Zonas de Afetação Exclusiva em Propriedade Horizontal: Compreender direitos e limitações

Quando se adquire uma fração autónoma num edifício em regime de propriedade horizontal, é comum deparar-se com espaços que, embora façam parte das áreas comuns do prédio, estão reservados ao uso exclusivo de determinadas frações. Terraços de cobertura, logradouros privativos, lugares de estacionamento ou arrecadações são exemplos de zonas que, juridicamente, constituem partes comuns mas que, na prática, apenas um condómino utiliza.

Estas zonas designam-se por zonas de afetação exclusiva e levantam frequentemente dúvidas sobre propriedade, direitos de uso, obrigações de conservação e partilha de despesas. A seguir, apresenta-se uma análise detalhada sobre este conceito e as suas implicações práticas para proprietários e condomínios.

O que são Zonas de Afetação Exclusiva

Uma zona de afetação exclusiva corresponde a uma parte do edifício que, embora integre as partes comuns do prédio (pertencendo, portanto, a todos os condóminos em compropriedade), está afetada ao uso exclusivo de um condómino específico.

Esta figura jurídica encontra-se prevista no artigo 1421.º do Código Civil, que regula as partes comuns em propriedade horizontal. O n.º 3 deste artigo estabelece expressamente que "o título constitutivo pode afetar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns".

Sótão como exemplo de zona de afetação exclusiva

Características fundamentais

As zonas de afetação exclusiva apresentam as seguintes características distintivas:

Natureza jurídica

Continuam a ser partes comuns do prédio, pertencendo a todos os condóminos em regime de compropriedade. Não passam a integrar a fração autónoma do condómino beneficiário.

Direito de uso

O condómino beneficiário tem o direito de uso exclusivo dessa zona, sendo os restantes condóminos impedidos de a utilizar.

Propriedade

A propriedade mantém-se em compropriedade, não obstante o uso seja exclusivo de um condómino.

Responsabilidade pela conservação

Regra geral, as despesas de conservação das partes comuns são suportadas por todos os condóminos na proporção do valor das suas frações, mesmo quando afetadas ao uso exclusivo de um condómino.​

As zonas de afetação exclusiva constituem partes comuns do prédio com direito de uso reservado a um condómino, mas cuja propriedade e responsabilidade de conservação se mantêm partilhadas por todos.

Enquadramento legal: Artigo 1421.º do Código Civil

O regime jurídico das partes comuns em propriedade horizontal encontra-se regulado no artigo 1421.º do Código Civil, que estabelece:

N.º 1 — Partes Comuns obrigatórias

São obrigatoriamente comuns as seguintes partes do edifício:

• O solo, alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e estrutura do prédio

• O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fração

• Os pátios e jardins anexos ao edifício

• As instalações gerais de água, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás e comunicações

• Os ascensores

• As garagens e outros lugares de estacionamento

N.º 2 — Presunção de Comunhão

Presumem-se também comuns, nomeadamente:

• Em geral, as coisas que não sejam afetadas ao uso exclusivo de um condómino

Esta presunção significa que, salvo disposição em contrário no título constitutivo da propriedade horizontal, todas as partes do edifício que não estejam expressamente afetadas a uma fração autónoma específica são consideradas comuns.

N.º 3 — Possibilidade de Afetação ao Uso Exclusivo

O n.º 3 do artigo 1421.º introduz a possibilidade de "o título constitutivo poder afetar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns".

É precisamente esta norma que fundamenta juridicamente a existência de zonas de afetação exclusiva.

Exemplos comuns de Zonas de Afetação Exclusiva

Terraços de Cobertura

Os terraços de cobertura constituem o exemplo mais frequente de zona de afetação exclusiva. Situados no topo do edifício, servem simultaneamente de cobertura do prédio e de zona de lazer ou utilidade para a fração do último piso.

Natureza jurídica: São partes comuns do prédio, mesmo quando afetados ao uso exclusivo de uma fração, porque desempenham a função essencial de cobertura ou proteção do imóvel no interesse de todos os condóminos.

Direito de uso: O condómino do último piso tem o direito de uso exclusivo do terraço, podendo utilizá-lo para lazer, instalação de equipamentos ou outras finalidades permitidas.

