top of page
Buscar

Alteração de Utilização de Edifícios: passos essenciais sem dores de cabeça

  • Foto do escritor: Ana Carolina Santos
    Ana Carolina Santos
  • 30 de jul.
  • 3 min de leitura

Quando um edifício (ou fracção) deixa de servir o fim para que foi concebido – por exemplo, passa de armazém a alojamento local, de habitação a escritório ou de loja a ginásio – entra imediatamente em cena o “proceder” jurídico-técnico. A boa notícia? O processo é exequível, desde que saiba exactamente o que fazer e respeite o quadro legal em vigor.


Moradia convertida em Clínica de Estética, em Cascais
Moradia convertida em Clínica de Estética em Cascais, vista do interior

O que significa “alteração de utilização”?


É a mudança do uso legalmente atribuído a um imóvel ou fracção, sem envolver, à partida, obras que mexam em estrutura ou aumentem áreas. Exemplos comuns:

  • Vivenda convertida em clínica.

  • Armazém transformado em loft.

  • Escritório adaptado a habitação.



Enquadramento legal rápido




Licença ou comunicação prévia?


  • Comunicação prévia – regra para utilizações que não impliquem obra sujeita a controlo e que cumpram plano municipal, regras de segurança, acessibilidade, ruído e salubridade. 

    – Entrega digital do termo de responsabilidade de técnico habilitado + elementos base. 

    – Decorridos 20 dias (silêncio administrativo), pode usar o imóvel.

  • Licenciamento – aplicável quando: 

    – O novo uso exige obras sujeitas a controlo prévio (ex.: alterações estruturais, fachadas). 

    – Há necessidade de pareceres externos obrigatórios (património, servidões, zonas especiais). 

    – O edifício é classificado ou em vias de classificação.



Documentos-chave que não podem faltar


  1. Requerimento online dirigido ao Presidente da Câmara.

  2. Título de propriedade ou autorização do proprietário.

  3. Peças desenhadas do estado actual + proposta de adaptação (caso haja obras).

    1. Termo de responsabilidade do(s) técnico(s): 

      - Compatibilidade com planos e regulamentos;

      - Cumprimento de normas de segurança, acessibilidade, ruído e energia.

  4. Memória descritiva com: 

    - Enquadramento urbanístico e uso proposto; 

    - Estimativa de cargas (pessoas, equipamentos); 

    - Verificação das instalações de esgotos, água, ventilação e incêndio.

  5. Comprovativo de pagamento das taxas municipais.



Condições mínimas de habitabilidade (extracto Portaria 243/84)


  • Área mínima de compartimento principal – 8 m².

  • Cozinha – 5 m² (4 m² se a casa tiver menos de 4 compartimentos).

  • Pé-direito mínimo – 2,35 m (em sótãos, metade da área pode ter 2,35 m).

  • Corredores – ≥ 0,9 m de largura.

  • Escadas colectivas – lanços com 1 m mínimo.

  • Pelo menos uma instalação sanitária completa em habitações com mais de quatro compartimentos.

Dica de ouro: mesmo em edifícios pós-1984, estes valores funcionam como parâmetro de segurança caso o novo uso envolva permanência de pessoas.



Check-list de viabilidade antes de submeter


  • Plano Director Municipal permite o uso?

  • Condições de acessibilidade para pessoas com mobilidade condicionada garantidas?

  • Resistência da estrutura comprova nova carga de utilização?

  • Instalações técnicas (água, esgotos, ventilação, energia, telecomunicações) dimensionadas para o novo uso?

  • Estacionamento obrigatório cumprido ou compensado?

  • Gestão de resíduos de obra prevista (se aplicável)?



Taxas e prazos a ter na mira


  • Taxa de análise do processo

  • Taxa de compensação urbanística (se houver aumento de encargos públicos)

  • Taxa de licenciamento/actividade (varia por município)

  • Prazos médios:

    • Comunicação prévia – 20 dias úteis

    • Licenciamento – 30 a 60 dias úteis (sem pareceres externos extraordinários)



Penalizações a evitar


  • Obras ou alteração de uso sem título: coimas de 250 € a 44 890 € (pessoas colectivas) e possível embargo.

  • Falsidade em termo de responsabilidade: responsabilidade civil e criminal do técnico.

  • Não execução das condições impostas: suspensão ou revogação do título de utilização.


Moradia convertida em Clínica de Estética em Cascais, vista do exterior
Moradia convertida em Clínica de Estética em Cascais, vista do exterior

Responsabilidades técnicas e dos proprietários


— Proprietário ou promotor: garantir que só inicia a nova utilização após os termos legais; manter condições após a autorização.

— Técnico Autor e Director de Obra: responder civil e disciplinarmente pela conformidade legal e técnica; emitir termos de responsabilidade fidedignos.

— Município: fiscalizar, embargar se necessário e aplicar sanções.



Passo-a-passo resumido


  1. Verificar enquadramento urbanístico e regulamentos locais.

  2. Consultar técnico habilitado (arquitecto/engenheiro).

  3. Recolher documentos base e preparar peças gráficas.

  4. Escolher procedimento (comunicação prévia ou licenciamento).

  5. Submeter digitalmente via plataforma municipal.

  6. Pagar taxas e afixar aviso da pretensão no local.

  7. Aguardar prazo legal ou despacho.

  8. Executar eventuais adaptações, com relatório fotográfico final.

  9. Entregar termo de responsabilidade final (se aplicável).

  10. Iniciar nova utilização e manter arquivo do processo no edifício.



Para considerar


Mudar a utilização de um edifício pode ser a solução inteligente para valorizar o património, responder a novas necessidades de mercado ou simplesmente usufruir melhor de um espaço. Contudo, o sucesso depende de um planeamento rigoroso, respeito pelos regulamentos e escolha de equipa técnica competente.

bottom of page