Constituir Propriedade Horizontal num edifício sem processo de obras: É possível?

Muitos proprietários de edifícios antigos em Portugal deparam-se com uma realidade frequente: o imóvel existe há décadas, é composto por vários pisos ou frações independentes, mas nunca foi formalmente constituído em regime de propriedade horizontal. Esta situação é mais comum do que se imagina — e levanta questões práticas e legais que importa clarificar.

A seguir, explica-se o que é a propriedade horizontal, quando pode ser constituída sem necessidade de obras, e quais os passos necessários para regularizar esta situação.

Propriedade Horizontal aprovada em edifício sem processo de obra

O que é a Propriedade Horizontal

A propriedade horizontal é o regime jurídico que permite que diferentes frações de um mesmo edifício pertençam a proprietários distintos. Cada fração autónoma — um apartamento, uma loja, um escritório — é objeto de propriedade exclusiva, enquanto as partes comuns (escadas, cobertura, estrutura, etc.) são propriedade de todos os condóminos.

Este regime está consagrado nos artigos 1414.º e seguintes do Código Civil, que estabelecem os requisitos para que um edifício possa ser dividido em frações autónomas: cada fração deve constituir uma unidade independente, ter saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública, e ser suscetível de utilização independente.

"Constituir propriedade horizontal não implica, necessariamente, realizar obras. Mas implica sempre cumprir requisitos legais — e, em muitos casos, obter certificação municipal."

Quando não é necessário realizar obras

A questão central é esta: um edifício já construído, sem licença de utilização ou sem processo camarário associado, pode ser constituído em propriedade horizontal?

A resposta é, em muitos casos, sim — mas com condicionantes. O artigo 66.º, n.º 3 do RJUE (Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, na sua versão consolidada) prevê expressamente que:

"Caso o interessado não tenha ainda requerido a certificação pela câmara municipal de que o edifício satisfaz os requisitos legais para a sua constituição em regime de propriedade horizontal, tal pedido pode acompanhar a comunicação a que se refere o n.º 1 do artigo 63.º"

Ou seja, o legislador admite que um edifício existente — que não tenha sido alvo de obra recente sujeita a controlo prévio — possa obter, junto da câmara municipal, uma certificação de que reúne os requisitos legais para ser constituído em propriedade horizontal, sem que para isso seja necessário promover qualquer obra ou processo de licenciamento.

Atenção: Esta certificação não é automática. Pressupõe que o edifício satisfaça efetivamente os requisitos legais aplicáveis — nomeadamente os previstos no Código Civil e nas normas técnicas em vigor para a constituição de frações autónomas.

O papel da Câmara Municipal: A certificação

O pedido de certificação pela câmara municipal de que o edifício satisfaz os requisitos para ser constituído em propriedade horizontal é o instrumento previsto na lei para os edifícios que não têm obra associada a um processo de controlo prévio recente.

Este procedimento está diretamente relacionado com o artigo 66.º do RJUE, que regula especificamente a propriedade horizontal no âmbito das normas de utilização de edifícios. A câmara municipal avalia se o edifício, nas condições em que se encontra, reúne os requisitos para que as suas unidades possam funcionar como frações autónomas independentes.

O que é analisado neste processo inclui, entre outros aspetos:

• Se cada fração tem acesso independente às partes comuns ou à via pública

• Se as frações são suscetíveis de utilização independente

• Se as partes comuns estão em condições de serem utilizadas (artigo 66.º, n.º 2 do RJUE)

• A conformidade do edifício com as normas legais e regulamentares aplicáveis

Os requisitos do Código Civil

A constituição de propriedade horizontal rege-se pelos artigos 1414.º a 1422.º-B do Código Civil. Os requisitos fundamentais para que um edifício possa ser objeto deste regime são:

• O edifício deve ser suscetível de divisão em frações autónomas

• Cada fração deve constituir uma unidade independente

• Cada fração deve ter saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública

Estes requisitos são verificados independentemente de haver ou não obra recente associada ao imóvel. O que a lei exige é que as condições físicas e funcionais do edifício correspondam ao regime que se pretende constituir.

A Escritura de Propriedade Horizontal e o Registo Predial

A constituição formal do regime de propriedade horizontal realiza-se através de escritura pública ou documento particular autenticado, nos termos do Código Civil. A escritura deve incluir o título constitutivo, que identifica as frações autónomas, os respetivos fins, as permilagens e as partes comuns.

Só após o registo na Conservatória do Registo Predial é que o regime de propriedade horizontal produz efeitos perante terceiros. Esta é uma etapa obrigatória e determinante para que cada fração possa ser transacionada, hipotecada ou transmitida de forma autónoma.

Dica importante: A certificação municipal, quando necessária, deve ser obtida antes ou em simultâneo com o processo notarial, para que a escritura possa ser lavrada com base em elementos validados pela câmara municipal.

Situações práticas frequentes

Esta situação ocorre com frequência em contextos como:

• Edifícios antigos construídos antes da exigência generalizada de licenciamento, onde as frações sempre funcionaram de forma independente mas nunca foram formalizadas juridicamente

• Imóveis herdados em que os herdeiros pretendem dividir o edifício em frações para venda ou transmissão individual

• Prédios reabilitados em que as obras realizadas foram isentas de controlo prévio, mas onde se pretende formalizar a divisão em frações autónomas

• Edifícios mistos (habitação e comércio) em que as frações têm usos e proprietários distintos, mas o regime de propriedade horizontal nunca foi constituído

O que acontece quando as partes comuns não estão em condições

O artigo 66.º, n.º 2 do RJUE estabelece que pode existir oposição à utilização quando as partes comuns dos edifícios não estejam em condições de serem utilizadas. Esta disposição é relevante porque o estado das partes comuns pode condicionar ou inviabilizar a certificação municipal — e, por consequência, a constituição do regime de propriedade horizontal.

Nestes casos, pode ser necessário realizar obras de conservação ou beneficiação antes de avançar com o processo de constituição. Trata-se não de uma exigência arbitrária, mas de uma garantia de que o edifício tem condições mínimas para suportar um regime de utilização partilhada.

Para considerar

Constituir propriedade horizontal num edifício sem processo de obras é juridicamente possível, mas não é um processo simples nem automático. Envolve a verificação dos requisitos previstos no Código Civil, eventualmente a obtenção de certificação municipal ao abrigo do artigo 66.º do RJUE, e a formalização através de escritura e registo predial.

Cada situação é diferente: a antiguidade do edifício, o estado das partes comuns, a existência ou inexistência de documentação camarária e as características das frações são variáveis que determinam o caminho a percorrer. O acompanhamento técnico e jurídico qualificado é, neste contexto, indispensável para evitar erros que podem comprometer a validade do processo.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em abril de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.