Responsabilidade pela conservação: O condomínio é obrigado a realizar obras de impermeabilização e conservação estrutural do terraço, sendo essas despesas suportadas por todos os condóminos na proporção do valor das suas frações.

Logradouros e Pátios Privativos

Logradouros ou pátios situados a tardoz ou à frente do edifício, acessíveis apenas através de frações do rés-do-chão, constituem outro exemplo típico de zonas de afetação exclusiva.

A jurisprudência tem entendido que "se determinado logradouro só tem acesso através de uma das frações autónomas do rés-do-chão, deve entender-se que pertence a essa fração", desde que essa destinação objetiva exista desde a constituição da propriedade horizontal.

Varandas

As varandas constituem partes comuns de uso privativo. Embora o condómino tenha o uso exclusivo da varanda em termos de manutenção funcional e limpeza, compete ao administrador do condomínio a sua conservação e manutenção gerais.​

As despesas com reparações decorrentes de deficiências de construção, como fendas nas paredes externas, devem ser suportadas por todos os condóminos na proporção do valor das suas frações.​

Lugares de Estacionamento e Arrecadações

Lugares de estacionamento específicos atribuídos a cada fração e arrecadações situadas em caves, sótãos ou logradouros podem igualmente constituir zonas de afetação exclusiva, quando não integrem diretamente a descrição da fração autónoma no título constitutivo.

Sótãos e Águas Furtadas

Quando o sótão ou as águas furtadas do edifício estejam apenas em comunicação com a fração do último piso, devem entender-se afetos em exclusivo a essa fração, desde que essa situação exista desde a constituição da propriedade horizontal.

Diferença entre Zona de Afetação Exclusiva e Parte Própria da Fração

É fundamental distinguir zona de afetação exclusiva de parte própria da fração autónoma, pois as implicações jurídicas e práticas são significativamente diferentes.

Zona de Afetação Exclusiva

Propriedade: Parte comum do prédio, pertencente a todos os condóminos em compropriedade

Uso: Exclusivo de um condómino, não podendo os restantes utilizá-la

Despesas de conservação: Regra geral, suportadas por todos os condóminos na proporção do valor das frações (n.º 1 do artigo 1424.º do Código Civil)​

Exceção às despesas: Despesas relativas a partes comuns que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem (n.º 3 do artigo 1424.º do Código Civil)​

Registo predial: Não integra a descrição da fração autónoma no registo predial, salvo menção específica​

Alteração ou modificação: Depende de autorização da assembleia de condóminos ou da unanimidade dos condóminos, conforme a natureza da alteração​

Parte Própria da Fração

Propriedade: Exclusiva do condómino titular da fração

Uso: Exclusivo do proprietário, com plenos poderes de uso, fruição e disposição​

Despesas de conservação: A cargo exclusivo do proprietário da fração​

Registo predial: Integra a descrição da fração autónoma no registo predial​

Alteração ou modificação: Livre decisão do proprietário, dentro dos limites legais, regulamentares e do título constitutivo

Implicações práticas das Zonas de Afetação Exclusiva

Obras e Manutenção

Obras de conservação estrutural

Quando se trate de obras de conservação ou reparação estrutural de uma zona de afetação exclusiva (por exemplo, impermeabilização de um terraço de cobertura), a responsabilidade é do condomínio, devendo as despesas ser suportadas por todos os condóminos na proporção do valor das suas frações.

Isto justifica-se porque, ainda que o uso seja exclusivo de um condómino, a função estrutural ou de proteção do edifício mantém-se no interesse de todos.

Obras de melhoria ou alteração

Se o condómino beneficiário do uso exclusivo pretender realizar obras de melhoria, ampliação ou alteração na zona de afetação exclusiva, necessita de autorização do condomínio (assembleia de condóminos) ou de todos os condóminos, conforme a natureza e impacto das obras.

As obras realizadas sem autorização podem constituir benfeitorias úteis, sendo propriedade do benfeitorizante, mas não integram automaticamente a fração autónoma nem alteram o título constitutivo.​

Manutenção funcional e limpeza

A manutenção funcional e a limpeza quotidiana da zona de afetação exclusiva competem ao condómino que dela beneficia.​

Partilha de Despesas

Regra geral (artigo 1424.º, n.º 1 do Código Civil)

As despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas frações.

