antes de investir.
Se pondera dividir uma fração, a AC-Arquitetos analisa a viabilidade técnica do projeto e acompanha o processo junto do condomínio e da Câmara Municipal. Contacte-nos através do formulário do website e agende uma reunião.
Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em outubro de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.