Esta regra aplica-se mesmo quando a parte comum está afetada ao uso exclusivo de um condómino, nomeadamente quando se trate de conservação estrutural ou de elementos que sirvam o interesse coletivo (como a função de cobertura de um terraço).​

Exceção (artigo 1424.º, n.º 3 do Código Civil)​

As despesas relativas a partes comuns que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem.

Exemplos: lanço de escadas de acesso exclusivo a uma fração, instalações elétricas ou de água que servem apenas uma fração, obras de beneficiação ou embelezamento de uma zona de uso exclusivo.​

Alteração da Afetação ao Uso Habitacional

A afetação de uma fração autónoma a usos diferentes do previsto no título constitutivo da propriedade horizontal levanta questões específicas.

Alojamento local em propriedade horizontal

A legislação estabelece que a afetação de fração autónoma a alojamento local não é compatível com o fim habitacional constante do título constitutivo, sendo necessária autorização do condomínio para essa alteração de uso.​

O fundamento reside no facto de o uso de alojamento local, com utilizadores sucessivos e transitórios, ser incompatível com o uso habitacional permanente, gerando impactos no funcionamento do condomínio.​

Os condóminos podem reagir contra a afetação ilegal ao abrigo das alíneas c) e d) do n.º 2 do artigo 1422.º do Código Civil.​

Conselhos práticos

Para proprietários e adquirentes de frações autónomas em edifícios sujeitos a propriedade horizontal, recomenda-se:

1. Consultar o título constitutivo

Antes de adquirir uma fração autónoma, solicite e analise cuidadosamente o título constitutivo da propriedade horizontal. Verifique se existem zonas afetadas ao uso exclusivo da fração que pretende adquirir (terraços, logradouros, arrecadações, lugares de estacionamento).

2. Confirmar o registo predial

Solicite a certidão de registo predial da fração para confirmar se as zonas de afetação exclusiva estão devidamente inscritas. Em alguns casos, a afetação pode constar do título constitutivo mas não estar refletida no registo.

3. Esclarecer a partilha de despesas

Informe-se junto do administrador do condomínio sobre o modo como são repartidas as despesas de conservação das zonas de afetação exclusiva. Verifique se o regulamento do condomínio estabelece regras específicas.

4. Obter autorização para obras

Se pretender realizar obras de melhoria, ampliação ou alteração numa zona de afetação exclusiva, obtenha previamente autorização da assembleia de condóminos. A realização de obras sem autorização pode dar origem a conflitos e à obrigação de repor a situação anterior.

5. Documentar a situação existente

Aquando da aquisição da fração, documente fotograficamente o estado das zonas de afetação exclusiva. Isto facilita a prova da situação existente em caso de futuras obras ou conflitos.

6. Consultar profissionais habilitados

Em caso de dúvidas sobre a natureza jurídica de determinada zona, sobre direitos e obrigações ou sobre a realização de obras, consulte um arquiteto, advogado ou outro técnico especializado em propriedade horizontal.

Para considerar

As zonas de afetação exclusiva constituem uma figura jurídica específica do regime de propriedade horizontal que combina elementos de propriedade comum com direitos de uso exclusivo. Compreender a sua natureza e regime é essencial para evitar conflitos entre condóminos e garantir uma gestão harmoniosa do condomínio.

A principal característica distintiva reside no facto de estas zonas continuarem a ser partes comuns do prédio, pertencendo a todos os condóminos em compropriedade, mas com o uso reservado a um condómino específico. Esta particularidade tem implicações diretas na partilha de despesas, na responsabilidade pela conservação e na necessidade de autorização para obras.

A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que a afetação ao uso exclusivo deve, preferencialmente, resultar de forma expressa do título constitutivo da propriedade horizontal, embora admita exceções quando existe uma destinação objetiva material desde a constituição do condomínio.

Para proprietários e adquirentes, é fundamental consultar cuidadosamente o título constitutivo, confirmar o registo predial e esclarecer junto do condomínio as regras aplicáveis às zonas de afetação exclusiva, de modo a garantir o pleno exercício dos direitos e o cumprimento das obrigações associadas à propriedade horizontal.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em fevereiro de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada título constitutivo de propriedade horizontal, recomenda-se sempre a consulta do título constitutivo específico do edifício e o acompanhamento por técnicos habilitados em direito imobiliário.